Цены на недвижимость продолжают расти, но уже есть признаки замедления роста. Ожидается, что во второй половине года он будет более заметным, так как тогда также был зарегистрирован более значительный рост в прошлом году.
Как инвестиционные покупатели, так и те, кто ищет недвижимость для проживания, активны на рынке. Доля приобретенных трехкомнатных квартир - 42%, уже равна доле двухкомнатных квартир, которые в прошлом году доминировали на рынке с долей 70%.
Агентство сообщает, что новые списки недвижимости выросли примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Это первый рост с 2019 года, так как первый квартал 2020 года был отмечен пандемией и ограниченной деловой активностью, и после этого доступная недвижимость начала быстро заканчиваться. Согласно анализу компании, недвижимость, которая вышла на рынок, не смогла удовлетворить возросший спрос и догнать темпы реализованных продаж.
Объемы вновь предоставленных жилищных кредитов также увеличиваются. По данным BNB, после замедления в конце 2022 года, в первые месяцы 2023 года, объемы займов увеличились примерно на 20% по сравнению с предыдущим годом и вернулись к уровням роста, характерным для последних 2 лет высокого спроса и сильного рынка жилья. Это один из самых важных факторов, определяющих рынок, и его влияние на данный момент остается положительным.
Тем временем, однако, в среду BNB объявил о мерах, которые вступят в силу с лета и будут направлены на охлаждение кредитной деятельности.
Ожидания повышения процентных ставок по кредитам не оправданы для Болгарии, отмечает агентство. Прошлым летом, когда ЕЦБ начал повышать свои ключевые процентные ставки, ожидалось, что это также повлияет на стоимость кредитов не позднее начала 2023 года.
Увеличение оставалось минимальным - в пределах 0,06 процентных пункта для кредитов в левах, что составляет 98% от предоставленных кредитов, и это дало покупателям уверенность в продолжении своих планов по покупке жилья, отмечает исполнительный директор агентства Полина Стойкова.
Другие макроэкономические факторы, влияющие на рынок жилья, продолжают оказывать положительное влияние - безработица ниже 4%, а доходы продолжали расти - в среднем примерно на 17% в конце 2022 года, согласно данным НСИ. Таким образом, доходы, хотя и растут несколько медленнее, чем цены, сохраняют соотношение цены к доходу стабильным, что дает нам доступность жилья, отмечает она.
Анализ показывает, что инфляция по-прежнему является важной движущей силой роста инвестиций в недвижимость, особенно на фоне сохраняющихся нулевых процентных ставок по депозитам и ограниченных безопасных инвестиционных альтернатив.
Все это до сих пор приводит к картине, очень похожей на картину прошлого года, но с улучшением предложения и новым рыночным балансом. Прогнозы падения спроса и цен, рецессии и кризиса пока не оправданы, отмечает Стойкова.
Цены в Софии продолжают расти
Средняя цена домов, приобретенных в первом квартале 2023 года в Софии, по данным агентства, составляет 1545 евро/кв.м. по цене 1345 евро/кв.м. в первом квартале 2022 года и 1550 евро/кв.м. в конце 2022 года. Это представляет собой рост почти на 15% на ежегодной основе и уровень удержания на ежеквартальной основе.
Рост на ежегодной основе в предыдущих кварталах составил 22-23%. Видно, что нынешние темпы роста замедляются, но остаются значительными, отмечает Стойкова. После корректировки на инфляцию реальный рост оставался на уровне всего 1,3% в год, что является самым низким уровнем с 2020 года.
По словам эксперта, цены в Софии достигли пика и почти полностью обусловлены инфляцией. Его замедление также способствует ожидаемому замедлению роста цен на жилье. "За последние 3 года квадратный метр в столице вырос почти на 40%", - сказала Полина Стойкова.
Средняя зарплата в Софии достигла 2704 лева в последнем квартале 2022 года, поэтому для покупки жилого района площадью 1 кв.м. в Софии в конце прошлого года требовалось около 1,12 среднемесячных зарплат в Софии. Для сравнения, в 2008 году (на предыдущем пике рынка) для той же области требовалось 3,4 зарплаты, как указывает агентство.
Наибольшее повышение цен было зафиксировано с конца 2021 года по 2022 год, при этом рост ускорился в течение 2022 года и достиг 23% в конце года, показали данные агентства.
По их словам, средняя общая цена квартир, купленных в первом квартале, выросла до 132 800 евро против средней цены в 115 500 евро в 2022 году. Это, в свою очередь, показывает, что активность рынка сместилась на более крупные квартиры из-за преобладающих покупок двухкомнатного жилья в прошлом году.
Сделки упали, но не сильно
Данные Земельного кадастра за первый квартал, опубликованные на этой неделе, показали третье подряд ежеквартальное снижение количества транзакций на ежегодной основе. Для Софии снижение составило 12,2% в период январь-март по сравнению с 15,17% во второй половине 2022 года.
Данные агентства показывают гораздо меньшее падение объемов продаж в Софии в первые месяцы года - ниже 5%. Это объясняется активным рынком нового строительства, на котором сделки регистрируются на более позднем этапе, когда они декларируются.
Предпочтительные районы и цены на недвижимость в них
А в 2023 году наиболее предпочтительные районы в широком центре Софии, такие как "Банишора" и Зоны, а также "Малинова Долина", где ведется строительство ряда новых комплексов и зданий нового строительства.
Средние цены в самых популярных районах в 1-м квартале 2023 года, основанные на фактических сделках, составляют:
Банишора - 1470 евро/кв.м.
Зоны - 1555 евро/кв.м.
Малинова Долина - 1360 евро/кв.м.
Крастова вада - 1730 евро/кв.м.