С каждым годом все больше многоквартирных домов, построенных еще в советское время, требуют капитального ремонта. И наиболее остро эта проблема встает перед жителями многоэтажек, когда необходимо полностью менять инженерные коммуникации дома.
Далеко не все собственники с радостью готовы впустить рабочих в свою квартиру, чтобы заменить трубы. Что говорит по этому поводу закон? И, главное, кто будет отвечать перед соседями, если их квартиру зальет в результате аварии у такого «отказника»?
С одной стороны, согласно ст. 25 Конституции РФ жилище является неприкосновенным, и никто не вправе проникать в него против воли проживающих в нем лиц (иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения).
Но, с другой стороны, Правила предоставления коммунальных услуг обязывают собственника жилого помещения допускать представителей коммунальных организаций для осмотра состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ (пп. «е» п. 34 Правил № 354 от 6 мая 2011 г.).
Поэтому, если собственник квартиры заявляет, что в его жилом помещении трубы не требуют замены, представители управляющей организации или Фонда капремонта ничего не могут сделать, кроме как обратиться в суд с иском об обязании предоставить им доступ в квартиру для осмотра труб и проведения ремонта.
Как показывает практика, такие иски удовлетворяют в большинстве случаев, если подтверждается, что собственника уведомляли о необходимости проведения ремонта в квартире, но в указанное время он доступ не предоставил.
Но, на самом деле, редко, когда коммунальные организации всерьез озадачиваются получением доступа в квартиру для замены труб: как правило, они ограничиваются составлением акта об отказе в доступе в жилое помещение, с отметкой, что на собственника теперь возлагается вся ответственность на случай аварии.
Однако, даже если собственник квартиры подпишет такой акт, это вовсе не означает, что с коммунальной организации снимается вся ответственность.
В судебной практике есть примеры, когда даже при наличии подтвержденного отказа собственника квартиры в проведении у него капитального ремонта системы отопления, ущерб за пролив нижней квартиры взыскали с управляющей организации.
В 2016 году в многоэтажке проводилась замена общедомовой системы центрального отопления. Собственник одной из квартир отказался от ремонта, подписав соответствующий акт.
А в 2019 году в его квартире прорвало трубу, которая подсоединялась к радиатору, — и квартиру снизу затопило. Вопрос о возмещении причиненного ущерба стал предметом судебного разбирательства. Управляющая организация представила копию акта, согласно которому трубы в квартире сверху не были заменены по причине отказа собственника от ремонта.
Однако суд все равно взыскал ущерб с управляющей организации, сославшись на то, что в течение 3 лет она не предпринимала попыток для того, чтобы получить доступ в жилое помещение для проведения необходимого ремонта.
При том, что по закону именно она отвечает за надлежащее содержание общедомового имущества (определение Мосгорсуда № 33-51021/2021).
Между тем, встречаются примеры, где в такой же ситуации (собственник отказался от капремонта, а после произошла авария) исход дела был совершенно иным: ущерб взыскали с собственника квартиры, посчитав, что ущерб соседям был причинен по его вине, поскольку он нарушил свою обязанность по предоставлению допуска в жилое помещение для ремонта общедомовых коммуникаций (определение Мосгорсуда №33-39912/2017).
Вывод такой: собственник квартиры может отказаться от капремонта в своей квартире, однако суд, в свою очередь (по иску коммунальной организации), может обязать его обеспечить доступ в квартиру для проведения ремонтных работ в принудительном порядке. Кто будет отвечать перед соседями в случае аварии, однозначно ответить нельзя.
Если исходить из буквального толкования закона, то вина здесь будет со стороны как самого собственника (который не впустил рабочих для ремонта), так и коммунальной организации (которая не приняла меры для решения этого вопроса в судебном порядке).
Согласно ст. 1080 ГК РФ причинители вреда отвечают солидарно — поэтому высока вероятность, что суд взыщет ущерб и с собственника, и с коммунальной организации.
Но окончательное решение будет зависеть, конечно, от конкретных обстоятельств дела.