Нераспроданные остатки - до 8% по каждому объекту
Согласно недавно опубликованным данным, краевая столица оказалась на первом месте среди городов-миллионников по объему нераспроданного жилья.
По данным исследования, в Краснодаре наблюдается наибольшая доля нераспроданных остатков по отношению к реализованным объемам (83%). В тройке по этому показателю находятся Омск и Челябинск. Анализ провели специалисты bnMAP.pro, сообщает РБК.
Кроме того, Краснодар попал в тройку по абсолютному выражению по товарным остаткам. В лидерах здесь Москва с 8,2 млн кв. м нераспроданного жилья. На втором месте Санкт-Петербург с 3,75 млн кв. м. Краснодар стоит на третьем месте с 3,4 млн кв. м
невостребованных квартир.
Вообще, 3,4 млн квадратов - это же целый город. А раз столько нераспроданного жилья, то напрашивается вывод, что цены на него должны падать. Ведь если они у всех одинаково высокие и ни у кого их не берут, то выиграет тот, кто начнет снижение. Это же как на рынке: если у всех один и тот же товар, то пойдут к тому продавцу, у кого он самый дешевый. Казалось бы, логично, но не стоит спешить с выводами.
Президент краснодарской строительной компании Денис Бражниченко с результатами рейтинга не согласен:
- Если застройщик начал строительство, например, пяти литеров из тридцати, то у него нераспроданными считаются все дома и даже те, что еще фактически не строятся. Так что приведенные исследования - это только статистика, фактически же нераспроданных квартир на рынке первичной недвижимости в Краснодаре намного меньше.
Но, как бы то ни было, цифры в 3,4 млн квадратных метров, которые еще якобы не распроданы, показывают, что местные застройщики получили разрешение на строительство такого объема жилья. Это говорит о том, что кубанская столица ведет комплексную, а не точечную застройку, сразу на 10-30 гектарах, на которых появятся не только дома, но и школы, и детские сады.
- Это, по сути, планы на ближайшие 10-15 лет. Не стоит также ожидать и снижения стоимости жилья. Себестоимость строительства не зависит только от количества выданных разрешений,- добавил Денис Бражниченко.
С ним согласна и эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова.
- Исследования могут проводиться с разными исходными данными. Я практик и вижу по интерактивным шахматкам реальный объем предложения всех застройщиков Краснодара. На сдаче домов нераспроданные остатки по каждому литеру - от 0 до 8%. Каждый из вас может зайти в любой отдел продаж и убедиться в этом. При этом у нас по-прежнему продолжается рост цен на новостройки. Так бывает по законам экономики в том случае, если платежеспособный спрос превышает предложение. Семейная, льготная ипотека помогают увеличить объем платежеспособного спроса на первичном рынке Краснодара, и, увы, пока понижения цен или огромного объема нераспроданных квартир от застройщиков мы не видим,- считает Долгополова.
Вторичка интереснее новостроек
Управляющий партнер риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов напомнил, что в предыдущие два года разрешений на строительство выдавалось мало, если не сказать, что вообще не выдавались.
- А потом наступил период, когда их стали массово получать. Кроме того, достаточно большой объем построенного жилья вышел на рынок. Причем тогда, когда платежеспособный спрос практически начал снижаться. Это связано с проведением СВО и санкциями. Люди объективно в такие периоды не инвестируют в долгосрочные будущие проекты.
Камалов отмечает, что сегодня наблюдается большой спрос на вторичное жилье. Это минимальные риски: заплатил - и сразу вселился. Но самый главный фактор в том, что цена вторички стала ниже, чем на квартиры, возводимые ЖК.
- А застройщики цену не снижают. Могли бы поделиться своей маржинальностью, но пока не хотят. Средняя себестоимость строительства жилья составляет по городу 65-75 тыс. рублей, а продают за 130 тысяч. Ни застройщики, ни банки не идут на снижение цены. Первые, правда, устраивают акции типа «парковка (кладовка) в подарок». Такое косвенное завуалированное снижение. Сейчас планируются меры реализации льготной семейной ипотеки и для вторичного жилья. Так что стоимость первичного жилья будет снижаться. Я думаю, что адекватная цена за 1 кв. м в новостройках скоро будет в пределах 110 тыс. рублей за квадрат,- продолжает эксперт.
То, что в 2023 году произойдет снижение стоимости квадратных метров в целом по России на 5%, прогнозируют и эксперты Сбербанка. Об этом на конференции Сбербанка «Время изменений: новые вызовы в отрасли и перспективы развития» рассказала старший управляющий директор, директор аналитического управления банка Наталья Загвоздина.
Согласно прогнозам банка, в 2023 году ожидается снижение спроса на первичном рынке на 10% к довольно высокому 2022 году.
- А выход по количеству сделок договоров долевого участия (ДДУ) уровня 2021 года, по нашим прогнозам, будет достигнут в 2025 году,- добавила эксперт.
]]>