Только за последние три года недвижимость в России подорожала на 82%. Эксперты нашли «корень зла» и рассказали, как его вырвать.
Последние три года стоимость недвижимости в России только набирает обороты. Аналитики удивляются — жильё стало дороже на 82%. Теперь многие российские семьи не смогут улучшить свои жилищные условия, отметил финансовый аналитик Виталий Калугин.
О том, кто виноват и как это исправить, разбирался ForPost.
Подпишитесь на наш Телеграм-канал, чтобы быть в теме.
В чём причина?
По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в 2022 году в России ввели исторические 100 млн кв. метров жилья. Таким образом 3,6 млн семей смогли улучшить свои условия проживания.
«В 2023 году сохранить текущие темпы ввода жилья будет тяжело», — отметил вице-премьер.
Но в апреле текущего года аналитики обнаружили на отечественном рынке недвижимости чёрные пятна. Выходит, что в этих рекордных 100 млн кв. метров жилья квартиры недоступны для большей части россиян. К тому же и цены на жильё за последние три года стали выше на 82%.
Изучив ипотечные сделки, аналитики отметили, что уже в ноябре прошлого года в России на первичном рынке средняя стоимость квадратного метра жилья выросла на 1,5%. То есть со 119 тысяч рублей до 120.
Очень сильно новостройки подорожали в Татарстане (+14%), Башкортостане (+6%) и Краснодарском крае (+5%). Причиной тому стала низкая ставка по ипотеке, которую ввели на приобретение нового жилья. При этом, для отдельных категорий граждан была предусмотрена ещё и льготная ипотека. Всё это привело к разгону цен. К тому же и в Центральном Банке не откорректировали эту ситуацию заблаговременно, сказал президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Впрочем, аналитики Центрального Банка сами указывают на то, что за последние три года доля доступного жилья снизилась до 70%.
Вероятно, следует напомнить о том, что льготную программу ипотеки с государственной поддержкой ввели ещё в апреле 2020 года на фоне резкого падения покупательского спроса для того, чтобы поддержать рынок недвижимости. С самого начала она должна была действовать до 1 ноября 2020 года, но её срок продлили до 1 июля 2024 года. А с октября 2021 года в программу включили и приобретение частных домов.
Ещё по теме: Льготная ипотека вызвала взрывной рост цен на жилье в Севастополе
Когда снизятся цены на жильё?
Льготная ипотека для рынка недвижимости стала негативным фактором, считает финансовый аналитик Виталий Калугин. Спрос, конечно, увеличился, но он же и стал причиной резкого скачка цен на квартиры в новостройках.
А сейчас, чтобы купить квартиру, нужно не пить и не есть лет 8, негодует Калугин. К тому же рынок новостроек утратил свою предсказуемость.
Теперь для того, чтобы продать тот образовавшийся «огромный навес» нереализованных квартир, понадобится минимум 3–4 года. И даже несмотря на зияющие темнотой окна пустующих квартир, застройщик не снижает их стоимость.
По словам Калугина, льготная ипотека позволила девелоперам накопить «финансовый жирок», а цены на жилье будут падать только, когда его не станет.
В этой ситуации выживет тот застройщик, который первым снизит цены на жильё 2023 на 25–30%. И случится это примерно к 2025 году. Тогда, когда сократится разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья, уточнил финансовый консультант.
Ещё по теме: «Путинки» вместо «хрущёвок»: в Госдуме анонсировали десятилетие перестройки городов
Что делать?
13 апреля на встрече президента Владимира Путина с гендиректором «Дом. РФ» (оператором льготной ипотеки) Виталием Мутко обсуждался вопрос программы льготной ипотеки для рынка вторичного жилья.
По мнению президента страны, льготная ипотека на вторичном рынке жилья «будет положительно отражаться на отрасли».
Мутко согласился с главой государства. Но уточнил, что поскольку на «вторичке» квадратный метр стоит дешевле, чем в новой квартире, люди чаще приобретают вторичное жильё. И мер поддержки на этом рынке вполне хватает. Поэтому спешить с запуском льготной ипотеки на вторичном рынке жилья нет необходимости.
Так же считает и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Ведь тогда для запуска программы льготной ипотеки на вторичном рынке будет необходим большой объём бюджетных средств. В таком случае лучше работать над снижением ключевой ставки.
Ещё по теме: Работников «оборонки» поддержат льготным съёмным жильём
Что дешевле — аренда или ипотека?
До тех пор, пока рынок не станет стабильным, ипотеку лучше не брать, рекомендует финансовый консультант Виталий Калугин. А вот рынок аренды жилья, наоборот, постепенно выходит из тени, потому что собственникам жилья стало более выгодно платить налоги, чем прятаться.
До 2019 года арендодателям предлагалось только два варианта законной сдачи недвижимости: платить НДФЛ по ставке 13% или регистрировать ИП. Из-за этого многие владельцы оставались в тени. Но с 2019 года законодатель позволил самозанятым платить налог 4% с дохода от сдачи недвижимости.
К примеру, собственник сдаёт квартиру по цене 30 тысяч рублей в месяц. То есть в статусе самозанятого владелец заплатит налог всего лишь 1200 рублей.
Сегодня арендовать квартиру более выгодно, чем оплачивать ипотеку. Жильё сейчас можно снять под 4,5% годовых, а ипотеку на вторичное жильё можно взять минимум под 11% годовых. И здесь разница далеко не в пользу ипотечного займа.
ПОДПИСАТЬСЯ НА КАНАЛ, ЧТОБЫ ПЕРВЫМ УЗНАВАТЬ О НОВЫХ ПУБЛИКАЦИЯХ, МОЖНО ЗДЕСЬ.