Когда уже у покупателя с продавцом есть предварительная договоренность по сделке, и даже внесен задаток или аванс, то приходит очередь самого ответственного момента - сбор и проверка документов на покупаемую квартиру, включая и её владельца (ев).
Итак, какие документы участвуют в сделке при покупке квартиры.
Базовый (основной) пакет документов для сделки
Прежде чем приступить к рассмотрению того, какие именно документы используются в сделках с квартирами, следует уточнить, что есть необходимый или обязательный минимум (базовый пакет) бумаг, а также расширенный их перечень. В расширенном перечне могут фигурировать документы, связанные с конкретным отдельным случаем. Например, покупка квартиры у продавца, имеющего несовершеннолетних детей и проживающих (прописанных) с ним квартире.
В минимально необходимый список документов входят (подробно о каждом документе мы расскажем отдельно):
- Выписка ЕГРН (до 2016 года Свидетельство о собственности) на объект недвижимости. Право подтверждающий документ удостоверяет, кто является собственником квартиры. Содержит данные о том, основных характеристиках объекта: адрес, этаж, метраж, основание, обременения и пр. удостоверяет, кто является собственником квартиры. Содержит данные о том, основных характеристиках объекта: адрес, этаж, метраж, основание, обременения и пр.
- Правоустанавливающий документ - содержит сведения о том, на основании какого права гражданин является собственником квартиры. Это может быть дарственная свидетельство о принятии наследства, договор приватизации, ДКП (договор купли продажи).
- Выписка из «Домовой книги» (данные о «прописанных» или зарегистрированных в квартире лицах), либо «Единый жилищный документ» (ЕЖД). Непосредственно в регистрации сделки этот документ не используется, но необходим для покупателя, чтобы удостовериться - кто в квартире прописан, куда выбыл.
- документ, подтверждающий личность продавца. Обычно это общегражданский паспорт. Если продавец действует от имени (по его поручению) владельца, то представляется кроме паспорта доверенного лица еще и доверенность на совершение сделки по продаже квартиры.
Этот базовый пакет документов .
При покупке квартиры собственниками может быть многодетная семья, квартира в залоге по ипотеке и т.д. Да еще и сама личность продавца не совсем внушает доверия. В подобных случаях для того, чтобы сделка прошла не только государственную регистрацию, но и еще и была безопасной, то потребуется получить от продавца и проверить дополнительно еще массу информации .
Пакет документов необходимый для государственной регистрации сделки
К таким дополнительным документам, могущим потребоваться при государственной регистрации сделки купли продажи квартиры, в частности относятся:
- Письменное согласие супруга на продажу квартиры (заверяется нотариально). Кроме этого, согласие может быть выражено в таких документах, как брачный контракт или вступившее в законную силу решение суда о разделе общего имущества супругов после завершения бракоразводного процесса.
- Разрешение органов опеки. Необходимо при сделках с квартирой, где прямо или косвенно могут быть затронуты интересы несовершеннолетних детей.
- Согласие (в письменной форме) держателя залога на проведение сделки. Обычно используется, когда продается ипотечная квартира, держателем которой, как залога, является банк. В этом случае требуется разрешение банка.
- квитанция или иной платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины, предусмотренной законом за услуги регистрации сделки купли - продажи недвижимого имущества.
Здесь следует отдельно отметить, что подача документом на госрегистрацию через МФЦ не гарантирует на 100%, что она будет выполнена успешно. Сотрудники МФЦ могут и не спросить нужный документ (будет приостановка). Поэтому лучше покупателю и продавцу хорошо знать, какие документы нужны для успешной регистрации сделки.
Также стоит обратить внимание ещё и на такой момент. Отсутствие какой - либо бумаги, документа при подаче заявления на госрегистрацию может привести не только к отмене, но даже оспариванию сделки третьими лицами, признанию её ничтожной. Поэтому задача покупателя - истребовать от продавца весь необходимый список документов с соответствующими реквизитами, подписями, печатями и пр.
Какие дополнительные документы могут потребоваться для безопасной сделки
Кроме базового и необходимого для государственной регистрации сделки покупки квартиры списка, есть перечень документов, которые могут прямо или косвенно повлиять на безопасность сделки в дальнейшем. В частности, это:
- Расширенная (архивная) выписка из «Домовой Книги» - нужна для того, чтобы отследить историю квартиры, кто был прописан и куда выбыл.
- Расширенная Выписка из ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)- поможет узнать, кто был собственником ранее, как квартира менял собственников
- Сведения из открытых (публичных) государственных баз (ФСПП, Федресурс и пр. данных о наличии долгов собственника квартиры и/или о его банкротстве как физлица. Знание этого избавит покупателя от неприятностей при покупке квартиры такого должника.
- Сведения из ПФР о том, был ли использован материнский капитал. Существуют определенный требования закона при покупке квартир за счет средств маткапитала или его части.
- Запросить кредитную историю.
- справки из ПНД, НД (психоневрологического диспансера) о том, что собственник квартиры является дееспособным, он не состоит на учете в подобных лечебных учреждениях
- Справка об отсутствии задолженности и копия финансово лицевого счета
- Технический паспорт или поэтажный план для того чтоб убедится что перепланировок не было (для ипотеки, оценочного альбома).
Несмотря на то, что список документов, который придется получить и проверить покупателю выглядит внушительным, не стоит отчаиваться.