Капремонт (капитальный ремонт) — комплекс работ по восстановлению какого-либо объекта до состояния «как новый» или до работоспособности. Чаще всего употребляется в отношении недвижимости, дорог, автомобилей.
Проще говоря, если у вас есть автомобиль, то ежегодно вы меняете подшипники, масло и другие расходные запчасти. Такие работы будут считаться текущим ремонтом. Если в ходе обследования выявилось, что коробка переключения передач вышла из строя и эксплуатация машины невозможна, то работы по ремонту или замене коробки будут считаться капремонтом, объяснял «Секрету» юрист и руководитель центра правовой помощи «Правовые решения» Дмитрий Бурняшев.
То же самое и в сфере ЖКХ. Покрасить подъезд или поменять разбитые окна — это обычный ремонт. А вот перекрыть крышу, заменить трубы по стоякам во всех квартирах или заменить лифт — это уже капремонт.
Что такое капремонт в ЖКХ. Нюансы
С 2014 года собственники квартир в России ежемесячно обязаны делать взносы на капремонт своих домов. Деньги собирают либо на индивидуальный (специальный) счёт для каждого дома, которым владеет УК или ТСЖ, либо в «общий котёл» региональных операторов или фондов капремонта.
Фонд капитального ремонта (ФКР), или региональный оператор, — это некоммерческая организация, созданная властями региона. Он составляет программу капитального ремонта для всех многоквартирных домов (МКД) региона, ищет подрядчиков, контролирует процесс и принимает работу.
Регоператор делает капремонт по графику, который закрепили в региональной программе. Её актуализируют не реже, чем раз в год. Поскольку деньги собираются в «общий котёл», жильцы МКД фактически финансируют капремонты в других домах, пока не дойдёт очередь до них. Если накоплений конкретного дома не хватает на капремонт, фонд добирает их из средств, поступивших от других.
Примерно каждый 10-й дом в стране пользуется индивидуальным счётом.
Спецсчёт — это, по сути, копилка конкретного дома. Деньги не могут потратить на других. Считается, что такой вариант наиболее выгоден тогда, когда МКД нуждается в ремонте как можно скорее.
По программе капремонта можно обновить крыши, подвалы, лифты и шахты, фасад, фундамент, а также системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения. Полный список есть в ст. 166 ЖК РФ.
Местные власти могут отнести к капитальному ремонту и другие работы. Например, утепление фасада, установку общедомовых счётчиков и другие.
Как рассчитывается плата за капремонт
Взнос за капитальный ремонт рассчитывают исходя из площади жилья или помещения собственника: определённая сумма взимается с каждого метра квартиры (офиса, магазина). Платёж включают в ежемесячную квитанцию за коммунальные услуги.
Сколько сейчас платят за капремонт
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт в каждом регионе свой, его устанавливают местные власти. Так, в Москве с 2023 года собственники МКД платят минимум 24,09 рубля за 1 кв. м жилья. То есть владелец трёшки площадью 70 кв. м будет вынужден раскошелиться почти на 1690 рублей в месяц, а за год заплатит больше 20 000 рублей.
А собственник аналогичного жилья во Владивостоке обязан платить всего 670 рублей в месяц, или чуть более 8000 в год. Там минимальная плата в 2023–2025 годах составляет 9,57 рубля за «квадрат».
Собственники помещений могут договориться о повышении размера взноса — например, чтобы оплатить дополнительные работы.
Как узнать, сколько средств собрано на капитальный ремонт
Информацию о сумме собранных средств на капремонт можно получить в управляющей компании либо ТСЖ дома. Также актуальную информацию периодически публикуют на сайте «Реформа ЖКХ» — в том числе о долгах по взносам и потраченных деньгах. На портале ГИС ЖКХ сведения о капремонте находятся в разделе «Программы ЖКХ и горсреды». Москвичи могут получить такую информацию на сайте мэра Москвы и на портале «Наш город Москва». Другой вариант — зайти на сайта своего регоператора.
Кто имеет право не платить за капремонт
Не тратиться на капремонт могут:
- собственники помещений в аварийных домах;
- собственники помещений в домах, под которыми решили изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд вместе с жильём;
- люди, живущие в закрывающихся населённых пунктах (то есть подлежащих расселению);
- пенсионеры старше 80 лет;
- наниматели жилья.
Кстати, некоторые объекты в доме и квартирах управляющая организация должна чинить за свой счёт — подробнее можно узнать тут.
Когда делают капремонт дома
Региональный оператор организует капремонт конкретного дома согласно региональной программе, которую утверждают местные власти. Это они изначально решают, что и когда нужно ремонтировать.
Согласно ст. 189 ЖК РФ, регоператор обязан опубликовать предложение о капремонте за полгода до начала работ. В нём должны быть указаны их перечень и сроки, источник финансирования и стоимость.
Собственники МКД могут на общем собрании решить перенести сроки проведения капремонта на пораньше — например, если в доме течёт крыша, а ждать плановых работ ещё долго. Если деньги копятся на спецсчёте, нужно провести общее собрание собственников. Его могут инициировать жильцы, УК или ТСЖ. На нём нужно утвердить сроки и объём работ, их стоимость, источники финансирования (например, кредиты, «пожертвования» от жильцов сверх взносов).
Если дом копит деньги на счёте регоператора, приблизить срок капремонта можно, открыв спецсчёт, и тогда через год фонд переведёт туда накопленные домом средства. Или можно попробовать добиться, чтобы очередь дома в региональной программе перенесли. Для этого придётся провести экспертизу для подтверждения такой необходимости, затем на общем собрании жильцов принять соответствующее решение, написать заявление в местную администрацию, приложив документы и рассказав о дополнительных источниках финансирования, если такие будут. Но всё это не гарантирует того, что фонд капремонта пойдёт навстречу.
Куда жаловаться, если капремонт не устраивает
Гарантия на капремонт — минимум пять лет с даты подписания акта приёма работ (ст. 182 ЖК РФ), а принимает их регоператор. Если собственники недовольны качеством, то должны обращаться сначала в свой фонд капремонта. Лучше всего составить письменную коллективную жалобу.
Если таким путём вопрос решить не вышло, следующий этап — прокуратура, а затем суд. Подробнее о том, как и куда жаловаться, «Секрет» писал здесь.
Не путать с реконструкцией и реставрацией
Согласно терминологии Градостроительного кодекса РФ, капитальным ремонтом считается замена конструктивных элементов или восстановление объектов целиком без изменений основных технико-экономических показателей.
Реконструкция может включать в себя такие изменения — например, изменение площади или этажности, надстройки и пристройки, демонтаж или обустройство новых несущих конструкций, а также изменение первоначального назначения (вида разрешенного использования) объекта.
А термин «реставрация» хоть и означает тоже восстановление и ремонт, но применяется по отношению к реликвиям, предметам старины, историческим архитектурным памятникам и т. д.
Пример употребления на «Секрете»
«У нас сбор средств с населения превышает выполнение плана по капитальному ремонту. Кому-то мало этих денег, и решили взять с населения ещё. А кто спросит, где деньги те, которые уже отдали, и почему они не работают? Я считаю, что фонды капремонтов должны контролироваться государством».
(Эксперт по ЖКХ Наталья Петухова — о росте платы за капремонт.)