Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Друзья канала, должна признаться, что очень сложно быть юристом, особенно юристом в стране, где законодательство меняется постоянно, юридические коллизии (противоречия между правовыми актами и действиями по их применению), отсылочные нормы (пока доберешься до сути, потеряешь нить). Правильно, когда юрист узкой специализации, например, занимается только пенсионным правом/ или трудовым правом/ или наследственным правом/ жилищным правом и т.д., он специалист в одной области, но это скучно)) Опытный юрист, владея базой/основой, большой практикой может применить свой опыт и знания в любом праве.
Что делать с ЖКХ? Очень много вопросов поступает именно по жилищно-коммунальным услугам, важная тема для людей, касающаяся бюджета семьи, поэтому, каждое изменение в этой области в последнее время, как правило, увеличивает сумму единого платежного документа (ЕПД), плюс ежемесячные платежи по интернету, телефонной связи и в итоге вырисовывается большая сумма в соотношении доход-расход.
В этой статье разберемся, что входит в понятие «содержание жилого помещения», наболевшая тема. Вопросы, которые мне задают: входит ли в «содержание жилого помещения» – содержание общедомового имущества, текущий ремонт общедомового имущества, что в это понятие включает в себя. Напомню, содержание жилого помещения- это часть суммы в платежном ежемесячном документе (ЕПД), который мы как потребители получаем.
Начну с главного - Жилищного кодекса Российской Федерации:
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Все четко и понятно, но почему на практике все так сложно, и применение норм закона разное. Да потому что помимо федерального закона (ГК РФ, ЖК РФ), имеются постановления Правительства РФ, правила, инструкции, судебная практика, постановления судов высшей инстанции, Конституционного Суда РФ, и это все необходимо читать, изучать, применять.
Собственник помещений многоквартирного дома или Совет дома собственников или собрание собственников многоквартирного дома обладают возможностью самостоятельно изучить, понять, осмыслить и применить правильно нормы закона?
Давайте разберем каждое слово: «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме».
Иными словами, цифра, которая стоит в платежном документе напротив фразы -«содержание жилого помещения» включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Можно выдохнуть!)))
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ст. 158 ЖК РФ), т.е. оплата напрямую зависит от площади квартиры и нежилого помещения в многоквартирном доме.
Чтобы практика применения этой нормы везде была одинаковая, Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановлением от 27 июня 2017 года N 22 разъяснил, что понимается под содержание жилого помещения - это комплекс работ и услуг, направленных на его поддержание в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
Исполняя обязанность по несению расходов на содержание общего имущества, собственники - все, в том числе собственники нежилых, - а также наниматели квартир вносят плату за содержание помещения (она именуется платой за содержание жилого помещения).
Эта плата включает в себя:
- плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, в том числе расходы на взыскание коммунальных долгов, снятие показаний индивидуальных приборов учета и общедомовых приборов учета, содержание информационных систем, в которых собираются, хранятся и используются данные о коммунальных платежах и выставленных платежных документах;
- плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включая расходы на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения;
- плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Оплачиваются только те ресурсы, которые реально потребляются многоквартирным домом с учетом уровня его благоустройства (ч. 9.1 ст.156 ЖК РФ), с 01.09.2022 возможность потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества (как и отвода общедомовых сточных вод) считается предусмотренной конструктивными особенностями многоквартирного дома, если в этом доме имеются внутридомовые инженерные системы, обеспечивающие предоставление жителям соответствующих коммунальных услуг, - по горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению и электроснабжению. Количество потребленных на содержание общего имущества коммунальных ресурсов определяется по правилам ч.9.2 ст.156 ЖК РФ.
Ставка платы в домах, которые управляются управляющей компанией, определяется решением общего собрания собственников в договоре управления,( см. 156 ЖК РФ. Если общее собрание не приняло соответствующего решения (не набралось кворума, например), то ставка такой платы устанавливается местной властью (ст.158 ЖК РФ).
Как проходит собрание по вопросу платы за содержание дома.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч.3 ст. 45 ЖК РФ), При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений.
Для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме за данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам - от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).
ВАЖНО!!! Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.
Собственник имеет право принять только одно решение ("за", "против" или "воздержался") по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, по данному вопросу именно так, большинством голосов.
Решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований может быть обжаловано в суд собственником помещения в этом доме в случае, если он не принимал участия в общем собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы; соответствующее заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Как определить сколько платить за содержание жилого помещения.
Платежи, вносимые собственниками помещений за содержание жилого помещения, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания МКД в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, которым управляет управляющая компания, принимается на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей компании и устанавливается на срок не менее чем один год (ст. 156 ЖК РФ). Управляющая компания должна представить свое предложение собственникам не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников: на досках объявлений, оборудованных во всех подъездах многоквартирного дома. В нем должен быть расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилья. Если этот размер выше муниципальной ставки (утверждаемой органом местного самоуправления для домов, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом), то управляющая компания в своем предложении должна обосновать такое превышение с детализацией платы по годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и периодичности их выполнения.
Если же общее собрание собственников решило поднять плату за содержание и ремонт, то, по мнению Минстроя России, такое решение должно быть принято на собрании не простым кворумом, а набрать более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирного дома (письмо от 06.09.2019 N 32453-ОГ/04).
Во многих договорах управления многоквартирным домом предусмотрено право управляющей компании ежегодно в одностороннем порядке индексировать размер этой платы на величину инфляции или другую, аналогичную.
Однако суды зачастую отказываются признавать законность такой односторонней индексации (определение ВС РФ от 08.08.2019 N 307-ЭС19-5652).
Если управляющая компания оказывает некачественные услуги/работы по ремонту и содержанию общего имущества, то размер платежа за содержание и ремонт жилого помещения должен быть снижен в порядке, предусмотренном Правилами N 491 (ст. 156 ЖК РФ). Качество и непрерывность по содержанию и ремонту жилого помещения есть в правилах, но это надо контролировать, составлять акты, писать письма/жалобы/обращения в управляющую компанию, в жилищный надзорный орган, в прокуратуру, в Роспотребнадзор.
Если платеж за содержание жилья был завышен/неправильно рассчитан, то управляющая компания должна - помимо пересчета - еще заплатить собственнику/нанимателю штраф в виде половины размера завышения. Необходимо знать суммы поступления за содержание жилых помещений за год, вычесть расходы на общедомовые коммунальные платежи и расходы подрядным организациям, выполняющим текущий ремонт, посмотреть остаток (если он есть), а также ознакомиться с теми работами, которые предстоят осуществлять в будущем году, расчеты, сметы и понять являются ли эти предстоящие расходы ежемесячными или разовыми, входят эти расходы уже в установленный тариф или действительно необходимо увеличить тариф. Иными словами, как бы собственники не хотели, придется заниматься собственными проверками деятельности управляющей компанией, при наличии нарушений обращаться в надзорные органы.
Итак, как всегда в конце делаем выводы:
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2. Содержание жилого помещения - это комплекс работ и услуг, направленных на его поддержание в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг;
3. Расходы на содержание принадлежащего собственнику помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме собственник будет соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество;
4. Ставка платы в домах, которые управляются управляющей компанией, определяется решением общего собрания собственников в договоре управления,( см. 156 ЖК РФ. Если общее собрание не приняло соответствующего решения (не набралось кворума, например), то ставка такой платы устанавливается местной властью (ст.158 ЖК РФ);
5. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, по данному вопросу именно так, большинством голосов. Если же общее собрание собственников решило поднять плату за содержание и ремонт, то, по мнению Минстроя России, такое решение должно быть принято на собрании не простым кворумом, а набрать более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирного дома (письмо от 06.09.2019 N 32453-ОГ/04);
6. Во многих договорах управления многоквартирным домом предусмотрено право управляющей компании ежегодно в одностороннем порядке индексировать размер этой платы на величину инфляции или другую, аналогичную.
Однако суды зачастую отказываются признавать законность такой односторонней индексации;
7. Если управляющая компания оказывает некачественные услуги/работы по ремонту и содержанию общего имущества, то размер платежа за содержание и ремонт жилого помещения должен быть снижен в порядке, предусмотренном правилами.
Надеюсь, статья для вас окажется полезной, ваши деньги в ваших руках, как проголосуете, так и будете платить, особенно это касается тех кто воздерживается, якобы я в этом ничего не понимаю, вы тем самым помогаете принять неверное решение, эти голоса могли бы быть учтены при голосовании против повышения тарифа по содержанию жилого помещения. Подписывайтесь на мой канал, ставьте лайк, обсуждайте тему, затронутую в статье.
