Как переоформить ипотеку на другого заемщика?

Срок ипотечного кредита обычно составляет 20-30 лет. По данным Центробанка за прошлый год, большинство заемщиков гасят ипотеку более 20 лет.

За такой большой срок доходы могут снизиться, и ипотечные платежи станут неподъемными. Выходом из ситуации может стать переоформление кредита на другого заемщика.

Разберемся, насколько это сложно и как происходит весь процесс.

Законом процедура переоформления кредита не запрещается. Однако сразу оговоримся, что кредитные организации идут на подобные сделки очень неохотно — для них это фактически новый кредит и новые риски. Вероятнее всего при возникновении финансовых неурядиц банк предложит вам рефинансирование или реструктуризацию долга либо ипотечные каникулы. О том, как оформить рефинансирование ипотеки, мы писали в этой статье.

Какие требования выдвигают к новому заемщику

У каждого банка они свои, но основных несколько:

1. Возрастные границы — 21-65 лет.
2. Гражданство РФ.
3. Трудоустройство по ТК.
4. Стабильный доход.
5. Не испорченная кредитная история.

Если нет соответствия хотя бы одному из этих критериев, то в передаче ипотеки банк откажет.

Как происходит переоформление

Сначала вам потребуется найти человека (не обязательно родственника), который готов взять ваши кредитные обязательства, а затем обратиться в банк. Далее по указанию банка вы готовите документы, а новый заемщик подтверждает, что способен оплачивать кредит.

В течение 14 дней банк одобряет или отклоняет заявку. Если результат положительный, то заключается новый кредитный договор.

В каких случаях можно передать ипотечные обязательства

Четкие основания законодательно не закреплены, поэтому в каждом случае банк будет решать все индивидуально. Однако эксперты выделяют несколько наиболее распространенных причин:

1. Падение доходов.
2. Расторжение брака.
3. Если супруги, у которых было ипотечное жилье, разводятся, то один из них может оставить другому квартиру и долг (при согласии). Однако новый потенциальный заемщик должен соответствовать требованиям банка.
4. Родители купили квартиру ребенку, который официально не трудоустроен, и оформили ипотеку на себя. Когда у ребенка появился стабильный доход, кредит переоформляют на него.
5. Передача ипотеки по наследству в случае, если заемщик скончался.
6. Заемщик переехал. Юристы говорят, что проще в такой ситуации будет составить договор купли-продажи, а не передать ипотечные обязательства. При оформлении договора покупатель оформляет новую ипотечный кредит на это жилье, а продавец получает свою часть в деньгах.

В какой статус перейдет жилье после передачи ипотеки

Ипотечное жилье по-прежнему остается залоговым. Однако, кто станет собственником после окончательно погашения кредита, зависит от разных факторов:

1. Владельцем станет новый заемщик, если вы продадите ему ипотечное жилье.
2. Вы остаетесь собственником, но передаете ипотечный долг родственнику. Если родственник на это согласен, то решающее слово будет за банком.
3. После развода супругов квартира вместе с долгом перешла одному из них. Если у супруга не хватает средств для выплаты ипотеки, он может переоформить ее на своего родственника — например, отца или мать. В этом случае при необходимости члены семьи могут поделить между собой доли в квартире.

Когда переоформить ипотеку не получится

1. Если это программа с господдержкой.
2. Нельзя передать кредит с долгами по ЖКУ. Вначале нужно выплатить их.
3. Если в процессе переоформления вы перестали гасить долг по графику.

Какие документы понадобятся для сделки

Список, опять же, примерный и может отличаться в зависимости от банка.

1. Паспорт РФ.
2. Трудовая книжка.
3. Справка 2-НДФЛ.
4. СНИЛС.
5. Анкета.
6. ИНН нового заемщика.
7. Военный билет.
8. Загранпаспорт.

Прежнему заемщику нужно взять паспорт и заполнить анкету-заявление.

Если вы получили одобрение банка, то заполняете заявление о досрочном погашении ипотечного долга за счет другого человека, а затем получаете выписку от банка о том, что кредит закрыт. Новый заемщик подписывает договор ипотеки. Факт того, что жилье находится в залоге, потребуется зарегистрировать в МФЦ и Росреестре.

Процесс рассмотрения заявки на переоформление ипотеки занимает до двух недель. Если в этот период нужно заплатить по кредиту, то вносить платеж должен текущий заемщик. Если допустить просрочку, то банк откажет в сделке. Чтобы защититься от подводных камней переоформления, можно обратиться к специалисту.

Риски

1. Комиссии за передачу ипотечного долга могут сильно увеличить полную стоимость кредита.
2. Если новый заемщик перестанет гасить долг, сделка может стать недействительной. В таком случае квартира будет продана, а деньги придется вернуть.
3. Один из участников сделки может нарушить договоренности.

Эксперты отмечают, что не стоит пытаться обхитрить банки — они в любом случае получат либо жилье, либо деньги.

Почему банк отказал в сделке

Частая причина — в несоответствии нового плательщика по кредиту заявленным требованиям.

У нового кандидата на ипотеку может быть плохая или пустая кредитная история, низкий доход, долги по другим кредитам.

В целом у каждого банка свои причины отказа в переоформлении ипотеки.

Повторимся, банки идут на подобные сделки неохотно, поэтому следует тщательно обдумать, насколько вам это нужно. Возможно лучшим решением будут ипотечные каникулы, реструктуризация или рефинансирование кредита.