Реально ли найти в Сочи квартиру или апартаменты для сдачи в аренду и собственного отдыха в пределах 7 млн ₽ (в ипотеку). И, конечно же, чтоб прибыль от аренды покрывала ипотечные платежи.
Давайте, попробуем разобраться:
До 7 млн ₽ в Сочи можно приобрести предложенные выше варианты, но нужно учитывать следующее:
1) АК Морская Звезда в Лазаревском (старый советский ремонт, слабая Управляющая компания, и совсем уж мрачные перспективы для перепродажи в будущем, да и проводить свой отдых в таком отеле Вы врядли захотите);
2) АК Ди Примавера - комплекс в п. Лоо (Сочи), новый ремонт, мебель и техника, хорошая УК, которая будет обеспечивать собственникам в год порядка 600 т.р чистыми. Но ипотеки начнут проходить не ранее мая - июня 2023 г.;
3) АК Грей Хаус - за 5,3 млн.₽ апартамент в черновой отделке, и что бы сдавать его нужно будет еще потратить порядка 1,2 млн руб на ремонт, мебель и технику. Находится этот объект в микрорайоне Лысая Гора. Вечерние прогулки в этом районе Вы врядли захотите совершать. Хороших перспектив сдачи в аренду, лично я здесь не вижу, но можно за летний сезон заработать порядка 400 т.р. сдавая посуточно и около 100 т.р сдавая в зимний период на долгий срок;
4) АК Даймонд - находится в более удачном месте, чем предыдущий вариант, рядом Дендрарий, но все же этот вариант больше не про заработок на аренде, а для собственного отдыха или переезда на ПМЖ. Но, и на ремонт также придется потратиться, а с учетом ремонта бюджет в 7 млн руб будет превышен;
5) ЖК Солнечный Остров - максимум, что можно выжать из аренды в этом комплексе - 400-450 т.р в год (и это после того, как Вы сделаете там ремонт). Но, даже это не столь существенная причина НЕ БРАТЬ этот комплекс: жилое помещение на земле ЛПХ (даже не ИЖС) в нынешних градостроительных реалиях Сочи приравнивается к огромному риску остаться ни с чем.
6) АК Клаб Стайл - нужно будет вложиться в ремонт, самостоятельно найти управляющую компанию и рассчитывать на доход в районе 480 т.р. в год (конечно если Вы большой оптимист 😁). Застройщик обещал запустить отель еще полтора года назад, но это так и осталось пустыми обещаниями.
Исходя из вышенаписанного, лично я, варианты отелей в Сочи до 7 млн ₽ в ипотеку не рассматривал бы.
Поэтому, как вариант, можно приобрести квартиру (студию 18-23 кв.м) в комплексах где проходит ипотека с Господдержкой.
Преимущества: ипотека по ставке 7,7% (а не 12% как в апартаментах);
Недостатки: Вам придется сделать ремонт, найти управляющую компанию и сдавать за 650 т.р. в год.
Из представленных комплексов, я бы остановил свой выбор только на ЖК Сочи-Парк, потому что:
1) самый ликвидный комплекс в Сочи и будет оставаться им еще долгие годы;
2) расположение, которое позволяет быстро добраться до центра Сочи, Адлера, Красной поляны;
3) хорошие перспективы от сдачи в аренду;
4) низкая процентная ставка по ипотеке.
С подробным анализом по сдаче в аренду ЖК Сочи Парк Вы можете ознакомиться по ссылке ниже:
Другие же варианты в Сочи намного дороже.
Поэтому, если Вы рассматриваете приобретение недвижимости на побережье Черного моря непосредственно как бизнес (сдавать в аренду и получать доход) и переодически отдыхать... То, экономически более целесообразно приобрести гостиничный номер не в Сочи, а, например, в Агое Туапсинского района.
Чем интересен курортный поселок Агой? И можно ли на нем заработать?
Предлагаю рассмотреть вариант приобретения гостиничного номера в п. Агой исключительно опираясь на цифры и информацию (которую при желании можно найти и самостоятельно), и проанализировать эти данные и принять верное решение.
Агой - это небольшой курортный поселок между Туапсе и Небугом. Ежегодно за курортный сезон Туапсинский район посещает более 2 млн туристов.
На курорты Туапсинского района на море едут жители Краснодара (так как всего 2 часа на автомобиле), Ростовской области, Адыгеи, Астраханской, Воронежской и Белгородской областей.
Далее, за Туапсе начинаются горные перевалы и длительный серпантин до самого Сочи, и многие не готовы тратить время на длительную поездку, поэтому останавливаются в Джубге, Ольгинке, Небуге и Агое.
Здесь есть много и природных достопримечательностей: водопады, древние дольмены, скала Киселева (именно здесь снимался эпизод с рыбалкой из фильма "Брилиантовая рука").
Апартаментный комплекс "Агой-Клаб" - это функционирующий отель.
Номера продаются в черновой отделке, но сейчас проходит акция от застройщика, по которой каждому покупателю в подарок застройщик делает ремонт под ключ!
Поэтому Вы начнете получать прибыль от аренды уже через 1,5 месяца после сделки (столько продлится ремонт).
Чтобы понять, сколько можно заработать на этом комплексе, нужно посмотреть на стоимость размещения в этом комплексе (эту информацию Вы также можете и самостоятельно посмотреть на сайте Отеля).
В летний сезон: при загрузке 80%, средняя стоимость размещения составляет 8 000 ₽.
130 (дней загрузки) * 8 000 = 1 040 000 ₽.
25% = это доход управляющей компании.
1 040 000 - 25% = 780 000 ₽ доход собственника за летний сезон.
В зимний сезон: при загрузке 40%, средняя стоимость размещения составляет 2 000 ₽.
60 (дней загрузки) * 2 000 = 140 000 ₽.
25% = это доход управляющей компании.
140 000 - 25% = 105 000 ₽ доход собственника за зимний сезон.
Итого: 780 000 + 105 000 = 885 000 ₽.
Налог на доход будет составлять 13% (для физлиц) и 6% (если у Вас есть ИП).
Чистый доход от сдачи в аренду за год составит почти 770 000 руб.
Для того, чтобы понять, какой выбор сделать (квартира в ЖК Сочи Парк или номер в гостинице Агой-Клаб) нужно взвесить все плюсы и минусы:
Стоимость недвижимости:
1) минимальная стоимость студии площадью 18 кв.м в ЖК Сочи Парк = 7,3 млн ₽ + 1 млн ₽ на ремонт, мебель технику.
2) минимальная стоимость апартаментов в Агое площадью 26 кв.м = 6,4 млн ₽, без каких либо доплат.
Срок возврата инвестиций:
1) ЖК Сочи Парк - не ранее, чем через 3-4 месяца (средние сроки ремонта).
2) АК Агой Клаб - через 1,5 месяца после сделки.
Стоимость ипотеки:
1) ЖК Сочи Парк👆 (Первоначальный взнос 1,5 млн ₽ и 1 млн ₽ затраты на ремонт).
Ежемесячный платеж 47,5 т.р.
2) АК Агой. Так как не нужно тратиться на ремонт - можно 2,5 млн ₽ вложить в качестве первоначальнооо взноса (хотя можно приобрести и без первоначального взноса апартамент).
Платеж составит 43 т.р в месяц.
Годовой доход:
1) ЖК Сочи Парк = 650 т.р. в год
2) АК Агой Клаб = 885 т.р. в год
Удобство собственного отдыха:
1) ЖК Сочи Парк - 30 минут от аэропорта и вы в своей квартире в лучшем курортном городе страны;
2) АК Агой-Клаб - 2 часа от аэропорта на Ласточке и Вы в своем номере в 5 минутах от моря... но развлечений конечно же меньше, чем в Сочи
Прибыль от перепродажи:
1) ЖК Сочи Парк - через год из этого проекта в прибылью не выйти (так как очень много инвесторов еще не продали свои квартиры. Но, через 4 - 5 лет цена существенно поднимется и можно будет хорошо заработать на перепродаже.
2) АК Агой-Клаб - перепродать с прибылью 20% можно будет уже через год. При перепродаже через 4 - 5 лет вариант с Сочи Парком будет конечно же предпочтительнее.
Конечно же еще очень много нюансов, например площадь: насколько комфортно будет отдыхать в студии 18 кв.м. и т.д.
Если же говорить про заработок на пассиве, то однозначно вариант в Агое очень достойный и лучше многих вариантов в городе Сочи.
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17
