После определенных изменений в твоей ежедневной реальности и нарастанием опасений за сохранность здоровья, накопленного капитала или свободы действий, возникает желание хеджирования тех или иных рисков в попытках сохранить хоть какую-то стабильность.
Так в конце 2022 года, когда рубль начал драматически падать по отношению ко всем существующим валютам, а экономические перспективы казались максимально туманными на заре нефтяного эмбарго со стороны ЕС, я предпринял попытку сохранить свои сбережения за рубежом. После непродолжительных скитаний по Турции в которой только за 2022 год цены на недвижимость (выраженные в $) успели вырасти в 2 раза, а по заверениям местных жителей, они не могут себе позволить жилье, т.к. выросшие цен на недвижимость. В Турцию приехало очень много людей из Сирии (с 2011 года) и из России (с 2022 года).
После осознания перегретости рынка недвижимости в Турции и появлении слухов о введении ограничений в выдаче ВНЖ (и прочих интересных слухов), я начал рассматривать другие страны для поиска недвижимости. Критерии - тепло, у моря, не дорого, рынок не перегрет ажиотажным спросом. Среди претендентов были такие страны как Филлипины, Въетнам, Тайланд, Индонезия, Шри-Ланка, Тунис, Египет и Кипр.
Филиппины
Фаворитом среди азиатских стран лично у меня были Филлипины: низкая стоимость автомобилей (поддержанный Хендэ Тусан можно найти за 300 т.р. по ценам декабря 2022) и электроники, тропический климат (круглый год 26 градусов по Цельсию), относительно не высокие цены на недвижимость. У местных застройщиков можно купить недвижимость даже без посещения страны, как мне сообщила менеджер одного из них. Несмотря на удобство покупки, стоимость недвижимости в кондо в Маниле стоит не дешево (8,2 млн. песо ($148К) за 60 кв. м.). Кроме того, доходы с аренды на Филиппинах довольно низкие: квартиру, которую можно было снять за 25000 песо с учетом коммуналки ее владелец из Сингапура был готов продать за 6,7 млн. песо (не многим больше 4% в год).
Если принять во внимание тот факт, что экономика Филиппин переживает не лучшие времена, сейсмоактивная зона может в любой момент потрясти твои ожидания, две самые крупные экономики мира наровят затеять территориальный конфликт в регионе, а дорога туда по самому экономичному ($400) маршруту занимает в среднем 33 часа из Москвы (с пересадками), а самому быстрому (15 часов) примерно $1200 на момент поиска. Плюс интересные истории из интернета по лихорадку Денге, пляжных блох и вездесущих змей развеяли идею о покупке дома на Филиппинах. По близким по природе причинам были отброшены все страны восточной Азии.
Кипр
Райский уголок. Интересная история и античная архитектура. Сравнительно не высокие цены на недвижимость для данного региона и в целом популярное место для инвестиций в недвижимость, но есть свои нюансы. Во первых достаточно высокие цены на жизнь на Кипре предполагают доходы европейского уровня. Сложности при открытии банковского счета и вообще операций с процессом легализации средств, усложнившаяся для граждан РФ с момента введения санкций. При покупке жилья нужно заплатить НДС - 20% стоимости недвижимости, если планируешь его сдавать в аренду. Все это со слов риелтора, прекрасно говорящего по-русски и хоть и предложил решить все вопросы с юристом компании, все таки скорее отговорил меня от идеи поехать на Кипр.
Египет
Я прочитал массу материалов в интернете про Египет. Сравнительно стабильная ситуация на рынке недвижимости и невысокая ее стоимость были отмечены как плюсы, но скачкообразное поведение ВВП, скачкообразно девальвирующий курс египетского фунта, довольно строгие мусульманские традиции за пределами туристических районов (по слухам из сети) и меняющие на 10-15% цену недвижимости риелторы (в сторону повышения, конечно же) относительно указанной на сайте объявлений оттолкнули от поездки на родину пирамид и одной из древнейших цивилизаций человечества. Несмотря на растущий внутренний спрос на недвижимость благодаря демографическим тенденциям.
Тунис
Если рассматривать с точки зрения девальвации национальной валюты (тунисский динар) все не так плохо как в Египте, где мгновенно твой капитал может упасть вдвое (на недвижимость это влияет не так остро, полагаю, но все же). Жесткая валютная (запрещено вывозить денежные знаки с территории страны, тюрьмой караются операции с криптовалютой и местные жители не имеют права открывать валютные счета (только иностранцы без ВНЖ/прожившие на территории Туниса менее 90 дней)) и импортная политика в стране позволяет сохранить курс более или менее стабильным (хоть и в ущерб уровню цен на автомобили и товары длительного пользования) в последние пару тройку лет. ВВП находится в стагнации после жасминовой революции и медленно начинает восстанавливаться. Тунис со скрипом, но строит демократию, существенная часть дохода страны составляет туризм и после пандемии подает надежды на восстановление этой части дохода. Местное население - арабы свободно владеющие французским языком и часто работающие во Франции, Бельгии или Швейцарии (как мне рассказали местные) довольно органично (как пишут в интернете и как мне самому довелось увидеть (или правильнее сказать интерпретировать увиденное)) принимают европейские ценности.
Впечатление
Страна, прямо сказать, бедная. На улицах часто бывает пыльно или даже грязно, в деревнях и их окрестностях на полях развеян ветром мусор, улицы сложно назвать ухоженными, а на тротуарах часто невозможно пройти (либо авто припаркован, либо товар выложен, а иногда просто нужно обойти крыльцо какого-то заведения, "отжавшего" часть тротуара под дорожку для посетителей).
В то же время приятно удивили цены на пиццу (за 14 динар ~ 300 р. по курсу января 2022 можно было найти вкусную большую пиццу), обслуживание в ресторанах (заказывая одно блюдо, как правило, Вы получаете суп/салат хлеб и лимон в качестве аперитива), и аренду в "не сезон" (1+ квартира на 50 квадратов с неплохим ремонтом, газовым котлом и бассейном во дворе (наполнили только в конце марта) на берегу моря обошлась в $350 в месяц).
Недвижимость
Риелторы берут комиссию за аренду в размере 10% стоимости всей арендной платы в случае краткосрочной аренды и 5% при аренде на длительный срок. В случае покупки квартиры комиссия как правило 2%. При этом они ссылаются на какое-то мифическое законодательство, пытаясь обосновать свои комиссии, но в законе прямо цены на услуги не прописываются, но прописываются в акте просмотра объекта недвижимости (в случае покупки), который по совместительству является контрактом в соответствии со словами одного из местных представителей этой профессии. Кроме затрат на риелтора, также требуется нанять адвоката (1% от суммы сделки) для составления пакета документов и запроса разрешения губернатора на покупку недвижимости это своего рода валютный контроль (был упомянут выше) поступивших в страну денежных средств. Также 1% составляет налог на приобретение недвижимости (как же все проще в России) для иностранцев и покупателей первичной недвижимости (для местных на "вторичке" налог 6%, кажется).
Найти недвижимость в Тунисе можно на сайтах:
Учитывая тот факт, что при покупке недвижимости ты автоматически легализуешься (сам процедуру пока не прошел, но информация в интернете единогласна) в стране это сильно упрощает длительным проживанием, но стоит иметь ввиду относительно скудный выбор магазинов и по большей части отсутствие инфраструктуры к которой привык житель крупного Российского города. Например, я так и не нашел GPON в этой прекрасной стране, железные дороги в упадническом состоянии (вероятно, поэтому на них очень дешевый проезд), автобусы, маршрутки и такси иногда кричаще ветхие. Даже аэропорт в столице выглядит довольно печально.
Краткий итог
По итогу всех изысканий недвижимость была куплена именно в Тунисе. Кроме ожидаемого роста стоимости за счет улучшающегося инвестиционного климата на фоне движения в сторону демократизации страны и потенциальным улучшением экономических показателей есть еще потенциал в развитии зеленой энергетики и IT сферы (но это не точно).
