За последние годы рынок недвижимости премиум-класса в Северной столице был устойчив и не подвергался значительным колебаниям, связанным с обстановкой в стране и мире. Хотя цены на недвижимость немного выросли, это не сказалось на уровне спроса. Однако, можно заметить, что география расположения объектов начала меняться в сторону новых районов. Согласно экспертам, эта тенденция будет продолжаться в будущем.
Согласно оценкам консалтингового центра "Петербургская недвижимость", спрос на первичное элитное жилье в Петербурге в 2022 году составил 57,4 тыс. квадратных метров, что соответствует уровню спроса за предыдущие годы - 2018-2020. Однако, по сравнению с пиковым уровнем спроса в 2021 году, объем спроса в 2022 году сократился на 35%.
Эксперты отмечают, что сравнение этих периодов не имеет большого значения, так как в 2021 году на рынке элитного жилья был отмечен резкий рост активности инвесторов. Это произошло на фоне значительного увеличения предложения нестандартных для данного сегмента недвижимости продуктов, таких как компактные студии и однокомнатные квартиры, которые появились в одной из самых популярных премиальных локаций на Петровском острове.
Цены продолжают расти
К концу 2022 года средняя цена предложения в элитном сегменте выросла на 14% и составила 499,0 тыс. рублей за квадратный метр. Хотя динамика изменения средней цены за год была неоднородной - с января по апрель цена выросла на 20%, а в осенние месяцы произошла небольшая корректировка в отрицательном направлении, но к концу года цены зафиксировались. Средний чек по реализованным в классе "элита" квартирам за год оценивается в 40,6 млн рублей - на 21% выше уровня 2021 года, по словам руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой.
Эксперт сообщает, что предложение элитного жилья в 2022 году составило 262 тыс. м2, что на 23% превышает объем предложения прошлого года. На начало 2023 года большая часть предложения и спроса сосредоточены в Петроградском районе, где представлено чуть более 2 тыс. квартир, что составляет 64% от общего объема предложения элитного жилья в городе.
Васильевский остров выходит в лидеры
В 2022 году на рынок элитного жилья было выведено на 12% больше новых проектов, чем в 2021 году. Всего было запущено 9 новых жилых комплексов в Петербурге общей площадью 146 тыс. м2, которые включали в себя 1985 квартир. Впервые лидерство в объеме нового строительства досталось Василеостровскому району, где было построено около 76,4 тыс. м2 нового жилья. Также в продаже появились новые проекты в Центральном и Петроградском районах, преимущественно на Петровском острове.
Петроградский район продолжает оставаться лидером по географии распределения спроса, с долей в 65%. В то же время, Василеостровский район впервые занял значительную долю - 22%, что обусловлено запуском новых объектов в этой локации, включая один из самых крупных и значимых в 2022 году - Imperial Club от компании Setl Group.
Крестовский и Петровский - всё
Эксперты отмечают, что перенос спроса на Васильевский остров, а также запуск новых проектов там, связаны с тем, что самые востребованные элитные районы города, такие как Крестовский и Петровский острова, уже практически полностью застроены девелоперами. Кроме того, свободных участков, пригодных для нового строительства, в этих районах почти не осталось.
Генеральный директор ООО "Интерколумниум" Евгений Подгорнов объяснил, что есть ещё территории в "островной" части Петроградского района, на которых возможно строительство, но для этого нужно перевести их в другой вид разрешённого использования. Например, на Петровском острове есть заброшенные предприятия, которые не используются много лет. Однако, если эти участки до сих пор не перевели под жилую застройку, то, по словам Подгорнова, это связано с определёнными сложностями, например, невозможностью договориться с собственниками.
Архитектор считает, что вывод новых элитных проектов на Васильевском острове имеет логическое обоснование, так как на острове есть много бывших промышленных объектов, которые можно перевести за город, а некоторые из них находятся у воды, что делает эти участки более привлекательными.
Перспективы
Согласно генеральному директору ООО "САБ" Александру Стругачу, для удовлетворения спроса на элитную жилую недвижимость необходимо совпадение ряда сложных факторов. Один из таких факторов - наличие участков, подходящих для реализации проектов подобного типа. Такие локации должны быть уникальными и не иметь прямых аналогов. Например, это может быть площадка на одной из престижных набережных.
Согласно собеседнику "Делового Петербурга", после Васильевского острова, подобные объекты будут появляться на других территориях Петроградской стороны, которые ещё не прошли процесс редевелопмента. Такие территории включают перспективные бывшие индустриальные и хозяйственные зоны на набережных реки Карповки или избранные участки на ключевых магистралях Петроградской стороны. На этих участках до сих пор находятся послевоенные советские постройки, которые в ближайшее время вряд ли будут включены в число охраняемых государством объектов наследия.
Ольга Трошева предполагает, что наряду с дефицитом участков в центре, появятся небольшие точечные проекты в престижных районах, где живут состоятельные горожане, желающие оставаться в своих районах, но с жильем, подходящим их статусу. Такими местами являются улица Победы, Московский проспект, Бассейная и Кузнецовская улицы в Московском районе, локации у Финского залива в Приморском, а также улица Орбели, Институтский проспект и Политехническая улица в Выборгском районе.
Центр пока недоступен
Сегодня существуют уникальные элитные локации и объекты под редевелопмент на набережных Фонтанки и Мойки, а также в непосредственной близости от Дворцовой площади с видами на Зимний дворец. Однако, по словам Александра Стругача и Евгения Подгорнова, инвесторов и девелоперов, готовых взяться за такие проекты, сегодня попросту нет. Это обусловлено тем, что действующее градостроительное законодательство не позволяет сделать многие вещи.
Например, Закон Санкт-Петербурга от 19 января 2009 г. N 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия...» содержит регламенты, которые позволяют детально установить ключевые параметры ценных исторических объектов. Такие аспекты, как высота карниза, уклон кровли, процент остекления и многие другие, могут быть четко определены в тексте законов. Однако все эти ограничения могут препятствовать реализации амбиций и интересов потенциальных инвесторов и девелоперов.
Строительные компании сталкиваются с серьезными препятствиями, которые затрудняют реализацию их планов, в том числе из-за федерального законодательства. Согласно 73-ФЗ, при работе с объектами культурного наследия необходимо проводить детальные исследования каждой конструкции объекта, проводить экспертизы, уточнять статус объекта и его частей, а также приспосабливать его под новые нужды. Это делает процесс редевелопмента длительным и сложным.
Местным застройщикам, которые занимаются жилищным строительством, такой формат является не только нерентабельным, но и связанным с высокими рисками. Если бы была возможность изменить действующие федеральные и местные законы, чтобы их "упростить", то это могло бы предоставить новые возможности для бизнеса. Однако, в случае Петербурга, такие изменения могут привести к потере архитектурно-художественной, градостроительной и исторической целостности уникальной среды. Поэтому маловероятно, что в ближайшее время будут проводиться упрощения действующих законов и процедур, - объяснил Александр Стругач.