Норма возврата инвестиций (по апгл. Rate of return of investment) - ежегодный доход на инвестиции, который зависит от выбранного актива или нескольких активов. Реже упоминается как норма возмещения капитала.
Если мы говорим о недвижимости, то она имеет определенный ограниченный период экономической жизни. То есть за это время можно пользоваться этой недвижимости и получать с нее доход от сдачи в аренду. Далее недвижимость разрушится и ее сдавать не получится. Так вот доход, приносимый активом, должен компенсировать потерю активом своей стоимости к завершению срока его экономической жизни. Другими словами нужно вернуть полную стоимость купленной квартиры до того, как она разрушится. Если это сделать не удается, то ни о какой норме возврата инвестиций не может быть и речи.
Норма возврата инвестиций определяется с учетом размера ежегодной потери инвестиций за время ожидаемого периода использования активов. Другими словами, если актив имеет срок эксплатации 10 лет и через 10 лет не сможет приносить прибыль, а вы получаете с него 8% годовых, то в конечном итоге окажетесь в убытке. После 10 лет у вас не будет предмета инвестирования, а ваша прибыль будет равна 80%. По сути вы получите убыток в 20%.
Вычисление нормы возврата капитала проводится тремя основными методами:
- прямолинейный метод, разработчиком которого является Ринг. Формула Ринга очень простая Rk=Rd+1/N
где Rd - это норма прибыли в % на сумму инвестиций, а N оставшийся период экономической жизни. - аннуитетный способ возврата инвестиций, который придумал Инвуд. Формула Инвуда тоже выглядит максимально просто Rk = Rd + SFF(N,Y)
где SFF является фактором фонда возмещения. Y = Rd - норма дохода на инвестиции. - и модель Хоскольда, которая позволяет рассчитать норму возврата вложений по безрисковой ставке процентов. Формула более сложная Rk = Rd + SFF(N,Yб), где Yб -является безрисковой ставкой.
Вся суть этих формул сводится к тому, чтобы определить реальную прибыль от вложения в тот или иной актив, который имеет ограниченный срок существования. Если мы делаем вложения в актив, который будет существовать 20 лет и при этом с каждым годом теряет свою стоимость, то это нужно учитывать расчете доходности.
Как только сумму полученного дохода превысит сумму начального инвестиционного капитала, можно говорить о начала безопасного инвестирования. К примеру, норма возврата инвестиций от вложения в недвижимость составляет порядка 10-20%. Следовательно, минимум через 10 лет можно говорить о том, что инвестор вернет все вложенные деньги в виде полученных % и дальнейшее инвестирование будет иметь нулевой риск потери инвестиции. Но недвижимость за это время может потерять свою стоимость, так как имеет ограниченный срок существования.