В банкротстве физического лица выявлен садовый дом, зарегистрированный в Росреестре. Выяснилось, что к дому пристроено еще одно помещение, дом находился в залоге, залогодержатель был против государственной регистрации пристроенной части дома. Так имея права залогового кредитора, предусмотренные п.4 ст.138 закона о банкротстве залоговый кредитор утвердил порядок продажи залогового имущества без оформления реконструкции.
Арбитражные суды обязали Финансового управляющего зарегистрировать дом с учетом реконструкции, порядок продажи, утвержденный залоговым кредитором был признан недействительным.
Арбитражные суды исходили из следующего:
Объекты недвижимого имущества, принадлежащие должнику на праве собственности и зарегистрированные в установленном порядке, не соответствуют техническим характеристикам, т.е. согласно техническому учету БТИ жилой дом имеет площадь превышающую площадь, зарегистрированную в Росреестре.
Зарегистрированный в Росреестре дом имеет иные технические характеристики, что подтверждается техническим паспортом на объект капитального строительства, что свидетельствует о факте прохождения инвентаризации объекта в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (в ред.от 30.01.2013) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и постановки его на государственный учет.
Площадь дома не соответствует техническим характеристикам БТИ, что в дальнейшем создаст препятствие в решении вопроса о реализации объектов недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу.
Финансовый управляющий обязан проводить инвентаризацию, целью инвентаризации является определение фактического наличия у гражданина имущества, за счет которого производится погашение требований кредиторов, а также возмещение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим.
Более того, суд первой инстанции принял во внимание наличие установленного законом упрощенного порядка государственной регистрации объектов индивидуального жилищного строительства.
До 01.03.2031 право собственности на садовый дом, соответствующий установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, можно оформить в упрощенном порядке (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Также в упрощенном порядке можно зарегистрировать право собственности на садовый дом, созданный на садовом земельном участке, кадастровый учет которого уже был осуществлен до 04.08.2018 (ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на садовый дом потребуются (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ч. 12, 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Закона N 340-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и): - технический план садового дома (если садовый дом не был поставлен до 04.08.2018 на кадастровый учет); - правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен садовый дом (представляется, если право на земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН).
Доводы о том, что незарегистрированная площадь отражена в оценке и включена в положение о торгах отвергнут судом. Сам факт оценки объекта с реальной площадью при отсутствии правоустанавливающих документов на него, свидетельствует о недобросовестном поведении финансового управляющего, выставившего на торги лот (жилой дом) с характеристиками, отличными от характеристик, обозначенных в правоустанавливающих документах.
Приведение залоговых объектов недвижимости, реализуемых в процедуре банкротства должника, в соответствие с требованиями действующего законодательства, не противоречит Закону о банкротстве и направлено на максимальное удовлетворение требований залогового кредитора должника, поскольку привлечет наибольшее число потенциальных покупателей, что наилучшим образом способствует защите интересов как залогового кредитора, так и должника.
Залоговый кредитор имеет право определять порядок и условия проведения торгов путем утверждения Положения и изменений в него при соблюдении норм Закона о банкротстве и отсутствии нарушений прав и законных интересов, лиц, участвующих в деле о банкротстве должника.
В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В силу части 1.1. статьи 139 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей. За счет поступивших от продажи имущества должника в конкурсную массу денежных средств удовлетворяются как требования кредиторов, так и возмещаются расходы на процедуры банкротства, в том числе выплачивается вознаграждение конкурсному управляющему (пункты 1, 2 статьи 134 Закона о банкротстве). Проведение торгов в текущих условиях не будет соответствовать целям проведения банкротной процедуры.
В силу положений п. 4 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право определения порядка реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальной продажной цены (ст. 138, 213.25 Закона о банкротстве).
Согласно п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве в случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Таким образом, представленное Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника на момент утверждения противоречит законодательству о банкротстве и не могло быть утверждено арбитражным судом по причине того, что, объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом торгов необходимо привести в соответствие сведений об объектах недвижимого имущества в Управлении Росреестра Самарской области, следовательно преждевременно выставлять имущество на торги.
В связи с этим отказано в утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации залогового имущества в редакции залогового кредитора.