Всем привет! После длительной паузы, нашел время и силы переосмыслить рабочий материал и напомнить нашей маленькой аудитории, о том что доходная, недвижимость никуда не делась.
В Первопрестольной появляются новые апарт- комплексы и запускаются уже готовые к продаже.
О них и расскажу в ближайшие несколько выпусков.
В Москве с наконец-то прорезавшейся молодой листвой расцветает и извечное желание зарабатывать на недвижимости, сужу по собственной практике.
На днях закрыли сделку с моими бывшими клиентами бывшей кафешки жены ( если вдруг прочитает ей будет приятно).
Их семейная двушка 50 м2 в башне 209 серии, но с качественным ремонтом и обстановкой рядом с Головинскими прудами ушла более чем неплохо за 14,7 млн.
И они, чтоб не окончательно обрубать корни в России (более года живут на Мальте) решили часть суммы от продажи вложить в инвестиционно-доходный проект, а именно купить не квартиру, а модную студию в современном ЖК.
Разумеется, вариант на покупку мы начали присматривать еще раньше, а получив задаток, взяли быка за рога/девелоперов за... скидки, коих так себе.
Недоведенные до ума объект ввиду невозможности и нежелания их доделывать, были отвергнуты на стадии живого просмотра. Рабочими вариантами были взяты 4 редевелопментанутых (о,великий и могучий русский язык 😊) комплекса с сотнями студий/лофтов/апартаментов- можно назвать как угодно, выбор широкий, как и цены.
Так как покупатели эмоционально привязаны к САО, остановиться решили на районе Аэропорт/Сокол, горячо любимый и мною . Речь пойдет об адресе: Большой Коптевский проезд 3 стр. 7.
Забегу вперёд и сделаю анонс: 2 соседних корпуса - тоже объекты редевелопмента, но в руках другой компании и с другой концепцией.
Собственник описываемого корпуса 1977 гп из отличного желтого кирпича, представляет собой 9 этажное здание стандартной прямоугольной формы и расположен перпендикулярно дороге.
Именно из-за этого произошла занятная история, точнее, интрига.
Мы прошли вход в него так как там велись работы по монтажу вывески и прошли к соседнему, имеющему презентабельный законченный вид, но пообщавшись с сотрудниками, выяснили что это конкуренты. В соседних корпусах все готово, но якобы рекламу они пока не дают( что удивительно, ведь застройщики так любят продавать воздух😁). Но наши девелоперы решили пойти другим путем и продавать полностью готовый к употреблению продукт. Навскидку некоторые актуальные предложения:
В наличии пока варианты от 6 млн. при отделке White box.
Что по- русски означает чистовая отделка.
Смотрите ниже какие студии предлагает продавец:
Это рекламная картинка, что доступно прямо сейчас:
Апартаменты полностью автономны и подходят как для краткосрочной, так и для долгосрочной сдачи в аренду с инвестиционной целью . Хотя ничто не помешает использовать их для личного проживания. В целом девелопер позиционирует этот объект как гостиничный формат. Это становится понятным из информации на их сайте и из комментариев директора и менеджера по продажам.
Безусловно, у продавца есть выигрышная концепция - Покупатель покупает не просто студию/апартаменты, а номер в отеле 4 звезды. Звучит заманчиво!
И это еще не все: при покупке студии с отделкой, техникой и обстановкой от Travelto они несут все риски поломок, аварий при сдаче номера.
Но и на этом сервис не заканчивается, можно подписать договор с УК и получать гарантированный доход, причем независимо от занятости конкретно "вашего" номера, а среднее арифметическое от дохода всего здания!!
Что мы (Покупатель) имеет по факту на данный момент и на что реально может рассчитывать?
Лично у меня появился некий скепсис по поводу формата 4 * , особенно после получения информации, "любезно" предоставленной прямыми конкурентами (2 соседних корпуса) - о них подробно в отдельном выпуске обзора апартамент комплекса Коптевский сразу после этой публикации.
Моё субъективное мнение: в здании подобного формата и планировок - а они уже не изменятся - сформировать гостиничный продукт целиком отвечающий характеристикам "четверки" нереально.
Даже если б девелопер заплатил мне за рекламу, ума не приложу как в этом, пусть и очень добротном кирпичном здании, которое возможно, в силу конструктива и советских норм строительства переживет и панель 00х годов и реновационные постройки, можно создать условия на 4 звезды...
На 1ом этаже из общественно полезных площадей, кроме очевидных небольшого лобби и комнаты для хранения багажа заявлены только 64 м2, где предположительно ( но это абсолютно неточно) разместится кафе или иной общепит.
Достоверно зная, что с такой скромной инфраструктурой получить аж 4 звезды нереально. Но маркетинг это такая же хитрая штука как и профессиональный мейкап. Главное не быть, а казаться.
С другой стороны, Travelto предлагает потенциальному инвестору явные козыри. В отличие от большинства остальных девелоперов формирующим обычные УК для управления апарт-комплексом, в нашем случае мы имеем действующего оператора гостиничных услуг с реальной сетью из 30 объектов и агрегатором бронирования одновременно.
Также на показах студий я не услышал от менеджера, но допридумал сам некий прообраз таймшера или клубного сообщества - все владельцы автоматически получают 20% скидку при размещении в объектах сети.
Понятно, что речь идет преимущественно о номерах в Питере, но немало людей ездят из Москвы в Санкт -Петербург и наоборот регулярно.
Комплекс апартаментов рассчитан на целевую аудиторию оператора: туристов, бизнес-аудиторию, командированных туристов и MICE сегмент.
Сухие цифры:
Площадь 9-этажного здания равна 2,8 тыс. м2. Всего здесь расположено 77 номеров с чистовой отделкой. Площади апартаментов - от 15,94 до 26,74 кв. м.
Цены от 5,6 млн. в предчистовой отделке до 9,677 млн. под ключ.
Объект ориентирован на инвесторов, которые планируют сдавать апартаменты в аренду самостоятельно или с помощью управляющей компании Travelto.
Вот какую информацию о комплексе и себе любимом дает Продавец:
Объект расположен в районе Аэропорт, который имеет ряд преимуществ:
1) Рядом с объектом расположен Ленинградский проспект, ведущий напрямую в центр и из Москвы
2) Рядом расположены 4 станции метро ("Динамо", "Аэропорт", "Сокол" и "Петровский парк")
3) Жилье в районе Аэропорт востребовано у покупателей - оно расположено недалеко от центра, в Северном административном округе, у которого хорошая репутация
4) Главная достопримечательность и визитная карточка района Петровский парк и Петровский путевой дворец (объект федерального значения)
⭕ Финансовые показатели - ваша доходность при сдаче студии в аренду
Пассивный доход с УК Travelto 7-10% годовых:
В год: 413 000 - 590 000 рублей
В месяц: 34 416 - 49 166 рублей.
Преимущества работы с Travelto Development:
Большой опыт строительства апарт-отелей в Санкт-Петербурге с 2015 года
Нашей компанией построено 29 апарт-отелей в Санкт-Петербурге (602 апартамента). Наши объекты приносят инвесторам Travelto доходность от 7% годовых.
Наш привлеченный капитал в 2021 году составляет 2,2 млрд. рублей.
Безопасность и надежность:
Недвижимость оформляется в собственность.
Страхуем объекты от чрезвычайных происшествий.
Даём гарантию на ремонтные работы.
Хочу купить студию для сдачи в аренду, но нет времени на заселение и обслуживание. Кто обслужит и займется поиском жильцов?
Travelto берет на себя поиск и заселение клиентов, сохранность студии и имущества, хозяйственные вопросы, операционку итд.
Компания прогнозирует загрузку на уровне 75-82% в несезон, в сезон 90-92%, при среднерыночной стоимости аренды. И какова же она?При мне было озвучено целых 4 тр в сутки! Смело! Реалист во мне нашёптывает цифру в 2,5 тр., что было бы весьма неплохо.
Особенно если учесть заявленный гарантированный доход на основе "облачного" подхода, который мне сложно комментировать. Просто не сталкивался ранее с подобным " общаком" , наверное, можно провести аналогии с краудплатформами? Не хочется проводить параллель с "коллективной" прибылью, но это, по ходу, именно она. Навеяло мысль о колхозе, чур меня😄.
Поделитесь, если у кого есть опыт и четкое понимание всех выгод и рисков.
За дополнительную плату Вы можете получить отделку и полный мебельный пакет.
Кстати, желающим вложить деньги севернее Красной площади предлагаются варианты:
Предложения по С.Пб
*️⃣ Студии-апартаменты с отделкой и меблировкой "под ключ" в Санкт-Петербурге с пассивным доходом до 11% годовых:
«Travelto Тележная» - студии от 3,7 млн рублей
«Travelto На Неве» - студии от 3,9 млн рублей
«Travelto 15 линия (В.О.)» - студии от 2,4 млн рублей
«Travelto Невский 90» - студии от 4,7 млн .
*️⃣ Для тех, кто хочет начать инвестировать в недвижимость, но не имеет всей суммы для покупки апартаментов, мы предлагаем инвестировать в развитие компании по договору целевого займа с вложением от 1 млн рублей с гарантированной доходностью 15% годовых.
*️⃣ Стратегическое партнерство от 30 млн. Выкупим помещение, здание под создание отеля с последующей перепродажей или создадим доходный отель для сдачи через УК или самостоятельно. Доходность до 120% годовых.
Вот такой объект.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber