Приветствую всех на канале Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня рассмотрим одну интересную ситуацию - собственник нежилого помещения в многоквартирном доме осуществил самостоятельно ремонт крыши, который не делала управляющая компания, попытался взыскать сумму ремонта с управляющей компании, но сделать ему это не удалось. Какие доводы в суде привел собственник нежилых помещений для взыскания суммы ремонта, почему у него это не получилось. Собственник нежилого помещения неоднократно писал претензии в управляющую компанию, но, не добившись от нее результата, сделал ремонт крыши самостоятельно, написав в управляющую компанию требование о возмещении ему денежных средств, а, не добившись и здесь результата, обратился в суд с иском к управляющей компании.
Суды отказали собственнику нежилых помещений в иске к управляющей компании о взыскании суммы, потраченной на ремонт крыши, ссылаясь на действующее законодательство РФ, которым предусмотрен порядок ремонта общедомового имущества, отличный от того, который использовал собственник нежилых помещений. Если собственник нежилого помещения отремонтировал кровлю над ним без решения общего собрания собственников, он не сможет взыскать стоимость ремонта с управляющей компании (Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2023 г. N 305-ЭС22-27928).
1.Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (ст.36 ЖК РФ).
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), а также обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 158 ЖК РФ).
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме согласно ст. 514 ГК РФ включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
Согласно законодательства владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст.247 ГК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 44 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, помимо прочего, относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Текущий ремонт и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводятся по решению общего собрания собственников помещений и относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В нашем случае, собственник нежилого помещения в силу отсутствия реакции со стороны управляющей компании на его претензии и просьбы отремонтировать крышу, самостоятельно инициировал проведение экспертизы, с целью установления ущерба в результате многократных протечек кровли. В заключении эксперт указал, что основной причиной появления обнаруженных дефектов являются систематические протечки кровли, поступление влаги с кровли через межпанельные швы перекрытия, места сопряжения перекрытия со стеной основного объема дома, а также в месте прохода внутреннего трубопровода ливневой канализации от водосборной воронки.
В ходе обследования кровли выявлены многочисленные дефекты и повреждения кровли, нарушения нормативной документации по устройству кровель, приведшие к протечкам, в частности изменение конфигурации малоуклонной крыши - выполнено дополнительное утепление участка крыши без устройства разуклонки, вследствие чего затрудняет водоотвод с кровли; отслоение кровельного пирога от стяжки, причина - физический износ и продолжительная эксплуатация покрытия без проведения капитального ремонта, нарушение технологии СМР при устройстве наплавляемых кровель; засоры водосборных воронок и трубопровода внутреннего водостока - причина отсутствие должного обслуживания кровли в процессе эксплуатации.
Таким образом, эксперт в заключении установил, что причинами протечек является не только ненадлежащее обслуживание общего имущества - кровли, но и длительная эксплуатация без проведения капитального ремонта.
Данные выводы свидетельствуют о том, что имеет место вина не только управляющей компании, не осуществляющей должное содержание общего имущества, но и третьих лиц, в частности подрядчика при производстве работ, третьих лиц при установлении дополнительного оборудования.
В заключении эксперт пришел к выводу о том, что поскольку кровля имеет значительный физический износ, вызванный её продолжительной эксплуатацией без проведения капитального ремонта, её ремонт участками недопустим, требуется провести капитальный ремонт кровли в объеме. Суд первой инстанции согласился с правом собственника нежилого помещения в самостоятельном порядке осуществить ремонт кровли на основании экспертного заключения.
Но с этим выводом суда первой инстанции не согласились суды апелляционной и кассационной инстанции, указав, что исходя из выводов экспертного заключения, ремонт кровли по своим характеристикам отнесен к капитальному ремонту, является неверным, поскольку такое право в силу вышеизложенного принадлежит исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (ст.189 ЖК РФ).
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее Правила N 170).
Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, ВАЖНО!!! собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. При этом исходя из положений гражданского и жилищного законодательства делать это необходимо путем проведения общего собрания собственников многоквартирного дома.
В силу пунктов 20, 22 Правил N 491 капитальный ремонт (а при необходимости замена соответствующих элементов) общего имущества, в случае достижения физического износа установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, проводится по решению общего собрания собственников помещений на основании предписания, выданного органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо его формы собственности.
В целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан (жителей дома), имущества граждан управляющая организация обязана принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик дома, в рамках реализации предусмотренных договором функций по управлению домом инициировать собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта и текущего ремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме также в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (ст.189 ЖК РФ).
Управляющая компания и собственник помещения многоквартирного дома имели возможность инициировать общее собрание собственников помещений и на общем собрании предложить утвердить проведение капитального или текущего ремонта кровли, выбор подрядной организации и утверждение сметы на проведение капитального ремонта. Однако собственник своим правом не воспользовался.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме должны быть определены источники финансирования, возможны дополнительные взносы.
Управляющей организацией, осуществляется сбор средств с собственников многоквартирного дома исключительно на цели содержания и текущего ремонта всего общего имущества многоквартирного дома. Однако денежные средства, поступающие от жителей в качестве платы за содержание жилья и текущий ремонт, не могут быть использованы в целях финансирования работ по капитальному ремонту, который был осуществлен истцом в самостоятельном порядке.
Управляющая компания не вправе собирать денежные средства по статье "капитальный ремонт", поскольку данное право в силу положений ст.180 ЖК РФ относится к компетенции Региональных Фондов.
Результаты осмотра общего имущества, в том числе факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)..
Собственникам помещений многоквартирного дома, о состоянии кровли над помещениями, принадлежащими собственнику, и необходимости ее ремонта известно не было. Кроме того, как было указано выше, собственники помещений об имеющейся необходимости проведения ремонта не были осведомлены, не требовали проведения капитального ремонта.
Поскольку управляющая компания, согласно требованиям жилищного законодательства, не вправе самостоятельно и по своей инициативе распоряжаться собранными денежными средствами и производить работы по ремонту, у управляющей компании основания для проведения как текущего, так и капитального ремонта отсутствовали.
Собственник нежилого помещения самостоятельно, в отсутствие решения общего собрания собственников, пришел к выводу о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, также в самостоятельном порядке выбрал подрядную организацию и согласовал с ней стоимость проведения капитального ремонта общего имущества, осуществил ремонт и оплатил денежные средства в пользу подрядчика, без осведомления об этом собственников многоквартирного дома и без проведения собрания собственников, что является нарушением требования действующего законодательства РФ.
ИТАК, ИТОГ:
-владелец нежилого помещения в многоквартирном доме не смог взыскать с управляющей компании ни стоимость ремонта своего помещения после залива, ни расходы по ремонту кровли, несмотря частые заливы помещения, множество обращений к управляющей компании и ее бездействие в вопросе ремонта кровли. Суды, не отрицая бездействие управляющей компании, обратили внимание на следующее:
- ссылаясь на положения ст. 161 ЖК РФ и Правил N 491, в отсутствие надлежащей реакции со стороны управляющей, собственник нежилого помещения инициировал проведение внесудебной экспертизы, целью которой было проведение обследования помещений с целью установления ущерба, вызванного протечками кровли, определения причин протечек и оценки состояния кровли над обследуемыми помещениями. В ходе проведенного обследования эксперты нашли многочисленные повреждения отделочных слоев помещений, следы многократных протечек кровли;
- при этом эксперт в заключении установил, что причинами протечек является не только ненадлежащее обслуживание общего имущества - кровли, но и длительная эксплуатация без проведения капремонта, а также нарушение технологии при проведении строительно-монтажных работ, выполнение ремонта в части дополнительного утепления, механические повреждения при установке дополнительного оборудования;
- данные выводы свидетельствуют о том, что имеет место вина не только управляющей компании, не осуществляющей должное содержание общего имущества, но и третьих лиц, в частности подрядчика при производстве работ, третьих лиц при установлении дополнительного оборудования;
- кроме того, эксперт пришел к выводу о том, что поскольку кровля имеет значительный физический износ, вызванный её продолжительной эксплуатацией без проведения капремонта, её ремонт участками недопустим, требуется провести капитальный ремонт кровли;
- однако собственник нежилых помещений не вправе был в самостоятельном порядке без решения общего собрания собственников помещений решать вопросы относительно капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;
- Правилами N 170 определены мероприятия по техническому обслуживанию и ремонту крыш. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техрегулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. При этом исходя из положений гражданского и жилищного законодательства делать это необходимо путем проведения общего собрания собственников многоквартирного дома;
- в силу Правил N 491 капитальный ремонт общего имущества, в случае достижения физического износа уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, проводится по решению общего собрания собственников помещений на основании предписания, выданного органами государственного жилищного надзора или по предложению управляющей компании;
- со стороны управляющей компании такой инициативы проявлено не было, в свою очередь собственник помещения имел также возможность инициировать общее собрание собственников и на нем предложить утвердить проведение капитального или текущего ремонта кровли, выбор подрядной организации и утверждение сметы на проведение капитального ремонта. Однако собственник своим правом не воспользовался.
- решением общего собрания собственников о проведении капремонта общего имущества в этом доме должны быть определены источники финансирования. В частности, собственники могут принять решение о дополнительном взносе для оплаты услуг и (или) работ и порядке его оплаты;
- управляющая компания же собирает с собственников многоквартирного дома средства исключительно на цели содержания и текущего ремонта всего общего имущества многоквартирного дома. Эти денежные средства не могут быть использованы в целях финансирования работ по капремонту, который был осуществлен собственником нежилого помещения в самостоятельном порядке;
- собственник нежилых помещений самостоятельно, в отсутствие решения общего собрания собственников, пришел к выводу о необходимости проведения капремонта общего имущества многоквартирного дома, также в самостоятельном порядке выбрал подрядную организацию и согласовал с ней стоимость проведения капремонта общего имущества, осуществил ремонт и оплатил денежные средства в пользу подрядчика. Если стоимость проведенного ремонта будет распределена между всеми собственниками пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество, это нарушит их права и законные интересы.
