По оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", спрос на первичное элитное жильё в Петербурге в 2022 году составил 57,4 тыс. м2, что соответствует достигнутому уровню предыдущих лет — 2018-2020 годов. Исключение составляет пиковый 2021-й, по сравнению с которым объём спроса в 2022 году снизился на 35%.
Эксперты подчёркивают, что сравнение этих периодов не показательно, — в 2021-м на рынке элитного жилья был отмечен всплеск активности инвесторов. И всё это на фоне пополнения предложения значительным объёмом нестандартного для класса продукта — компактными студиями и "однушками" в одной из наиболее популярных премиальных локаций — на Петровском острове.
Цены продолжают расти
"Средняя цена предложения в элитном сегменте на конец 2022 года выросла на 14% и составила 499,0 тыс. рублей за квадратный метр. Динамика изменений средней цены в течение года была неоднородной — с января по апрель прирост достиг 20%, в осенние месяцы прошла небольшая отрицательная корректировка цены, и к концу года стоимость зафиксировалась. Средний чек по реализованным за год квартирам в классе "элита" оценивается в 40,6 млн рублей — на 21% выше уровня 2021 года", — рассказывает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
По данным эксперта, объём предложения в элитном сегменте по итогам 2022 года составил 262 тыс. м2 жилья, что на 23% больше, чем в 2021-м. На январь 2023-го основная часть предложения, равно как и спроса, сосредоточена в Петроградском районе — это чуть более 2 тыс. квартир, что составляет 64% в общей структуре предложения элитного жилья в Петербурге.
Васильевский заходит в топ
Объём вывода новых проектов на рынок элитного жилья в 2022 году вырос на 12% по сравнению с 2021-м. Всего в 2022 году в Петербурге стартовали девять элитных жилых комплексов совокупной площадью 146 тыс. м2 (1985 квартир). И здесь лидером впервые стал Василеостровский район с объёмом нового строительства порядка 76,4 тыс. м2. Также старты продаж происходили в Центральном и Петроградском районах, преимущественно на Петровском острове.
В географии распределения спроса лидером остаётся Петроградский район, на который приходятся 65% сделок. Впервые существенную долю — 22% — занял уже упомянутый Василеостровский район, что объясняется стартом новых объектов в локации, в том числе одного из самых крупных и значимых в 2022 году — Imperial Club от компании Setl Group.
Этот проект расположен на видовом участке Васильевского острова, на первой линии Невы рядом с ледоколом "Красин". В пешей доступности от комплекса — ведущие университеты и главные достопримечательности города. Imperial Club выделяется своей архитектурой: особенность проекта — устройство отодвинутых вглубь корпусов аттиковых этажей, что использовалось при застройке острова на рубеже XIX-XX веков. Возле набережной Невы разместятся места для отдыха с видом на реку. Во внутренних дворах появятся зелёные территории с деревьями и цветущими кустарниками, лаунж-зоны с шезлонгами, сады камней и зеркало воды.
Крестовский и Петровский исчерпаны
Смещение спроса на Васильевский остров, как и вывод новых проектов на нём, эксперты связывают с тем, что самые популярные элитные локации города — Крестовский и Петровский острова — уже практически полностью освоены девелоперами. И свободных участков, пригодных под новое строительство, там почти не осталось.
"Конечно, в "островной" части Петроградского района ещё есть территории, на которых можно что-то построить, но все они требуют перевода в другой вид разрешённого использования. Например, на том же Петровском острове остались заброшенные, много лет неиспользуемые предприятия. И если эти участки до сих пор не перевели под жилую застройку, то значит с этим связаны определённые сложности, например невозможность договориться с собственниками", — объяснил генеральный директор ООО "Интерколумниум" Евгений Подгорнов.
По мнению архитектора, вывод новых элитных проектов именно на Васильевском острове логичен — там осталось много бывших производств, которые можно вывести на окраины, а часть из них расположены у воды, что значительно повышает привлекательность таких участков.
Перспективы для состоятельных
"Если принять за отправную точку тот факт, что элитная жилая недвижимость — это продукт либо уникальный по своим характеристикам, либо как минимум нестандартный, то становится ясно, что для удовлетворения спроса на такой продукт необходимо совпадение ряда сложно достижимых факторов, — говорит генеральный директор ООО "САБ" (SIMMETRIA Architectural Bureau) Александр Стругач. — Первый из них — наличие участков, пригодных для реализации проектов подобного типа. Такие локации должны быть специфическими и обязательно не иметь прямых аналогов. Например, это может быть площадка на одной из парадных набережных".
Собеседник "ДП" считает, что вслед за Васильевским островом подобные объекты будут появляться и на отдельных локациях Петроградской стороны, куда ещё не пришёл современный редевелопмент. К примеру, это перспективные бывшие индустриальные и хозяйственные зоны на набережных реки Карповки или избранные участки на ключевых магистралях Петроградской стороны. Они до сих пор заняты послевоенными советскими постройками, которые едва ли в ближайшие десятилетия войдут в число охраняемых государством объектов наследия.
"С дефицитом участков в центре одновременно будут появляться и небольшие точечные проекты в престижных местах в таких районах, как Московский, Выборгский, Приморский. Здесь тоже живут состоятельные горожане, которые хотят остаться в своих ареалах обитания, но жить в подобающих своему статусу условиях, — предполагает Ольга Трошева. — Это такие места, как улица Победы, Московский проспект, Бассейная и Кузнецовская улицы в Московском районе, локации у Финского залива — в Приморском, улица Орбели и Институтский проспект, Политехническая улица — в Выборгском".
Центр пока не потянуть
Уникальные элитные локации и объекты под редевелопмент существуют сегодня и на набережных Фонтанки и Мойки, а также — в непосредственной близости от Дворцовой площади, с видами на Зимний дворец. Но, по словам и Александра Стругача и Евгения Подгорнова, инвесторов и девелоперов, готовых взяться за такой проект, сегодня попросту нет. Это обусловлено тем, что действующее градостроительное законодательство не даёт сделать многие вещи.
Например, наличие в законе Санкт-Петербурга 820-7 квартальных регламентов позволяет во всех деталях фиксировать те или иные ключевые параметры ценной исторической среды. Высота карниза по фронту улицы, уклон кровли, процент остекления и другие аспекты могут быть подробно прописаны в текстовой регламентной части действующих законов. Стоит ли говорить, что все эти параметры — прямое ограничение амбиций и интересов потенциальных инвесторов и девелоперов.
Серьёзным препятствием, ограничивающим планы застройщиков, становится и федеральное законодательство. При работе с объектами культурного наследия по 73-ФЗ нужно разбираться во всех подробностях с каждой деталью и каждой конструкцией объекта, предназначенного для сохранения и приспособления под новые нужды, необходимо проводить исследования, экспертизы, уточнять статус объекта и его частей и так далее.
"Для местных застройщиков, работающих в сфере жилищного строительства, такой формат оказывается, соответственно, не просто нерентабельным, а непосредственно сопряжённым с критическими рисками. Если же в перспективе планировать какую-либо "либерализацию" действующих федеральных и местных законов, что-то "упрощать", — то это, возможно, и могло бы стать для бизнеса пространством новых возможностей, но в случае Петербурга подобное может обернуться утратой архитектурно-художественной, градостроительной и исторической целостности уникальной среды. Поэтому едва ли стоит ожидать упрощений действующих законов и процедур в ближайшей перспективе", — объяснил Александр Стругач.
https://www.dp.ru/a/2023/04/20/jelitka-peterburga-spro?from=dzen-news