Госзакупки недвижимости по 44-ФЗ. Как начать зарабатывать на продаже квартир государству?

Госзакупки по приобретению недвижимости. С чего начать, и как это работает?

В начале пути новичкам следует разобраться, что такое госзакупки? Государственные закупки – это особая процедура по приобретению различных товаров, работ и услуг с помощью закупок по утвержденному в законодательстве порядку.

Заказчик не может так просто купить продукцию у производителя, он обязательно должен организовать закупочную процедуру и в рамках конкуренции выбрать наиболее подходящего исполнителя.

Можно сказать, что государство закупает все, этот рынок огромен и постоянно растет. Закупка недвижимости является одним из направлений, на котором можно зарабатывать. Это первичное или вторичное жилье, долевое строительство. Правила «игры» собраны в Федеральном законе № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее 44-ФЗ). Как и везде, в этой сфере есть свои особенности, но стандартный набор правил одинаков для всех.

Как государство покупает необходимые помещения? Способы определения поставщика

Будущему участнику необходимо разобраться в нормативной документации:

ч.1 ст.24 44-ФЗ: для приобретения недвижимости организаторы торгов обязаны воспользоваться любым из конкурентных способов определения поставщика или приобрести жилье у единственного поставщика (ст.93 44-ФЗ).

Также закупка проводится для единственного поставщика, если государство приобретает нежилое здание, строение, сооружение, нежилое помещение в государственную или муниципальную собственность (п.31 ч.1 ст.93 44-ФЗ).

п.38 и п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ: у единственного поставщика (застройщика) может приобретаться стандартное жилье экономкласса. Как узнать, что жилье относится к экономклассу? Это можно узнать в Приказе Минстроя России от 14.11.2016 г. № 800/пр.

Согласно п.38 ч.1 ст.93 44-ФЗ контракт подписывается с участником, который заблаговременно заключил в соответствии с Градостроительным кодексом РФ договор об освоении территории или  договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. А согласно п.39 ч.1 ст.93 44-ФЗ у победителя торгов должен быть заключенный договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. “О содействии развитию жилищного строительства”.

Чиновники приобретают жилье для детей сирот и иную жилую недвижимость путем проведения электронных аукционов, т.к. операции с недвижимостью с кодом 68 по ОКПД2 находятся в составе аукционного списка, который утвержден распоряжением Правительства РФ № 471-р от 21.03.2016 г.  А также с помощью запросов котировок в электронной форме (п.п. «е» п.2 ч.10 ст.24 44-ФЗ).

Мы выяснили, какие способы используются для проведения закупки жилой и нежилой недвижимости: закупка у единственного поставщика, электронный аукцион и запрос котировок.

Если покупка нежилой недвижимости, а также жилой недвижимости (первичного порядка) осуществляется только у застройщиков, то вторичное жилье экономкласса может приобретаться у любых участников.

Средняя стоимость однокомнатных квартир — до 3 млн. рублей с косметическим ремонтом.

Анализ ниши показывает, что в закупке участвуют всего лишь 1-2 поставщика и много несостоявшихся процедур по причине отсутствия заявок. Конкуренции здесь почти нет. Но почему так?

Причины этого явления вытекают из практики:

1. Собственники не интересуются госзакупками и поэтому не принимают в них участия. Им легче обратиться к опытным организациям и заплатить специалистам комиссию за услугу, чем самим разобраться в теме.
2. Мало специалистов, которые разбираются и в 44-ФЗ, и в недвижимости. Но знать законодательство недостаточно. Важно быть коммуникабельным и убедительно разговаривать с собственниками жилья. Если вы закрытый человек, то вам придется нелегко. Но всегда можно привлечь в помощь людей, у которых это получается хорошо.
3. Компании и предприниматели специализируются по одному направлению и боятся осваивать ниши с недвижимостью, т.к. это для них неизвестная тема.
4. Агентства и риэлторы в своей работе придерживаются проверенного пути и не вникают в госзакупки.
5. Те, кто интересуется этой темой, не имеют достаточного количества денежных средств для самостоятельного участия в торгах.

Каков заработок на госзакупках недвижимости?

Прибыль от удачных сделок зависит от многих причин: регион, состояние помещения, требования документации и количества участников. Заработок с одной продажи в среднем это 100-300 тыс. рублей. Сама же сделка может длиться до 2-х месяцев с момента публикации извещения и до получения оплаты по контракту.

Расчет НМЦК

Перед проведением закупочной процедуры организаторы рассчитывают начальную (максимальную) цену контракта (НМЦК). При этом они руководствуются положениями ч.6 ст.22 44-ФЗ и используют для расчета метод сопоставимых рыночных цен (анализ рынка).

Заказчик мониторит цены на недвижимость в общедоступных источниках и определяет среднюю цену одного квадратного метра. Пользоваться заказчик должен не нормативными расценками за квадратный метр жилья, установленными в регионах, а именно сведениями из открытых источников.

При закупке жилья у единственного поставщика определение НМЦК происходят согласно порядку, указанному в ч.21.1 ст.22 44-ФЗ.

Описание объекта закупки

Следующим шагом для заказчика после определения НМЦК является подготовка технического задания (ТЗ), в котором описывается объект закупки и прописаны требования к участникам. На этом этапе организаторы торгов обращаются к ст.33 44-ФЗ.

В описании объекта закупки указываются:

• общая площадь;
• количество комнат;
• этажность дома;
• год постройки;
• место расположения;
• отделка;
• наличие приборов учета.

Требования к участникам

Узнать о предъявляемых к требованиях можно в ст.31 44-ФЗ. Этот перечень является стандартным для всех участников.

В п.1 ч.1 ст.31 44-ФЗ говорится о соответствии участника требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки. Что касается нашей темы, почти всегда речь идет о предоставлении Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую участник прикладывает в составе заявки.

Но иногда заказчики вместо Выписки из ЕГРН прописывают возможность предоставления:

• свидетельства о государственной регистрации права собственности;
• правоустанавливающих документов (в случае, если право зарегистрировано до  1998 г.: договор приватизации/ договор купли-продажи/ договор дарения/ договор мены/ договор ренты/ договор долевого строительства/ свидетельство о праве на наследство по закону/ свидетельство о праве на наследство по завещанию/ или иной документ, предусмотренный ст.14 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
• Но является ли требование Выписки ЕГРН законным, если участником торгов может быть не только сам собственник, но и его представитель по доверенности? (ч.3 ст.27 44-ФЗ). Однозначного ответа на этот вопрос мы не найдем. Вот несколько точек зрения:

1. В Письме ФАС России от 07.08.2019 г. № АК/68293/19 говорится, что участвовать может как собственник, так и его представитель (по доверенности), аккредитованный на электронной торговой площадке согласно законодательству, а также подписывать от имени собственника контракт.
2. В решениях ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019 г. и делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019 г. ФАС говорит о том, что принимать участие торгах имеют право только собственники помещений.
3. В Постановлении № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 г. Арбитражного суда Дальневосточного округа говорится, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в отдельных случаях не является обязательной. Предметом закупки может быть товар, находящийся в гражданском обороте, в отношении которого действующим законодательством предусмотрено лишь наличие права собственности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть реализована одновременно с государственной регистрацией перехода таких прав либо одновременно с государственной регистрацией сделки с объектом недвижимости.

Момент сложный, поэтому подойдите серьезно к изучению требований документации и, если необходимо, направляйте запрос на разъяснение положений закупочной документации с помощью функционала электронной площадки.

Также при изучении документации обратите внимание на:

• Сроки оплаты (в проекте контракта);
• «При наличии средств в бюджете» — эта формулировка должна вас насторожить, потому что поступления средств в бюджет можно ждать очень долго. Должны быть конкретные сроки;
• Порядок передачи прав собственности (5 дней — недостаточно, должно быть 10-15 дней);
• Требования заказчика (новое строение или вторичное, отремонтированное).

Этапы участия в торгах и заключение контракта

Электронные закупки по 44-ФЗ проходят на восьми ЭТП:

1. ЗАО «Сбербанк - АСТ» (sberbank-ast.ru);
2. ООО «РТС - тендер» (rts-tender.ru);
3. АО «Единая электронная торговая площадка» (roseltorg.ru);
4. Фабрикант (etp-ets.ru);
5. АО «Агентство по государственному заказу Республики Татарстан» (zakazrf.ru);
6. АО «Российский аукционный дом» (РАД) (lot-online.ru/home/index.html);
7. АО «ТЭК – Торг» (tektorg.ru);
8. ООО «Электронная торговая площадка ГПБ» (etpgpb.ru).

Для участия в торгах необходимо наличие усиленной квалифицированной электронной подписи и регистрация в Единой информационной системе (ЕИС).

Также необходимо открыть спецсчет для внесения обеспечения заявки. Тема спецсчета очень обширна, с ней вы можете познакомиться здесь.

Госзакупки недвижимости проводятся чаще всего в формате электронного аукциона. В единой аукционной заявке указываются:

• технические характеристики объекта торгов;
• сведения о себе с предоставлением необходимой документации.

После чего комиссия рассматривает полученные сведения и выносит решение о допуске исполнителя к торгам. Аукцион проходит в назначенный день и время на ЭТП. Участники подают ценовые предложения, понижая сумму контракта на установленный шаг – от 0,5 до 5%.

Победителем становится участник, который предложил лучшую цену и соответствует всем требованиям процедуры. Заключается контракт. Затем недвижимость передается заказчику, подписывается акт приема-передачи, оформляется сделка и происходит оплата по договору.

Где искать информацию о тендерах?..

... Друзья, на этом статья не заканчивается. Переходите на наш сайт онлайн-школы для поставщиков и тендерных специалистов "Азбука тендеров" и читайте до конца.

Подписывайтесь на открытый Телеграм-чат для тендерных специалистов и участников закупок