В соответствии с ч.1 ст.189 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Ч.2 ст.182 ЖК РФ и ч.3 ст.89 ЖК РФ определено, что не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт в соответствии с региональной программой капитального ремонта, Фонд представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Согласно ч.4, 6 ст.189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через 3 месяца с момента получения предложений Фонда обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение. В случае если в трехмесячный срок собственники не приняли решение о проведении капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями Фонда.
Выполняет ли Фонд требования приведенных норм права на стадии подготовки МКД к капитальному ремонту?
Пример: капитальный ремонт фасада дома № 4 по ул.Красной в г.Калининграде.
Предложения Фонда собственникам не направлялись. Сами собственники, полагая, что пора подавать в Фонд заявку на капитальный ремонт дома на следующий год (иначе можно «пролететь»), поторопились.
Протокол общего собрания собственников от 15.03.2019 г., проведенного по их собственной инициативе и оформленного по образцу, взятому из Интернета, был направлен в Фонд. В перечень работ по капитальному ремонту дома участники собрания включили ремонт фасада с утеплением, укрепление конструкций дома, замену наружной подземной канализации.
Естественно, не зная предложенных Фондом перечня и предельной стоимости работ, сроков начала работ, собственники эти данные в решение внести не могли. Зато внесли явно не относящиеся к виду капитального ремонта работы «замена подземной канализации» и «укрепление конструкций». Данное обстоятельство подтверждает тот факт, что собственники провели общее собрание, не получив от Фонда требуемых законом предложений.
Как был обязан Фонд прореагировать на эту заведомо ущербную преждевременную инициативу людей? Очень просто: направить собственникам предусмотренные законом предложения с указанием исходных данных для решения общего собрания, а также указать на ошибки в полученном Фондом протоколе общего собрания от 15.03.2019 г.
Фонд этого не сделал. Почему? – Очевидно для того, чтобы дом был отнесен к категории домов, в которых собственники помещений не приняли решение о проведении капитального ремонта. Цель - исключить любое документальное упоминание об утеплении фасада, ярым противником которого Фонд является. (Об этом будет рассказано в последующих публикациях).
Задумка удалась. 5 августа 2019 года Фонд представил в Администрацию ГО «Город Калининград» перечень МКД, подлежащих капитальному ремонту в 2020 году, отнеся дом № 4 по ул.Красной к категории домов, в которых собственники помещений не приняли решение о проведении капитального ремонта. Постановлением Администрации ГО «Город Калининград» № 777 от 19.08.2019 года для дома № 4 был утвержден следующий перечень ремонтных работ:
- ремонт фасада;
- изготовление проектной документации;
- проверка сметной документации;
- строительный контроль.
Общая стоимость работ - 2 086 301 руб.
По прошествии трех с половиной лет, в ходе судебного разбирательства в 2023 году, представитель Фонда «на голубом глазу» заявил: дескать, требование истца об обязывании Фонда произвести утепление фасада несостоятельно, поскольку перечень работ утвержден постановлением Администрации ГО «Город Калининград» № 777 от 19.08.2019 года, и в этом перечне нет ни слова об утеплении фасада. Какие, мол, могут быть к нам претензии, если виноваты городские власти?
В процессе того же судебного разбирательства Фонд представил суду свой почти четырехлетней давности ответ от 17 апреля 2019 года. В нем сообщалось, что протокол общего собрания не может быть принят Фондом вследствие нарушения собственниками требований законодательства при его составлении, а также содержалась просьба к участникам собрания в кратчайшие сроки представить в Фонд протокол, соответствующий требованиям законодательства.
Оправдание Фонда несостоятельно ввиду двух обстоятельств.
1. Ответ Фонда от 17 апреля 2019 года собственники не получали. В
публикации «Фонд капитального ремонта. «А мы вам отвечали» ситуация с данным ответом Фонда подробно освещена: факты отправления ответа и его получения не доказаны.
2. Ответ Фонда от 17 апреля 2019 года не заменяет исполнение
Фондом своей обязанности, предусмотренной ч.2 ст.182 ЖК РФ и ч.3 ст.89 ЖК РФ. Предложения по ремонту Фонд собственникам не направлял.
Вот так, не выполнив требование закона, Фонд добился реализации своей цели «не производить утепление фасада», несмотря на следующие бьющие в глаза несуразности:
Во-первых, муниципальная власть Калининграда не наделена правом разрабатывать перечень работ по капитальному ремонту фасада МКД, в связи с чем подобная попытка подставы априори является провальной.
Во-вторых, ремонт фасада включает ряд работ. Согласно постановлению Правительства Калининградской области от 3 июня 2020 года № 352, утвержденному губернатором области А.А.Алихановым, в региональную программу капитального ремонта общего имущества МКД на 2015-2044 годы включено почти 15 000 домов. В постановлении четко указано, что ремонт фасада включает:
- утепление фасада;
- ремонт крылец и козырьков над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей;
- ремонт балконов и лоджий в местах общего пользования;
- ремонт лестниц с установкой пандусов (при наличии технической возможности);
- замена входных наружных дверей, окон и балконных дверей в местах общего пользования.
Министр ЖКХ и строительства С.В.Черномаз утвердил тот же перечень домов, включенных в региональную программу капитального ремонта, с таким же раскрытием (детализацией) понятия «ремонт фасада».
Вывод бесспорен: утепление фасада является составной частью ремонта фасада.
Выходит, для представителей Фонда не указ ни губернатор, ни министр, являющийся председателем правления Фонда! Смелость ребят и девчат из Фонда просто запредельная!
Кто обязан наполнить пункт «ремонт фасада» содержимым? - Сам Фонд. Потому что согласно ст.15-1 Закона Калининградской области от 26.12.2013 № 293 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калининградской области» именно Фонд является техническим заказчиком работ по капитальному ремонту МКД. Осуществляя названную функцию, Фонд на основании пунктов 2-4 ст.17 того же закона обеспечивает подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утверждает проектную документацию, несет ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов. При этом Фонд вправе заключать с подрядными организациями от своего имени соответствующие договоры.
Как Фонд установил отсутствие нуждаемости фасада дома в утеплении - об этом пойдет речь в следующей публикации.