Недавно мы рассказывали о новом рекорде на первичном рынке московской недвижимости — в столице продают апартаменты площадью 4,8 «квадратов». Некоторые наблюдатели уверены, что в скором времени в крупных городах-миллионниках данный тренд будет только развиваться, и микроквартиры площадью менее 8 кв. м станут привычным явлением в новостройках.
Мы попросили экспертов рынка недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара рассказать, действительно ли можно ожидать в ближайшем будущем все больше подобных предложений от застройщиков, и кто является потенциальным покупателем таких апартаментов.
Александр Моторин, коммерческий директор «Сателлит Девелопмент» (Санкт-Петербург):
— В России более 80% сделок с жильем в сегменте эконом- и комфорт-классов совершается с помощью ипотечных средств, и большинство из них — с минимальным первым взносом. То есть при всем разнообразии ипотечных программ, различных программ субсидирования и господдержки, недвижимость остается дорогой и не очень доступной для населения. Поэтому тренд на уменьшение площади квартир и апартаментов в городах-миллионниках действительно есть. В первую очередь это касается Москвы и Петербурга.
Маленькие квартиры-студии востребованы у иногородних студентов. Также определенный спрос есть со стороны инвесторов, которые покупают апартаменты минимального размера для дальнейшей посуточной сдачи в аренду туристам или командировочным. В обоих случаях на востребованность конкретного апартамента или квартиры будет влиять, в первую очередь, его локация: студенту важно жить в приемлемой транспортной доступности от своего учебного заведения, а посуточная аренда предполагает близость основных достопримечательностей или делового центра.
Если мы посмотрим на опыт европейских столиц, то увидим, что тренд на малогабаритное жилье развивается уже не первое десятилетие. В Париже, Риме, Берлине — везде есть микроквартиры площадью 8-10 кв. м, которые востребованы и студентами, и приезжими мигрантами, и туристами. В Москве и Петербурге маленькие студии тоже пользуются спросом, и будут востребованы в дальнейшем.
Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land (Москва):
— Спрос на микроквартиры возник не от хорошей жизни. В некоторых случаях люди не могут оплачивать аренду полноценных квартир, поэтому ищут просто спальное место, чтобы было где ночевать. Вообще это общемировая тенденция — в мегаполисах, например, давно уже существуют капсульные отели и всегда есть микроквартиры.
Я бы не стала поддерживать тенденцию на дальнейшее уменьшение площадей. Во-первых, дома, в которых существенный процент составляют такие микроквартиры, могут превратиться в конечном счете в рассадник асоциальных элементов. Во-вторых, такие площади явно не подходят для комфортной жизни человека и могут стать причиной развития различных фобий — боязни закрытых пространств и так далее.
Нормальное жилье для одного человека — это студия площадью в 18 кв. м. Такая недвижимость реально востребована среди определенной категории населения, и это нормально. Сейчас спрос на микроквартиры поддерживают инвесторы. Я не считаю правильным, что застройщики идут на поводу своего желания заработать в ущерб общечеловеческим нормам комфортной жизни. Не думаю, что жилая площадь размером меньше 11 кв. м будет узаконена. Это уже предел возможного.
Но при этом такое решение вполне актуально для нежилых помещений, которые используются как микро-отели, как апартаменты для посуточной сдачи. Плюс апартаментов заключается в том, что они имеют высокие потолки — 3,6-3,8 м. Это позволяет увеличить пространство за счет антресоли, где можно организовать спальное место. Если застройщики жилых комплексов все-таки планируют микроквартиры в своих домах, то им стоит хотя бы делать высокие потолки, чтобы проживание людей было более комфортным.
Но в целом я не поддерживаю тренд на уменьшение жилых площадей. Вместо того, чтобы уменьшать площади, застройщикам следует привести к норме объективно слишком завышенные цены в новостройках, тогда люди смогут позволить себе не только микроквартиры, но и полноценное жилье.
Виктория Салюк, директор по маркетингу Dogma (Москва):
— Сегодня девелоперы все чаще стали задумываться об оптимизации пространства и ликвидации ненужных метров, причем не только в массовом сегменте. Если же говорить о самых «народных» классах жилья (стандарт-классе и комфорте), то следует учитывать, что целевая аудитория готова отказаться от одной большой комнаты в пользу двух менее просторных. Личное зонирование пространства, особенно для ядра целевой аудитории (семейных пар), играет первостепенную роль в принятии решения о покупке. Поэтому можно с уверенностью сказать, что хотя микровквартиры и не являются самым популярным форматом на рынке, доля заинтересованных в их приобретении покупателей растет.
Данный тренд мы наблюдаем в мегаполисах по всему миру уже много лет. Например, для крупных азиатских городов (Гонконг, Сингапур, Бангкок) это норма. В России, в силу нашего законодательства, создание и выделение таких площадей в отдельную квартиру в новостройке невозможно. Однако на агрегаторах недвижимости действительно можно найти предложения микро-студий площадью 8-9 кв. м. На практике это оказывается одна квартира или коммерческое помещение, размежеванные на несколько лотов.
Единственная причина привлекательности таких предложений — цена. Зачастую для заинтересованных в приобретении такого лота покупателей это самый недорогой входной билет покупки в большом городе, особенно в силу ухода тренда на продажи комнат на рынке недвижимости.
