О проблемных домах ГК «Дискус» в микрорайонах «Плющихинский» и «Просторный» знает чуть ли каждый новосибирец. В апреле 2023 года после вмешательства прокуратуры 53 дома удалось ввести в эксплуатацию спустя годы разборок между застройщиком и городскими властями. В чём уникальность этого конфликта, почему раньше дело не сдвигалось с места и остались ли ещё нерешённые проблемы - читайте в материале «АиФ-Новосибирск».
Проблема с коммуникациями
В Новосибирске массовая застройка микрорайона «Просторный» началась в 2012 году, а «Плющихинского» в 2013-м. Земельные участки приобрела в аренду группа компаний «Дискус». Предполагалось, что городские власти обеспечат территорию возможностью подключения к сетям, а застройщик возведёт жильё на подготовленном участке. Но в итоге мэрия передала фирме пустыри без необходимых коммуникаций.
Застройщик оказался в непростой ситуации. Согласно условиям аукциона, коммуникации должен был провести муниципалитет. Когда стало понятно, что проводить их никто не собирается, было уже поздно. Фирма к тому моменту построила 86 жилых домов. Если бы «Дискус» отказался от аренды, то более 20 000 человек оказались бы обманутыми дольщиками.
Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает, что в условиях аукциона было чётко прописано, что должен делать застройщик, а что - мэрия.
«В договорах указано, что проводкой коммуникаций и возведением дорог должен был заняться муниципалитет. По факту же городские власти этого не делали. В итоге застройщику пришлось проводить воду и электричество, построить дороги и котельные», - отмечает эксперт.
Он добавляет, что без этих коммуникаций проверяющие органы не выдали бы акты приёмки. Застройщик в итоге собрал нужный пакет документов, но ввод в эксплуатацию власти отказались подписывать.
«Многие дома уже были заселены, но пайщики не могли получить право на собственность и прописаться в квартирах. Власти не разрешали ввод в эксплуатацию домов. У застройщика возник конфликт с монополистами, в частности с «Горводоканалом»», - рассказывает Николаев.
Водный тупик
Акт о техническом присоединении от «Горводоканала» «Дискусу» не выдавали. Причина как раз в том, что застройщик самостоятельно обеспечил здания коммуникациями. По факту, он выполнил обязательства, за которые были ответственны государственные службы. Также «Горводоканал» стал требовать от пайщиков оплату в размере 500 млн рублей за работы, которые никто не станет выполнять – постройку коммуникаций. Они ведь уже есть благодаря ООО «Дискус Плюс».
Помимо этого, правительство опубликовало постановление, которое закрепляло новую норму потребления воды. Из-за этого у «Дискус Плюс» возник профицит оплаченных мощностей. При этом с компании требовали заплатить за воду, которой и так было у фирмы в избытке.
В этом заключался главный камень преткновения. Из-за того, что оплачивать эту сумму никто не собирался, и шли разбирательства, ввод в эксплуатацию сдвигался.
Долги за аренду
Из-за переноса сдачи домов застройщик был должен продолжать платить аренду за предоставленную землю. В 2021 году мэрия потребовала от ГК «Дискус» оплатить накопившиеся долги за аренду. Арбитражный суд обязал фирму выплатить 28 миллионов рублей, а также неустойку в размере 2,6 миллиона.
«Участки предоставили «Дискусу» в аренду, поэтому застройщик должен был платить за них. Когда ты сдал дом, земельный участок выделяется и становится общей долевой собственностью владельцев жилых помещений. А если ты задерживаешь сдачу, на тебе висят арендные платежи», - отмечает в беседе с «АиФ-Новосибирск» аттестованный аналитик рынка недвижимости Александр Шляхин.
В ответ на претензии городских властей застройщик направил встречный иск в размере более 300 млн рублей. Таким образом фирма захотела отсудить мэрии средства, которые она потратила на строительство автомобильных дорог. Дело в том, что муниципалитет приобрёл их и стал использовать, а стоимость их строительства не возместил.
«Разговоры о том, что у «Дискуса» долги по этой арендной плате, не совсем верны. Помимо того, что компания построила коммуникации и дороги, за всё время существования фирма выплатила за аренду около 4 млрд рублей», - отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
Тем не менее конфликт между городскими властями и застройщиком продолжались вплоть до вмешательства в ситуацию прокуратуры в апреле 2023 года.
Долгожданный ввод в эксплуатацию
Дело сдвинулось с места после того, как члены ЖСК собрали достаточное количество подписей, чтобы на ситуацию обратили внимание правоохранители. Инвесторы написали обращение президенту России Владимиру Путину. В итоге с пайщиками встретились представители прокуратуры.
В пресс-службе областного ведомства объяснили, что процесс ввода в эксплуатацию не осуществлялся из-за отсутствия актов об их технологическом присоединении к инженерным сетям, в том числе, принадлежащим муниципальным предприятиям, «ввиду невозможности внесения ПЖСК платы за технологическое присоединение».
Прокурор Новосибирска внёс представление мэру, и всего за два дня, с 18 по 20 апреля, при надзоре ведомства городские власти ввели в эксплуатацию 53 дома в микрорайоне «Просторный» и «Плющихинский».
«Кто в этой ситуации был неправ? Если прокуратура вмешалась и заставила мэрию подписать акты, то, наверное, у них есть веские доводы и основания для этого. То, что вопрос вышел на более высокий уровень, только плюс. Мы не получим 6 000 обманутых пайщиков. «Дискусу» осталось сдать 30 домов, то есть ещё 3 000 квартир», - прокомментировал независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
По мнению эксперта, у застройщика достаточно активов, чтобы сдать дома. При этом у компании всё же останутся неразрешённый вопрос с мэрией. Фирма может подать в суд на муниципалитет и утверждать, что задержка по вводу в эксплуатацию произошла не по их вине.
«Они могут запросить компенсировать затраты, в частности, за аренду земли. Застройщик заплатил не меньше миллиарда лишних средств. Сейчас все ищут чёрную кошку в чёрной комнате. У любой строительной фирмы есть свои недостатки, и Джулай к святым не относится. Тем не менее он единственный, кто последние 10 лет строил именно социальное жильё», - отметил Николаев.
Уникальный кейс
Аттестованный аналитик рынка недвижимости, гендиректор информационно-издательской компании «Сибдом» Александр Шляхин в беседе с «АиФ-Новосибирск» отмечает, что ситуация с «Дискусом» уникальна. По его словам, многие годы закрывались глаза на то, какого качество возводятся дома и благоустройство в «Плющихинском» и «Просторном», не решались вопросы с арендной платой за землю.
«Этот ком должен был когда-то скатиться с горы. Не знаю, у кого из застройщиков Новосибирска есть аналогичные проблемы. Коммуникации – это то, что решается сразу перед строительством объекта. Понятно же, что если этот вопрос не продумать и разрешить, то в будущем будут проблемы со сдачей. Сейчас почти все объекты возводят по эскроу счетам через банки. Наличие всех согласований и выполнение оговоренных условий – основное требование банка. ГК «Дискус» строил многоэтажки без учёта новых требований. Отсюда масса проблем», - отмечает специалист.
Александр Шляхин добавил, что на портале «Сибдом» они не размещают объекты «Дискуса» из-за возникших вокруг фирмы проблем: нарушение сроков сдачи, строительство вне рамок нового законодательства, низкое качество работы и благоустройства.
Тем не менее жильё «Дискуса» покупается, так как оно одно из самых дешёвых в мегаполисе. За всё время существования фирма получила разрешение на строительство 335 домов. Сдано уже 305, что составляет более 1,8 млн квадратных метров. 20 зданий находятся на последних стадиях отделки, ещё 10 – на уровне котлована.
«В тех 53 домах, которые ввели недавно в эксплуатацию, один квадратный метр стоит от 18 до 23 тысяч рублей. Это почти в 2,5 раза ниже, чем в среднем по Новосибирску. Да, фирма не строит роскошные дома, тем не менее у квартир приличная площадь - на 30% выше, чем в среднем по Новосибирску. Существуют проблемы с дорожной сетью, но это не задача застройщика. Он сделал детские площадки, асфальт вокруг домов. Что касается школ, детсадов, больниц, то этим должна заниматься мэрия. К домам «Дискуса» можно относиться по-разному, но никого из людей покупать там квартиры не заставляли. Благоустройство соответствует тем деньгам, которые заплатили пайщики. Говорить, что такие дома не должны строиться, что это нарушает человеческое достоинство, неправильно. Это вполне себе стандартная советская схема», - отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
По его словам, ГК «Дискус» поставил рекорд в 2023 году. В первые три месяца он сдал 12 домов, а в апреле ещё 53. Всего это 65 объектов в 415 квадратных метров. Предыдущий рекорд также принадлежал фирме: в 2015 году она сдала 224 квадратных метров жилья.
«Слабая сторона застройщика в том, что он реально нарушал все сроки ввода. Средний срок нарушения составлял около 1,5-2 лет. В последнее время средний срок нарушения сдачи в эксплуатацию в Новосибирске уменьшился, так как мы ушли на проектное финансирование. До этого он составлял 12,9 месяца. То есть «Дискус» - не самое страшное, что случалось на рынке недвижимости», - добавил эксперт.
Сергей Николаев считает, что микрорайоны «Просторный» и «Плющихинский» - лакомые кусочки для многих, кто желает «отжать» бизнес. В этих домах проживает более 70 000 человек, а значит, что застройщик получил крупную УК. Из-за этого участие в конфликте выгодно многим. Чем закончатся разборки, покажет только время.