На практике все не так оптимистично. Хотя сама возможность оформления машино-места в индивидуальную собственность существует с 2017 года. Теоретически любой владелец места в гараже может выделить его как самостоятельный объект недвижимости, поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право на него. На практике такого владельца подстерегает ряд трудностей. Во-первых, покупатель машино-места часто лишен выбора касательно формы собственности. Застройщик предлагает оформить вместо индивидуальной собственности долю в праве, поскольку такова привычная практика. Чем плоха доля в праве? Например, если возникнет необходимость продать такое машино-место, гораздо проще сделать это с объектом индивидуальной собственности, чем с долей. В случае с долями нужно соблюдать право преимущественной покупки. Это значит, что необходимо уведомить всех прочих дольщиков о намерении продать и цене — а вдруг кто-то из них хочет купить это место на парковке? Перед всеми остальными покупателями другие участники долевой собственности имеют преимущество. При этом само подобное уведомление представляет собой порой нерешаемую задачу вследствие большого количества таких участников. А уж если человек продает квартиру и в качестве дополнительного преимущества предлагает покупателям купить также и расположенное поблизости машино-место — по сути любой из остальных владельцев мест может ему воспрепятствовать в этом.
Во-вторых, непросто дела обстоят и с выделом доли для последующего оформления собственности, хотя такая возможность вроде бы есть. Но на практике если между владельцами мест нет соглашения о порядке выдела доли, придется обращаться в суд. А в суде потребуется доказать, что все другие собственники мест извещены о намерении истца выделить долю. Хотя в реальности человек может не знать даже количество этих собственников, не говоря о личных данных и адресах. Потратив деньги и время, он может получить эту информацию из Росреестра — это в том случае, если в реестре есть данные о всех владельцах долей. А такое бывает не всегда, далеко не все оформляют права так, как положено. Так, некий гражданин, приложив немало усилий, добыл те сведения, которые было возможно, но получил от суда отказ в удовлетворении иска — поскольку в реестре не было сведений о трети участников долевой собственности. Получить их не представлялось возможным при всем желании.
Тогда гражданин обратился в Конституционный суд РФ. И Конституционный суд признал, что правовое регулирование в отношении машино-мест в том виде, в каком оно существует сейчас, не гарантирует соблюдения прав собственников. Однако решить этот вопрос в полном объеме собственным решением Конституционный суд тоже не может. Поэтому пока действует очередное временное урегулирование, призванное если и не устранить все проблемы, то хотя бы облегчить решение некоторых.
Законодателя обязали внести в нормативные акты очередные изменения, призванные привести к улучшению ситуации. Что получится в итоге, увидим. А пока что суды будут действовать следующим образом:
1. Если владелец машино-места, оформленного как доля в праве общей собственности на гараж или паркинг, намерен продать эту долю — остальным владельцам откажут в реализации права преимущественной покупки, в том случае, если суд установит, что по факту место используется как индивидуальная собственность. Об этом может говорить, например, присвоение местам номеров, ну и конечно тот факт, что автовладельцы не паркуют свои машины на любое свободное место на паркинге, а используют одно и то же. Однако остается неясным, нужно ли по прежнему устанавливать всех сособственников, каких возможно, и рассылать им уведомления? Конституционный суд вроде бы не отменяет эту обязанность. Но если им все равно откажут в реализации права преимущественной покупки, какой в этом смысл?
2. Также если владелец места желает выделить долю и зарегистрировать право индивидуальной собственности, суды должны выносить решения, обеспечивающие реализацию этого права. Но при этом должно быть установлено, что сохранение долевой собственности мешает владельцу реализовывать права на место; кроме того, выделение доли не должно нарушать прав других лиц.
В целом, как правовое регулирование, так и судебная практика по этому вопросу пока оставляют много неясностей. Остается только надеяться, что в результате усилий законодателя положение владельцев машино-мест улучшится.
Позиция Конституционного суда изложена в Постановлении КС РФ от 18.04.2023 N 18-П
(с) Блокнот Тыжюриста