С учетом объектов, по которым продажи еще не стартовали, в Татарстане не продано 74% строящегося жилья. Для сравнения – в марте 2021 года была раскуплена половина строящихся квартир, а в марте 2022-го – 39%.
Но это касается данных Татарстана. В среднем по России картина немного лучше: за первые три месяца 2023 года в стране раскупили 29% строящейся недвижимости. Больше всего жилья продано в Москве (38%), Московской области (36%), Санкт-Петербурге (33%). По соотношению проданного и непроданного жилья также лидирует Краснодарский край, в котором на 42% строящейся недвижимости еще не открыли продажи. В этом регионе продано 19% жилья, а не продано – 39%.
Основной причиной аналитики называют сокращение платежеспособного спроса на фоне быстрого роста цен. Средние цены на жилье в Татарстане за два последних года выросли почти в два раза. В I квартале 2021 года квадратный метр в среднем стоил 76 тысяч рублей, а в 2023-м – 132 тысячи.
Напомним, что о возникновении затоваривания жильем предупреждал президент России
– На рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать, – подчеркнул глава государства.
Проблемой обеспокоился и министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Он обратился к застройщикам с предложением снизить цены на квартиры для стимуляции спроса по льготной ипотеке. По мнению главы Минстроя, строительные компании обладают такими резервами.
– Практически продажи новостроек на 80% идут через льготную ипотеку. Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко, чтобы продалось? Потому что возможности такие есть на разных территориях, этот анализ тоже присутствует у нас, – сказал Файзуллин.
Льготная ипотека, направленная на повышение доступности жилья, произвела обратный эффект – с момента запуска программы доля доступного жилья в Казани резко сократилась. В апреле 2023 года она составила 31% после 86% в аналогичном месяце 2020 года. По данным аналитиков, доля доступного по льготной ипотеке жилья в Казани наименьшая, по сравнению с другими городами. На втором месте после столицы Татарстана – Нижний Новгород, где показатель составил 55%, снизившись на 34%.
Вице-президент гильдии риелторов Татарстана подтвердил, что затоваривание на рынке новостроек действительно есть. Однако снижать цены застройщикам крайне проблематично, ведь цены уже зашиты в их финансовую модель: строительные компании работают по проектному финансированию, которое предоставляют им банки. Поэтому в ближайшее время снижение цен на строящееся жилье невозможно, но возможны спецпредложения от застройщиков в виде различных акций.
– Ситуация затоваривания возникает именно из-за высоких цен. На рынке складывается парадоксальная ситуация: строящееся жилье дороже, чем готовое. Такое случилось благодаря льготной ипотеке и дикому спросу в 2021 году. Тогда спрос был колоссальный, в несколько раз выше, чем сейчас, тогда все квартиры разбирались. Но за счет того, что в 2022 году сделок было крайне мало, эти квартиры стоят непроданными, – пояснил риелтор.
По словам Савельева, на рынке недвижимости есть два периода, когда спрос традиционно повышается – это март-апрель и сентябрь-октябрь. Март действительно продемонстрировал небольшой рост по количеству сделок – примерно на 30% больше, чем в феврале.
– Потихоньку мы видим, что рынок начинает отыгрывать свое. Если не будет особых потрясений, то рынок к концу года вернется в свое нормальное состояние, – надеется риелтор.
Снижение спроса не привело к массовой заморозке застройщиками реализации проектов, по крайней мере, среди татарстанских строительных компаний – пятерка крупнейших игроков не свернула проекты, а продолжает строить запланированные объекты. А вот со стороны застройщиков из других регионов заметен спад активности. По словам Савельева, два года назад строительные компании проявляли большой интерес к рынку Казани, но сейчас эти настроения стали немного спадать.
– У меня два застройщика интересовались рынком Казани, хотели зайти, но пока они поставили свои планы на стоп, – сказал риелтор.
Эксперт считает, что объем строительства многоквартирного жилья сокращаться не будет, потому что потребность жителей города в жилье очень высокая. Примерно ⅔ города нуждается либо в покупке, либо в улучшении жилищных условий, поэтому спрос будет сохраняться.
Савельев допустил перекос в сторону индивидуального жилищного строительства. Загородная недвижимость сильно растет в цене и спросе – бюджетный вариант площадью в 100 квадратных метров и 5-6 соток земли можно купить от 4 до 6 млн рублей в зависимости от района. Самые популярные районы для покупки загородного дома – это Лаишевский, Пестречинский, Высокогорский, Зеленодольский. На ИЖС действует льготная программа ипотеки, что так же стимулирует спрос.
Руководитель агентства «Счастливый дом» так же считает, что спрос значительно уступает предложению, что не в коей мере не способствует увеличению стоимости квадратного метра.
– Некоторые застройщики говорят: «Покупай сейчас, потому что потом будет дороже». Не будет, во всяком случае, пока. Затоваривание привело к тому, что стоимость готовых квартир дешевле более чем на 1 млн рублей, чем квартиры, которые находятся на старте продаж, – рассказала она.
Гизатова также исключает возможность снижения цен в этом году. Это может случиться только через два-три года, когда цены достигнут своего пика.
Собеседница заявила, что объемы строительства многоквартирного жилья уже начинают снижаться – например, крупнейший федеральный застройщик ПИК (зашедший на рынок Казани в прошлом году) объявил о заморозке некоторых проектов и отказе от запуска новых. Гизатова уверена, что объемы строительства будут сохраняться только за счет строительства ИЖС. Если в 2022 году в Татарстане ввели в эксплуатацию более 3 млн квадратных метров, то в этом году будет так же или еще больше, но только за счет загородного жилья, а не новостроек.
Директор по продажам компании «Этажи Казань» признал, что объем нераспроданного жилья бьет все рекорды. В Казани ситуация хуже, чем в среднем по России, потому что в столице Татарстана средняя стоимость квадратного метра значительно выше.
– В прошлом году 80% продаж новостроек проходили через льготную ипотеку. В этом году ЦБ вводит новые барьеры по ипотеке – ушли от нулевых ставок, уходим от минимальных ставок. Плюс увеличиваются риски нераспроданного жилья. К тому же сейчас на улучшение жилищных условий идет только половина маткапитала, когда 10 лет назад шло 97%. Это говорит о том, что прежние механизмы для выравнивания ситуации исчерпали себя и нужно искать новые, – заметил Богатырев.
Собеседник считает, что коррекции цен в сторону уменьшения ожидать не стоит. Спрос небольшой, но он есть. К тому же застройщики пока не почувствовали финансовой нагрузки, так как их деятельность строится на проектном финансировании.
– Скорее всего, будут скрытые скидки – например, кладовки, балкон или парковки в подарок. Застройщики к этому подходят крайне аккуратно, они не хотят будоражить рынок. Но если начнут снижать цены, то покупатели будут ждать дальнейшего снижения цен и спрос может приостановиться, – рассуждает специалист.
Объемы строительства, скорее всего, не будут снижаться, уверен Богатырев. Они либо останутся на прежних значениях, либо увеличатся. Так как есть федеральная программа доступного жилья и необходимого объема ежегодного ввода, застройщики просто не могут сбавлять темпы, а наоборот, должны наращивать объемы строительства.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» заметил, что с прошлого года на рынке нарастает конкуренция между строителями за покупателя. Еще пару лет назад все было наоборот: покупатели спешили купить, не особо выбирая и не затягивая с выбором. Это нормальные «качели» для рынка жилья, подчеркнул он. Сейчас мы наблюдаем цикл перепроизводства в строительстве. Как правило, он приводит к постепенному сжатию стройки и возвращению баланса между продавцами и покупателями.
– После перехода на проектное финансирование в 2019 году застройщики стали менее зависимы от спроса конечных покупателей (граждан) и более зависимы от банков, которые предоставляют им финансирование. За последние годы произошел переход, когда старые проекты, выводимые по прежним правилам, были замещены новыми, которые строятся на деньги банков. В нынешней ситуации застройщикам нет большого смысла сбивать цену. Более того, они должны показывать ее стабильный рост, чтобы банки могли в своих финансовых моделях показывать высокое соотношение риска и доходности. Это немного патовая ситуация, когда банки уже вложились и давать скидки нельзя, чтобы не сгорели текущие проекты, – объяснил Емельянов.
Эксперт обратил внимание, что накопление квартир не приведет к явному кризису. Скорее банки возьмут нераспроданные метры себе на баланс, пересчитают по сниженной цене и уже потом выставят на торги. Это займет не один месяц или даже год. То есть цены упадут, но лишь на самые неликвидные, сложные, плохо продаваемые проекты в неудобных локациях и уже после того, как их заберут банки. Некоторые к тому времени успеют обветшать.
– В целом это сигнал для строителей, что рост остановился, рынок насыщен и надо искать новые драйверы. Вероятнее всего, им будет выгоднее переключиться на еще более дорогой сегмент, то есть строить меньше, но качественнее и для тех, у кого есть деньги. В результате суммарный объем стройки упадет прежде всего в сегменте комфорт- и эконом-класса , – поделился своим мнением Емельянов.
Аналитик ФГ «Финам» заметила, что застройщики продолжают строительство осторожными темпами, оценивая обстановку. В то время как спрос на новостройки продолжает снижаться за счет завышенных цен и менее выгодных условий по ипотеке. При этом в 2023 году активизировался спрос на вторичную недвижимость, которая в последние годы просела в цене.
– На данный момент обстановка некритичная – рост продаж не мог длиться вечно, и сейчас необходима ценовая коррекция и новые драйверы для роста спроса на новостройки. Тем не менее, планы по вводу жилья в эксплуатацию сохраняются, поэтому на данном этапе нет оснований полагать, что строительство будет сокращаться серьезными темпами. Кроме того, государство заинтересовано в поддержке строительной отрасли как одной из ключевых отраслей экономики, – сказала эксперт.
Она добавила, что из-за санкций, логистических проблем и инфляции выросли и издержки самих застройщиков – дорожают стройматериалы, рабочая сила и кредиты. Кроме того, снижаются объемы продаж, поэтому девелоперы могут в текущих условиях зарабатывать за счет высоких цен за квадратный метр.
– Тем не менее, застройщики уже предлагают скидки и разрабатывают индивидуальные условия под клиента, однако на данном этапе этого мало, чтобы вернуть массового покупателя на рынок новостроек, – подчеркнула Пырьева.
По оценке эксперта, затоваривание на рынке жилья вредит в первую очередь самим застройщикам, поскольку они не смогут обслуживать свои кредиты без продаж и средств на эскроу-счетах. Поэтому Пырьева считает, что существенного переизбытка на рынке девелоперы не допустят. На данный момент это неприятная статистика, но не критичная.
– Государство контролирует вопрос с улучшением жилищных условий россиян, ежегодно расселяя людей из аварийного жилья, поэтому глобально объемы строительства не должны в ближайшие годы снизиться. Ключевой задачей сейчас остается вопрос цены – спрос угас, потому что у россиян нет возможности по текущим ценам покупать жилье, в то время как доходы снижаются, – резюмировала аналитик.
Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» связал нынешнюю ситуацию с отложенным эффектом кризисных явлений прошлого года. Тогда в течение пяти-шести месяцев из-за высокой ключевой ставки и мобилизации рынок был фактически выключен. Стройка же в это время не останавливалась, девелоперы, несмотря на сложности, запускали новые проекты.
По итогам года все заметили, насколько сильно просело количество сделок по сравнению с предыдущим годом, когда продажи шли более-менее ровно. Накопление на рынке непроданных квартир глава строительной компании сравнил с эффектом, когда вы включаете воду в раковине и затыкаете слив, – раковина наполнится.
– Не скажу за весь рынок республики, но сегодня у наших продаж положительная динамика. Мы движемся планово в том коридоре, который запланирован эскроу-счетами. Возможно, это связано с тем, что наши проекты обычно находятся несколько выше средней стоимости рынка, а самые заметные колебания происходят как раз в массовом сегменте, – рассказал Галеев.
По мнению собеседника, некоторое «затоваривание» – временное явление, до конца года ситуация должна стабилизироваться. Поэтому пока «СМУ-88» не собирается глобально корректировать свои планы — компания будет наращивать объемы и запускать новые проекты как в Казани, так и за пределами Татарстана.
– И, конечно, у нас серьезные планы по редевелопменту Новой Портовой. Прямо сейчас у нас в разработке несколько участков на этой территории, которые мы анонсируем уже в этом году, – сказал гендиректор «СМУ-88».
