Для поиска и выбора квартиры на постоянно меняющемся рынке недвижимости, особенно в крупном городе, требуется больше времени, усилий и знаний. Большие города – это множество квартир, домов, представляющих собой смесь объектов различных годов и типов постройки, планировки, режима эксплуатации, транспортной доступности и много чего ещё другого.
Итак, начнем с того, какие объективные критерии должны быть приняты во внимание при выборе квартиры на вторичном рынке.
Начать нужно с главного вопроса – с какими целями приобретается квартира?
Состоятельные люди, с деньгами, покупают квартиры для инвестиций, чтобы получать рентный доход или продать потом жилье дороже. Такие инвесторы скупают квартиры и в новостройках и на вторичном рынке. Что касается рентного дохода, то вряд ли здесь сейчас приходится рассчитывать на большие прибыли.
При выборе квартир для инвестиций используются немного другие критерии выбора, чем при поиске жилья для собственного проживания, где в приоритете удобство, комфорт и личные предпочтения.
Ниже будут представлены основные критерии, используемые при поиске и выборе квартиры на вторичном рынке для собственного проживания. К ним относятся:
- Географическое местоположение дома, район города. Учитывается наличие поблизости природных экологических объектов (лесов, озер, прудов, парков), других жилых и\или коммерческих объектов, в т.ч. промышленных предприятий. Выбор дома по этому критерию лучше всего произвести непосредственно на месте. Даже самая совершенная 3Д модель или панорамная фотография может дать лишь общее представление о будущем месте жительства
- транспортная логистика - степень развития сервиса муниципального транспорта, близость станций метро, транспортных развязок, интенсивность траффика и пр.
- тип или проект дома, из чего сделан, с использованием каких технологий, тип фундамента, профиль крыши (плоская или скатная), когда проводился капитальный ремонт, состояние внутридомовых коммуникаций - наличие, состояние, время последнего ремонта, замены и пр.
- параметры квартиры – площадь, этажность, тип планировки, состояние, ремонт
- наличие лоджии или балкона
- панорамный вид из окна – существенный фактор. Например, вид из окна на море поднимает ценник квартиры в среднем на 20-30%.
- Немаловажно также узнать, кто будут будущие соседи.
- Насколько развита в районе бытовая и социальная инфраструктура - детские сады, школы, поликлиники, места отдыха, а также как часто - вывозится мусор, убирается территория и пр.
Следующий серьезный шаг при выборе квартиры (после того, как определены основные параметры будущего жилья) – это поиск подходящего варианта по информационным источникам. Это доступно сейчас практически любому покупателю.
Сейчас большая часть объявлений по продаже, покупке недвижимости публикуется в многочисленных сетевых ресурсах, особенно много для таких локаций, как Москва и область, Петербург и пр.
Как правило, доступ к информации о продаже недвижимости на информационных платформах бесплатный. Есть ресурсы, выполненные на самом высоком технологическом уровне, есть не сильно продвинутые.
При использовании этих баз данных следует учитывать, что одна и та же квартира может быть выставлена одновременно в нескольких информационных источниках.
Если же говорить о современных и наиболее популярных информационных ресурсах, то для эффективного поиска можно порекомендовать следующие публичные базы данных:
- Информационная база на платформе ЦИАН www.cian.ru
- Авито
- База данных по жилой недвижимости от Сбер «Домклик»
- .Справочно – информационный ресурс поисковой платформы «Яндекс. недвижимость»
- База данных по жилой недвижимости «Домофонд» https://www.domofond.ru/?domofond
Здесь хотелось бы отдельно сказать несколько слов о некоторых особенностях интернет - баз данных по недвижимости, которыми сейчас пользуется большинство.
- Есть мнение о том, что у риэлторов есть специальные «закрытые» базы данных, доступные лишь для «избранных» и за отдельную плату. Это не больше, чем досужий миф. В этих «закрытых базах данных» содержится фактически аналогичная информация той, что имеется в открытом доступе. Просто она позволяет быстрее реагировать, получать раньше информацию о привлекательных предложениях,лучше сгруппирована, по ней ведется какая – то аналитика, т.е. имеет удобный для работы агента формат
- При пользовании информационными базами данных по продаже недвижимости следует учитывать, что сведения в этих объявлениях могут быть неверными, устаревшими. Есть случаи, когда некоторые объявления публикуются с заманчивыми предложениями, но по факту являются обычной уловкой для привлечения внимания.
Кроме этого, можно получить данные о продажах квартир на сайтах риэлтерских агентств или же непосредственно через самого агента узнать о том, какие объекты выставлены на продажу, уточнить информацию у продавца квартиры и даже заказать просмотр объекта.
Кроме этого не стоит недооценивать и более привычную форму подачи объявлений в бумажном виде, вывешиваемых в публичных местах. Иногда объявление в стиле «Продам квартиру, срочно», написанное от руки на листке бумаги может быть очень выгодным предложением.
Третий фактор успешной сделки по приобретению квартиры на «вторичке» - это время, когда лучше её покупать.
При приобретении квартиры на вторичном рынке можно неплохо сэкономить, если относительно точно знать, когда лучше купить (продать).
Рынок недвижимости находится в постоянном изменении - то цены растут, то цены падают. Это происходит по многим причинам (колебание процентной ставки кредита, инфляция, курсы валют и пр.). Нужно учитывать этот фактор и стараться покупать квартиры тогда, когда их все продают (на спаде) и продавать тогда, когда все покупают (на максимуме цены).
Однако не всегда этот метод работает – например, когда осуществляется альтернативная сделка, то тут уже не до поиска выгодного времени продажи или покупки.
Чтобы использовать свойство цикличности рынка недвижимости можно следовать простым рекомендациям. В частности, использовать такую характеристику рынка, как сезонность. В течение почти каждого года цены на недвижимость растут или падают. Для регионов центральной части РФ (Москва и область) четко выделяются два периода сезонности, когда больше всего осуществляется сделок с недвижимостью – это период с «октября по декабрь» и с «февраля по апрель».
Остальное время приходится на лето (сезон отпусков) или на зимние каникулы (январь - февраль). В эти периоды покупательская активность снижается, продавцы становятся более гибкими в вопросе снижения цен на продаваемые квартиры.
Для того чтобы использовать эффективно цикличность рынка можно предложить вниманию аналитический ресурс, где дана исчерпывающая информация по колебанию рынка недвижимости в наглядной графической форме. https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost
Что касается сделок с ипотечными квартирами на «вторичке», то лучшее время для их покупки тогда, когда ипотечные кредитные ставки находятся на своих годовых или многолетних минимальных значениях.