Разберем сегодня риски договора ДДУ и какие формулировки особенно важно проверить в ДДУ.
Перечень существенных условий устанавливает Закон № 214-ФЗ (ч. 4, 4.2, 4.5, 4.6, 5 ст. 4, п. 1.1. ст. 5, ч. 2, 21 ст. 15.4). Без этих условий договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Кроме них, в договор нужно включить условие о залоге прав требования дольщика, если он купил объект ДДУ за счет средств банка.
Сведения договора должны соответствовать проектной декларации. Дольщик вправе предъявить иск к застройщику о недействительности договора, если выяснит, что условия договора не соответствуют проектной декларации (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Объект долевого строительства
Договор должен содержать характеристики объекта, который получит дольщик. Сведения в договоре на строительство МКД и индивидуального жилого дома в границах малоэтажного жилого комплекса отличаются.
Что указать в предмете договора ДДУ
Часть объекта
Обязательная информация
Многоквартирный дом
Дом
-Вид;
-назначение;
-количество этажей;
-общая площадь МКД;
-материал наружных стен и поэтажных перекрытий;
-класс энергоэффективности;
-сейсмостойкость.
Помещения
-Назначение объекта: жилое или нежилое;
-этаж;
-общая площадь для жилого или площадь для нежилого помещения;
-количество и площадь помещений, веранд, балконов, террас в жилом помещении;
-площадь частей нежилого помещения;
-условный номер объекта.
Индивидуальный жилой дом
Земельный участок
-Площадь;
-кадастровый номер, если на день заключения ДДУ земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в ЕГРН;
-условный номер земельного участка, если он подлежит образованию;
-вид права земельного участка, который подлежит передаче дольщику;
-реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей
Дом
-Количество этажей, в том числе подземных, если есть;
-площадь;
-материал наружных стен и межэтажных перекрытий;
-количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования.
Общее имущество
Объекты согласно утвержденному проекту планировки территории, проекту межевания территории и проектной декларации
Договор аренды
-Порядок определения размера арендной платы для каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество;
-порядок, в котором можно получить доступ к информации о содержании договора аренды;
-последствия истечения срока договора аренды
Порядок расчетов, если общая площадь дома или участка существенно изменится в ходе стройки
Допустимое изменение площади – не больше 5%
Сведения о передаче объекта дольщику
Право дольщика получить объект только после того, как застройщик поставит его и земельный участок на кадастровый учет
Застройщик обязан указать любую информацию, которая может изменить выбор дольщика. Например, застройщик обязан информировать дольщика о расположении инженерного оборудования в составе общего имущества дома и согласовывать с ним его установку.
Застройщик обязан приложить к договору графический план объекта или схему, чертеж его частей. Для жилого помещения – комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас. Для нежилого помещения – его местоположение на этаже. Эти сведения застройщик обязан указать в договоре.
Верховный суд (п.2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости 19.07.2017) считает, что дополнительно застройщик обязан предоставить дольщику:
-полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта;
-описание местоположения объекта с учетом окружающей обстановки;
-сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования.
Срок передачи объекта
Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, он должен быть единый для всех дольщиков.
В договоре должна быть обязанность застройщика выплатить неустойку, если нарушит срок передачи объекта.
При задержке строительства застройщик вправе предложить подписать соглашение о продлении сроков. Если дольщик подпишет, соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Если дольщик откажется, то сможет взыскать с застройщика неустойку, моральный вред и убытки. До 30 июня 2023 года застройщик и дольщик по взаимному согласию вправе изменить срок приемки-передачи квартиры отдельно от других квартир дома.
Размер неустойки дольщику-гражданину – 1/150, а дольщику-организации – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ.
Если стройка задерживается, застройщик обязан уведомить об этом дольщика.
Застройщик направляет дольщику информацию о задержке строительства и предложение изменить договор. Сделать это нужно не позднее чем за 2 месяца до истечения срока, который установил договор.
Цена, срок и порядок уплаты
Договор должен содержать цену, сроки и порядок ее уплаты.
Застройщики вправе принимать денежные средства только в безналичном порядке.
Цена договора – деньги, которые дольщик должен уплатить застройщику для строительства объекта долевого строительства. Оплату можно произвести единовременно или платежами, указанными в договоре.
Стоимость объекта определяют 3 способами.
Фиксированная сумма без расшифровки (просто стоимость объекта):
Умножение стоимости 1 кв. м общей площади квартиры на общую площадь:
«3.1. Цена договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на стоимость 1 кв. м площади объекта долевого строительства.
Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства – 50 000 руб.
Площадь объекта долевого строительства – 100 кв. м, что соответствует денежной сумме в размере 5 000 000руб.
Умножение стоимости 1 кв. м общей приведенной площади квартиры на общую приведенную площадь:
Пример:
3.1. Цена настоящего договора определяется как произведение размера общей приведенной площади объекта долевого строительства на стоимость 1 кв. м общей приведенной площади объекта долевого строительства.
Цена 1 кв. м общей приведенной площади объекта долевого строительства – 50 000 руб.
Общая приведенная площадь объекта долевого строительства – 100 кв. м, что соответствует денежной сумме в размере 5 000 000 руб.
Третий способ застройщик может применить, если в квартире есть лоджии, веранды, балконы, террасы. Общая приведенная площадь объекта состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
Гарантийный срок
Гарантийный срок нельзя установить менее 5 лет – на объект долевого строительства и 3 лет – на инженерное и технологическое оборудование. Срок для долевого строительства исчисляют со дня передачи объекта конкретному дольщику, на инженерное и технологическое оборудование – со дня подписания передаточного акта с первым дольщиком.
Вправе ли застройщик включить в договор долевого участия условие о том, что не несет ответственности за недостатки объекта?
Условие договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства – ничтожное. Об этом говорит ч.4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Условие привлечения денег
В договоре нужно прописать условие привлечения денег участников ДДУ. Есть два способа привлечь средства.
Взносы в компенсационный фонд. Такой способ возможен, если есть заключение контролирующего органа, что МКД или другой объект недвижимости соответствует критериям и возможности заключения договоров без использования счетов эскроу.
Размещение денег дольщика на эскроу-счетах. Порядок размещения денег на счетах эскроу установила ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ.
В договоре нужно прописать обязанность дольщика уплатить цену договора до ввода дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию. Внести деньги нужно на открытый счет в уполномоченном банке. Информацию о таком банке нужно также прописать в договоре.
Сведения о соц.инфраструктуре
Застройщик должен указать в договоре сведения об объектах социальной инфраструктуры.
Это, школы, детские сады, поликлиники и т.п. Правило действует, если застройщик будет использовать деньги дольщиков на строительство, реконструкцию социальных объектов или уплату процентов по кредитам или целевым займам на их строительство, реконструкцию. Например, застройщик обязан указать назначение объекта социальной инфраструктуры, которое собирается строить или реконструировать на деньги дольщиков.
Если договор ДДУ заключают с использованием эскроу-счетов сведения об объектах социальной инфраструктуры указывать не нужно.
Застройщик вправе строить социальные объекты на деньги дольщиков только при условии, что после ввода в эксплуатацию передаст объект безвозмездно в государственную или муниципальную собственность или общую долевую собственность дольщиков. Если застройщик передаст соцобъекты в общую долевую собственность , то должен подписать с каждым дольщиком соглашение о возникновении у него доли в праве общей долевой собственности. Это соглашение заключают одновременно с ДДУ, и оно становится неотъемлемой его частью. В соглашении должны быть обязательные условия, которые установила ч.7 ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ, например вид, назначение объекта социальной инфраструктуры.
Условие о залоге
В договор ДДУ нужно включить условие о залоге прав требования участника долевого строительства. Правило работает, если дольщик купил объект ДДУ за счет кредитных или заемных средств.
Взыскание на предмет залога можно обратить не ранее чем через 6 месяцев после срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, прекращения или приостановления строительства объекта, который очевидно не сдадут.
Что проверить дольщику, если застройщик выбрал поручительство банка?
Поручительство или страхование гражданской ответственности – способ, обязательный только для застройщиков, которые подали в Росреестр ДДУ с первым дольщиком до 20.10.2017г
Нужно проверить 2 факта.
Соответствует ли банк требованиям закона. Банк должен удовлетворять требованиям, которые установила ч.1 ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ. Например, иметь уставный капитал не менее 200 млн руб.
Включил ли застройщик обязательные положения в договор с банком. Договор должен включать в себя обязательные условия, которые установила ч.2 ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ. Например, срок действия поручительства должен быть минимум на два года больше срока, в который застройщик пообещал дольщикам передать объект.
Что проверить дольщику, если застройщик выбрал страхование гражданской ответственности?
Поручительство или страхование гражданской ответственности – способ, обязательный только для застройщиков, которые подали в Росреестр ДДУ с первым дольщиком до 20.10.2017г.
Нужно проверить 3 факта.
Соответствует ли страховщик требованиям закона. Застраховать свою ответственность застройщик мог одним из двух способов: заключить договор страхования гражданской ответственности или участвовать в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.
Включил ли застройщик обязательные положения в договор со страховщиком. Договор должен включать в себя обязательные условия, которые установили части 5–10 статьи 15.2 Закона № 214-ФЗ. Например, право дольщиков получить страховое возмещение по страховому случаю, который наступил в течение 2 лет после того, как дольщик получил квартиру.
Есть ли в договоре положение, которое исключает выплату убытков. Договор страхования не вправе освободить застройщика от обязанности возмещать дольщику часть убытков.
Застройщик требует доплатить за 2 кв.м. «лишней площади». Что делать?
Ипотека от застройщика. Что здесь не так?
Вот общие рекомендации, которые мы можем дать по этому поводу. Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу. Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.