Как продать квартиру в долевой собственности?
1. Что такое долевая собственность? Какие отличия от совместной?
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В свою очередь, общая собственность может быть долевая, или совместная.
В первом случае, имущество находится в собственности нескольких лиц, с определением доли каждого из собственников в праве собственности (как правило, определяется в виде дроби, но допускается и процентное выражение). При совместной собственности, размер доли каждого из собственников не определяется.
При этом, общая долевая собственность возникает в случаях, предусмотренных законом или договором, а общая совместная – только в случаях, предусмотренных законом.
Общую совместную собственность можно конвертировать в общую долевую собственность по соглашению, либо по решению суда, но не наоборот.
Случаи возникновения совместной собственности:
(1) собственность супругов
(2) крестьянское фермерское хозяйство («Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное». п. 3 ст. 6 ФЗ от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве")
(3) совместная собственность на сельхозземли в колхозах (данный институт утрачивает свою актуальность);
(4) право совместной собственности граждан на земельные участки в СНТ/ДНП (данный институт также утрачивает свою актуальность, поскольку п.16 ст. 54 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ приравнивает право совместной собственности граждан в СНТ/ДНП к общей долевой собственности).
При этом, для распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п.2 ст. 253 ГК РФ).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
2. Как правильно продать или выкупить долю в квартире, чтобы сделку не оспорили? Можно ли при этом обойтись без нотариуса?
В случае продажи доли квартиры постороннему лицу согласие других участников общей долевой собственности не требуется, однако в данном случае необходимо соблюдать преимущественное право покупки указанных лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев:
- продажи с публичных торгов;
- продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, при нарушении права преимущественной продажи сделка не становится недействительной, а предусмотрен специальный способ защиты права.
При покупке (продаже) доли есть важный нюанс – в соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей).
Это значит, что перед покупкой или продажей любой доли или даже всех долей в праве собственности на недвижимое имущество следует обратиться к нотариусу в целях удостоверения договора.
При этом, в соответствии с п.3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы для данной сделки влечет ее ничтожность.
Таким образом, даже если Росреестр зарегистрирует вашу сделку с долями на основании обычной, нотариально не удостоверенной формы, формально данный договор будет являться ничтожным, а следовательно, запись о праве собственности формально будет считаться внесенной в ЕГРН на незаконных основаниях.
Среди подводных камней при совершении сделок с долями необходимо также учитывать следующее:
1) не всегда есть возможность выдела собственности участника долевой собственности. Например, приобретается 1/3 доли в 2-х комнатной квартире. Вероятно, выделить отдельный объект недвижимости (комнату);
2) приобретая общую долевую собственность, при отсутствии соглашения об определении порядка пользования, каждый из участников вправе пользоваться всем объектом. Иными словами, при наличии общей долевой собственности в квартире, в отсутствие такого соглашения, отсутствуют правовые основания у участников долевой собственности ограничивать доступ в используемые комнаты других участников долевой собственности;
Важно отметить, что применение ст. 250 ГК РФ трансформируется. В частности, в соответствии с позицией экономической коллегии Верховного суда РФ (Определение от 04.06.2020 г. № 306-ЭС19-22343), участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки при продаже доли с публичных торгов, несмотря на иную формулировку в ст. 250 ГК РФ. Данные изменения необходимо прежде всего учитывать при участии в делах о банкротстве, а также участникам долевой собственности.