Бывает так, что земельный участок уже есть, а человек годами его продать не может. А потом начинаются разговоры, что земля никому не нужна…
Здесь 2 варианта:
- либо человек не умеет продавать, объявление о продаже участка составлено плохо и не цепляет;
- либо изначально участок подобрали неправильно.
Особенно часто ошибки допускают в работе с землями с/х назначения. В этой статье мы разберем 4 главные ошибки, из-за которых «сельхозка» не продается, а люди теряют деньги.
Ошибка 1. Хватать всё подряд
Неоформленных и пустующих земель в России много. Но это не значит, что нужно бросаться оформлять первый попавшийся «луг». Нужно тщательно продумать, как вы можете выгодно использовать именно этот участок. Насколько он удален от населенных пунктов, какие к нему подъездные пути, есть ли там поросль деревьев, которую придется убирать, затрачивая дополнительные ресурсы? Как вы планируете с ним поступить в дальнейшем: переуступить аренду или оформить землю в собственность, а затем продать? И получится ли изменить ВРИ (вид разрешенного использования), чтобы цена земли стала выше?
Стратегия «главное — оформить побольше, а там разберусь» не работает. Если вы будете ей следовать, высока вероятность работать себе в убыток. И, кстати, это относится не только к «сельхозке».
Ошибка 2. Заставлять землю простаивать.
Земли сельскохозяйственного назначения стоят особом контроле государства и относятся к особо охраняемой категории земель. Нельзя оформить землю и просто выжидать, пока удастся выгодно ее реализовать. Участок нужно обязательно обрабатывать.
Разумеется, приступить к обработке на следующий день после оформления довольно трудно. Но хотя бы в первые полгода вы обязаны это сделать. В противном случае может выехать земельный контроль, который составит акт о нецелевом использовании земли, и в дальнейшем вы не сможете выкупить участок из аренды.
Если вам не под силу физически и финансово заниматься посадками самим, можно заключить договор с фермерами. Это выгодно обеим сторонам: фермеры получают новые земли для развития бизнеса, а вы покрываете арендные платежи за счет фермерских денег и не получаете нареканий от контролирующих организаций.
Ошибка 3. Невнимательно читать договор аренды
В договоре может быть запрет на переуступку аренды. А это как раз самая быстрая стратегия реализации участка.
Переуступка — это когда вы оформили участок и не планируете его обрабатывать сами или привлекать фермеров. Тогда вы уступаете право аренды другому человеку, который заинтересуется участком.
Если вы планировали распорядиться землей именно так, договор без возможности переуступки вам не подходит. Проверяйте сразу, нет ли в договоре запрета на переуступку.
Ошибка 4. Оформлять участки «заочно».
Перед тем, как начать сбор документов, нужно обязательно выехать на участок и осмотреть его в деталях. Нужно внимательно осмотреть участок на местности, прямо пройтись по нему ножками и проверить:
- какой рельеф;
- нет ли на участке ручья или болотины;
- какая почва;
- проходят ли на участке ЛЭП и т.д.
Нужно учесть всё, что может помешать или наоборот помочь реализовать участок. Все эти нюансы невозможно увидеть по публичной кадастровой карте.
Даже со стороны, если на местности смотреть участок, не всегда видно. Я сама летом 2022 выезжала на сельхозку — участок с дороги выглядит отлично. Но, когда я прошлась по нему, обнаружила старые заброшенные могилки. Судя по всему, здесь когда-то было кладбище. Возможно, несанкционированное, так как могилы одиночные. Если бы я не выехала на участок, не прошлась по нему ножками, я бы об этом никак не узнала. Причём администрация или суд вполне могли бы тоже не заметить и одобрить нам этот участок. Но реализовать потом его было бы трудно.
Поэтому я не рекомендую оформлять участки без осмотра на местности. Да, вы можете выезжать на участок не сами. Если участок, например, в другом регионе, вы можете привлечь партнера. Или знакомого, родственника, который вместо вас приедет и внимательно осмотрит участок. Вы можете просто дать ему все инструкции, на что обратить внимание. Но выехать кто-то должен обязательно. И смотреть, конечно, важно тогда, когда на участке нет снега, из-за которого вы можете что-то не заметить.
Это ключевые моменты, которые нужно учитывать с сельхозкой. Если не допускать эти ошибки, изначально всё грамотно спланировать, просчитать, проверить — тогда проблем с участком не возникает. Но это важно учесть с самого начала.
В своем Телеграм-канале я рассказываю об интересных случаях из практики оформления участков, показываю реальные кейсы и провожу бесплатные прямые эфиры. Подписывайтесь и узнавайте, как заработать на земле.
Ссылка на Телеграм-канал:
https://t.me/tolstihina_invest