Большинство граждан, находящихся под грузом ипотеки, стараются как можно скорее от него избавиться, отправляя на досрочное погашение все свободные деньги.
Банк обязан без штрафов и комиссий дать вам право погасить ипотеку досрочно (полностью или частично) - это прописывается в кредитных договорах, а также предусмотрено Гражданским кодексом РФ.
Нужно положить сумму на счет, с которого происходит списание, и написать заявление на досрочное погашение. Большинство банков позволяют сделать это прямо в личном кабинете или в приложении. Но в некоторые придется прийти, чтобы написать заявление лично.
Досрочно погасить ипотеку можно с помощью материнского капитала (в 2023 году выплата за первого ребенка составляет 586,9 тыс. рублей), написав в банке заявление о распоряжении вышеуказанными средствами. Распорядиться маткапиталом для улучшения жилищных условий в случае ипотеки можно, не дожидаясь когда ребенку исполнится три года. (С апреля 2020 года вместо двух обращений — в банк и Социальный фонд — семье достаточно обратиться только в банк, где одновременно оформляется кредит и подается заявление на погашение кредита или уплату первого взноса. При досрочном погашении ипотеки средствами материнского капитала уменьшить можно сумму, но не срок кредита).
Каждый заемщик знает, что платеж по любому кредиту складывается из двух составляющих: основного долга и процентов, которые банк начисляет за пользование своими деньгами.
Самый распространенный способ платежей по ипотеке — аннуитетный: вы вносите ежемесячно одинаковую сумму на протяжении всего срока кредита. Внутри этой суммы есть разделение: часть средств направляется на погашение основного долга (тела кредита), часть — на погашение процентов. И в начале графика платежей часть средств, которая идет на уплату процентов, существенно больше той, что гасит тело кредита, и от месяца к месяцу пропорция меняется. Поначалу из платежа в 20 000 рублей на погашение основного долга может пойти только 3 000, а 17 000 — на проценты. Следовательно, за месяц сумма долга сократится только на 3 000, хотя вы внесли 20 000.
При досрочном погашении вся сумма внеочередного платежа направляется на закрытие основного долга. Он сокращается, а следовательно, уменьшается и общая сумма процентов, так как они начисляются на остаток долга. Досрочное погашение ипотеки в первые месяцы и годы после ее оформления существенно снизит сумму процентов по кредиту.
Выгодно досрочно погашать ипотеку и при графике, подразумевающим дифференцированные платежи. В этом случае сумма основного долга раскидывается равными частями на весь срок договора, а сумма процентов с каждым месяцем уменьшается. За счет этого постепенно сокращается и ежемесячный платеж.
Дифференцированные платежи по ипотеке встречаются реже, так как они менее выгодны банкам, потому что размер основного долга уменьшается быстрее, чем при аннуитетных платежах, а значит, и проценты на остаток оказываются меньше.
Досрочное погашение ипотеки выгодно и при высокой, и при умеренной инфляции. С одной стороны, деньги дешевеют, а платеж фиксирован, и через 15 лет его сумма будет менее заметна для семейного бюджета. Но досрочное погашение позволяет сэкономить на процентах, а это очень существенная часть ипотечного кредита.
Если вы вносите всю сумму основного долга и проценты, начисленные с даты последнего платежа (они начисляются каждый день). После этого ипотечный кредит закрывается, и вам остается взять в банке справку о погашении кредита, закладную (если она в бумажном виде) и отнести в МФЦ для снятия обременения. Если закладная электронная, то банк все сделает сам.
Если вы гасите не всю сумму долга, а только ее часть (причем делать это вы можете несколько раз в течение срока договора), то вы должны выбрать, что планируете уменьшить — срок кредита или размер ежемесячного платежа. Как правило, в приложении банка перед операцией можно увидеть, на сколько сократится сумма платежа или срок кредита.
Вы должны:
1. Уведомить банк о досрочном погашении кредита
Заявление нужно написать обязательно, практически все банки позволяют сделать это в личном кабинете или онлайн-банке. Деньги для досрочного погашения должны лежать на счете, с которого обычно списываются ежемесячные платежи. Если не уведомить банк, что хотите внести их досрочно, то они так и останутся на счете. Необходимо изучить правила конкретного банка по досрочному погашению. Некоторые просят уведомить о намерении заранее, другие позволяют сделать это прямо день в день.
2. Указать сумму досрочного погашения
Практически все банки устанавливают минимальный размер частичного досрочного погашения. Кто-то высчитывает процент от ежемесячного платежа, кто-то ставит фиксированную сумму (например, не менее 100 рублей) и т. п.
3. Выбрать дату погашения
Здесь банки тоже могут устанавливать свои правила. Одни разрешают вносить внеочередные платежи в любой день, другие — только в дату платежа. Но чаще всего они оставляют выбор даты на усмотрение заемщика.
Когда выгоднее вносить досрочный платеж
Проценты на ипотечный кредит начисляются каждый день. Выгоднее всего вносить досрочный платеж в день списания ежемесячного платежа (при этом и сам ежемесячный платеж будет списан). Внеочередной платеж не освобождает от очередного. Неважно, в какой день было совершено досрочное погашение, в день ежемесячного списания необходимые средства на счету должны быть.
Предположим, дата платежа — 10 число месяца. Начиная с 11-го, банк начисляет проценты. Если оформить досрочное погашение 15 числа, то банк вычтет из него сумму начисленных процентов, а остаток направит на погашение тела кредита. Если же внести внеочередной платеж 10 числа, пока новые проценты еще не начислены, то вся сумма будет направлена на сокращение размера основного долга.
При частичном досрочном погашении вам предлагают выбрать, что будет сокращено — срок ипотеки или размер ежемесячного платежа. Рассмотрим на примере, какой вариант выгоднее.
Семья купила квартиру стоимостью 5 млн рублей. Из них 4 млн они оформили по программе семейной ипотеки под 6 % годовых на 20 лет. Ежемесячный платеж составил 28 657 рублей.
Через год появилась возможность внести досрочно 500 000 рублей. Если выбрать вариант с сокращением срока кредита, то можно закончить выплаты на 3 года и 11 месяцев раньше, сэкономив на процентах 876 566 рублей. Ежемесячный платеж при этом останется тем же.
Если выбрать уменьшение платежа, то он после частичного досрочного погашения составит 24 968 рублей, а экономия на процентах — 337 544 рубля.
Таким образом, выгодно сокращать срок кредита, но если стоит цель снизить финансовую нагрузку на семью, то стоит выбирать второй вариант.
Совсем необязательно копить крупную сумму, чтобы внести ее досрочно. Поскольку проценты на ипотеку начисляются каждый день, чем раньше сделано частичное досрочное погашение, тем больше удастся сэкономить. Лучше внести платежи несколькими частями, чем ждать, пока соберется одна крупная сумма.
В идеале лучше позаботиться о финансовой подушке безопасности — иметь средства на 3–6 ежемесячных платежа на случай непредвиденных обстоятельств: потери работы, болезни, срочных расходов.
Страховка при досрочном погашении ипотеки
Страхование недвижимости, которая приобретается с использованием ипотеки, это обязательное условие выдачи жилищного займа, поскольку в течение всего срока договора квартира находится в залоге у банка. Если заемщик по какой-то причине не справится с финансовым бременем, банк будет продавать залоговое жилье, чтобы вернуть свои деньги.
Страховка распространяется на фундамент, стены, пол, крышу, окна, входную дверь. Она защищает в случае пожара, взрыва газа, стихийных бедствий (землетрясения, наводнения), падения самолета. Но не распространяется на внутреннюю отделку, например, испорченный ремонт из-за потопа.
Как правило, договор со страховой компанией перезаключается каждый год на протяжении всего срока действия ипотечного договора (при этом можно менять страховые компании). Сумма на каждый новый год пересчитывается исходя из остатка основного долга.
При полном досрочном погашении ипотеки часть денег за страховку можно вернуть (например, если договор на год был заключен в апреле, а уже в июне ипотека была полностью закрыта). Для этого необходимо обратиться в страховую компанию с заявлением.
При частичном досрочном погашении стоимость страховки уменьшится в следующем году, поскольку сократится размер основного долга.
Если вы берете ипотеку и сразу знаете, что будете закрывать ее раньше срока, стоит обратить внимание на несколько моментов:
Во-первых, должна быть опция сокращения срока кредита при частично досрочном погашении.
Во-вторых, желательно, чтобы внеочередные платежи можно быть вносить в любой день по желанию заемщика.
В-третьих, желательно, чтобы можно было оформить только обязательное страхование недвижимости и отказаться от других добровольных, но часто навязываемых страховок — жизни, здоровья (но перед этим оценить все риски).
Подписывайтесь на мой канал!