Друзья, здравствуйте. Авторы канала Шахруди и Василий рады новой встрече с вами. Настоящая статья будет посвящена теме выбора инвестиционного объекта в зависимости от цели его покупки.
Несколько дней назад нам поступил запрос на оказание услуги по подбору квартиры. Кстати, услуга эта очень недорогая и стоит до конца апреля всего 15 тысяч ₽. Заказчик, давний наш знакомец из г. Лангепас, хотел купить небольшую студию или однокомнатную квартиру в Тюмени.
Совместную работу с заказчиком начинаем, как всегда, с выяснения истинных мотивов покупки, о которых и сам инвестор не всегда осведомлен. Как бы парадоксально это не звучало, часто, покупая квартиру, люди не формулируют ясной цели такого приобретения. В голове в этот момент обычно крутятся такие поводы к покупке: может сам буду жить, может продам подороже, может буду сдавать. А может не буду! Где-то тут же, недалеко крутится еще довольно распространенная мысль: квартира, в отличие от акций, никогда не дешевеет.
В этом месте сделаю небольшое отступление, чтобы на собственном примере показать: дешевеет иногда и недвижимость.
В далеком уже 2009 году наша семья переезжала из Нижневартовска в г. Грозный. В этой связи знакомый сделал мне предложение продать остающуюся квартиру. Квартира располагалась в самом центре города, на первом этаже и была очень удобна приятелю - он работал рядом на рынке. Была предложена цена 2,5 млн. рублей. Подумав, я отказался тогда от продажи по следующим соображениям: деньги могут обесцениться, а квартиры всегда только дорожают! Не продам, если что - буду сдавать.
После переезда я купил практически такую же квартиру в Грозном за 650 тысяч ₽. А та, что осталась в Нижневартовске, временами сдавалась, временами простаивала - тогда у меня еще не было опыта подбора правильного арендатора. В конце концов, в 2018 году, после того, как очередной арендатор залил квартиру на полметра водой, я решил продать ее уже наконец и переложится в более перспективный объект. После ликвидации потопа, пришлось заплатить 200 тысяч ₽ за ремонт и квартира была вскоре продана за 2,1 млн. ₽. Если вычесть из этой суммы расходы на проведенный ремонт, я получил за нее 1.9 млн. ₽. Представляете? На 600 тысяч меньше, чем 10 лет назад! Так что, квартиры тоже иногда дешевеют. А квартиру в Грозном, купленную за 650 тысяч, в 2020 году я продал за 2,6 млн. ₽.
Возвращаясь к заявке на подбор квартиры. В ходе беседы, задавая вопросы и актуализируя истинные мотивы заказчика, мы выяснили, что главным мотивом к покупке служит желание обеспечить сына-школьника растущим со временем в цене активом. Квартира будет полезна к тому времени, когда сын поступит учится в Тюмень. Если учится сын будет в другом месте, то объект можно будет продать, а на деньги от продажи купить жилье в нужном городе. Инвестор в этой сделке также хотел сохранить от возможных потерь свои накопления в сумме 800 000 ₽. Сын, кстати, учится в 3 классе и столь ранняя забота родителей о его будущем достойна всяческих похвал, мы с Василием прямо обрадовались этому.
При дальнейшей работе по подбору мы сформулировали себе такое требование к квартире:
- Первоначальный взнос не должен быть больше накоплений.
- У квартиры должен быть потенциал к росту стоимости на долгосрочном горизонте ( это важно и сразу же вычеркивает из потенциальных кандидатов к покупке жилье старого фонда - мы считаем, что с каждым годом спрос на старые квартиры будет сокращаться, ликвидность его будет снижаться).
- Доходы от аренды должны полностью перекрывать ежемесячный ипотечный платеж.
Спустя пару дней и перебрав кучу вариантов, мы предложили клиенту свой основной вариант, предлагаемый к покупке. Этим предложением наш заказчик, откровенно говоря, не был очень уж воодушевлен - мы предложили ему купить студию 19 кв. метров в строящемся доме, в неплохой локации за (та-дам) 3,9 млн. ₽! Зато квартира была с ремонтом, кухней и мебелью!
После небольшого раздумья, клиент сказал, что не очень уверен в правильности нашего подбора. Его сильно смущает цена - почти 4 миллиона ₽ за крохотную студию. Сам он, с его слов, тоже не сидел эти два дня без дела и, параллельно с нами, разбирал предложения Авито. Его лучшим выбором была однокомнатная квартира 34 кв.метра в 9-ти этажном кирпичном доме 1994 года постройки.
Начали считать.
Наш выбор. Студия. Цена с ремонтом и мебелью 3 921 000 ₽. Условия покупки - ипотека 4,5 % на 30 лет с первоначальным взносом 15% (588 000 ₽). Ежемесячный платеж 16 900 ₽. С момента покупки и до получения ключей (8 месяцев) расходы на ипотеку 135 200 ₽ (16900 х 8). Далее студия сдается в аренду (да мы сами готовы взять ее в субаренду для последующей посуточной сдачи) за 19 000 ₽, арендная плата покрывает ипотечный платеж и квартплату.
Все расходы клиента на покупку этой квартиры (если он будет платить ипотеку полных 30 лет) состоят из следующего: кредит (3 332 850 ₽)+первоначальный взнос (588 000 ₽) + % по ипотеке за 30 лет (2 746 492 ₽) = 6 667 342 ₽ .
Все доходы клиента от сдачи квартиры в аренду по цене 19 000 рублей в месяц составят 6 705 000.
Друзья, как видите сами, доходы клиента превышают сумму всех его расходов и эта квартира достанется его сыну совершенно бесплатно.
Выбор клиента. Однокомнатная квартира. Цена покупки с затратами на минимальный ремонт составляет 2 900 000 ₽. Условия покупки - ипотека 12 % на 30 лет с первоначальным взносом 435 000 ₽. Ежемесячный платеж 25 355 ₽. Квартира будет сдаваться в аренду за 17 000 ₽ (старый фонд, устаревший ремонт). Арендная плата не покрывает ипотечный платеж и квартплату, нужно ежемесячно доплачивать 8 355 рублей.
Все расходы клиента на покупку этой квартиры (если он будет платить ипотеку полных 30 лет) состоят из следующего: кредит (2 465 000 ₽)+первоначальный взнос (435 000 ₽) + % по ипотеке за 30 лет (6 662 900 ₽) = 9 562 900 ₽ .
Все доходы клиента от сдачи квартиры в аренду составят 6 120 000 ₽.
Внимание! Квартира, купленная дешевле, в итоге обойдется клиенту дороже на 3 442 900 ₽!
Теперь давайте еще раз, внимательно вчитываясь: если клиент послушается нас, то ко времени окончания ипотеки его сын будет владельцем еще не очень старой, возрастом 30 лет студии, доставшейся ему БЕСПЛАТНО!
Если клиент остановится на своем выборе, то сыну достанется квартир, построенная 59 (!!!) лет и влетевшая им приличную копеечку - в 3,4 млн. ₽!
Друзья, наши клиенты всегда умные люди, имеющие считать и видеть свою выгоду - человек сделал правильный выбор и теперь находится на стадии оформления ипотеки.
Мы же хотим напомнить еще раз, квартиру купить- это вам не кукурузу охранять - и суммы огромные, и подводных камней много, надо учитывать большое количество факторов и уметь правильно все считать!
И еще напоследок, друзья, хотим обратить ваше внимание на то, что 15 000 ₽, уплаченные нам за подбор квартиры, сэкономили клиенту 3, 4 миллиона ₽ необоснованных расходов. Мы считаем, что отработали их в полном объеме до последней копейки.