Первое с чего бы я начал, это с рассказа о самих торговых центрах. Необходимо понимать, что профессиональные моллы - очень сложные с точки зрения функционирования и обслуживания объекты, генерирующие высокие покупательские потоки и постоянно соперничающие между собой
за лояльность посетителей. Отсюда и сложность работы в них. Каждый арендодатель создаёт свои правила ведения коммерческой деятельности для арендаторов. В них входят требования, такие как: визуализация магазина, график работы, порядок погрузки/разгрузки товара, проведение отделочных работ в помещение и прочие. Из всего этого следует, что все перечисленные нюансы арендодатель обязательно захочет обязать вас выполнить и будет отслеживать их неукоснительное соблюдение на протяжении всего срока аренды. На практике, мы видим документ, более полусотни страниц с приложениями, который называется договором аренды.
Мы рекомендуем своим клиентам при заключении сделок в ТРЦ уделить особое внимание именно договору аренды. Не относитесь к нему формально, это документ для обязательного исполнения сторон, содержащий высокие штрафы за его нарушение и другие санкции вплоть до расторжения договора.
Условно, всю работу по проработке проекта договора аренды можно разделить на четыре блока:
1. Юридический;
2. Финансовый;
3. Технический;
4. Предпринимательский.
Первые три относятся к профильным. Четвёртый, оценка всех рисков проекта и принятие окончательного решения. Во всех четырех блоках требуется опыт не одного десятка реализованных проектов. Подбирая команду по запуску магазина, выбирайте специалистов с навыками работы
в торговых центрах. Будь это агент, сопровождающий вашу сделку по аренде недвижимости, юрист или подрядная организация, выполняющая ремонт в помещение. Совершая ошибки, из-за отсутствия знаний, они подвергают ваш проект угрозе и дополнительным затратам.
Перед обсуждением редакции договора аренды, важно согласовать ключевые условия, на основе которых, уже готовится сам проект документа. Часто на практике приходилось видеть как стороны
пренебрегали этим правилом, что приводило к пустой потери времени. Проверьте, чтобы все ранее согласованные условия были корректно перенесены в текст договора.
К ключевым условиям сделки относятся:
1. Характеристики арендуемого помещения (его площадь, расположение в здании, состояние помещения).
2. Ваш торговый профиль, он же вид разрешенного использования. Старайтесь дать его широкое толкование, чтобы не приходилось каждый раз согласовывать изменения, дополнения в перечень реализуемых товаров и услуг.
3. Сроки по договору, включающие в себя: срок аренды, дату начала коммерческой деятельности в арендуемом помещение, период согласования технических проектов и 3-D визуализации помещения, сроки проведения отделочных работ.
Обращайте внимание на штрафы за их несоблюдение. Часто встречается задвоение ответственности арендатора при проведении строительно-монтажных работ, так как несоблюдение графика, на одном из этапов, приводит в целом к переносу даты начала коммерческой деятельности.
4. Арендные и иные платежи по договору. А также условия по их изменению в течение всего срока аренды (например: курс валюты, индексация, односторонний порядок пересмотра платежей со стороны арендодателя).
5. Арендные каникулы на время проведения подготовки помещения к началу коммерческой деятельности. Убедитесь, чтобы их было достаточно для проведения всех необходимых работ в помещение.
6. Условия по расторжению договора аренды. Не все арендаторы могут похвастаться наличием достаточных средств и готовностью ими жертвовать при нерентабельности бизнеса. Предусмотрите возможность одностороннего внесудебного выхода на комфортных для себя условиях.
7. Технические требования к помещению. Включают в себя: наличие необходимых коммуникаций и мощностей, согласованную зону балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, ведомость разграничения работ.
8. Иные условия (например: эксклюзив торгового профиля, вывеска на фасаде здания, ваша дополнительная навигация в галереях, ограничения на размещение островного и иного оборудования в непосредственной близости от витрин арендуемого вами помещения).
Желаем Вам успеха!
С уважением,
Команда "Retail consultant"