Инвестиционная-стратегия, а проще говоря — покупка жилья в «убитом» состоянии, с намерением быстро отремонтировать и сдать посуточно или на длительный срок.
Стоит вкладываться в недооцененные квартиры. Например, дом удачно расположен, район оживленный, но сама квартира не ухожена, захламлена и населена тараканами. Как правило, объекты в таком состоянии отпугивают покупателей и годами не продаются даже по сниженной цене. Это просто находка!
Примерно 20–30 тыс. москвичей уже так зарабатывают, а по всей России — порядка 300 тыс. человек.
В ЧЁМ ПОДВОХ?
Никто не обещал, что это легкий заработок. Одних золотых рук здесь недостаточно. Важно хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и оценивать потенциал объектов. Также неплохо бы владеть навыком ведения переговоров и даром убеждения.
Не забудьте, это предпринимательство, придётся платить налоги.
ГДЕ ИСКАТЬ КВАРТИРУ?
В центре города, туристические места, старый фонд, максимально аутентичные или исторические объекты идеальный вариант, также можно рассматривать новостройки с хорошей локацией.
КАКАЯ КВАРТИРА ПРИНЕСЕТ ПРИБЫЛЬ?
Жильё надо выбирать, как для себя. Ловите портрет идеальной квартиры для переделки:
· 5 минут до остановки, а в крупном городе — 20 минут пешком до метро (в Подмосковье — до ж/д станции). Если рядом есть вузы, парки, торговые центры — отлично!
Квартира-студия, одно- или двухкомнатная. Особенно популярны «однушки-двушки» 30-45 кв.м.
Окна во двор или дорогу, которая от дома более, чем в 30 метрах, желателен сквер между дорогой и домом.
Этаж не первый и не последний. Как ни торгуйся — прекрасная квартира на первом этаже всегда будет дешевле, чем она же на втором. На последнем можно рассматривать, если выше есть технический этаж.
Подъезд в хорошем состоянии, в нем нет противных запахов и мусоропровода.
Соседи адекватные, если нет — не наш вариант.
ЗАГЛЯНЕМ В БУМАГИ
С какими объектами нельзя иметь дело:
· наследована менее трёх лет назад. Есть риск, что появятся другие наследники. Три года — срок исковой давности в этом случае;
· право собственности возникло в результате дарения чужими людьми, не родственниками. Подозрительно и сложно проверить. Если дарили родственники, придётся говорить со всеми членами семьи;
· квартира продаётся по доверенности — сразу нет;
· стоимость объекта в договоре хотят занизить, а разницу получить наличными (хотят уйти от налогов). Работать «в белую» — принципиально.
НЕ РЕМОНТОМ ЕДИНЫМ
Не ограничиваемся заменой коммуникаций и отделкой стен. Квартира должна быть полностью готова к заселению: обставлена мебелью (новой, современной), сантехникой и бытовой техникой. Мелочей нет — даже диванные подушки и картины должны быть на своих местах, ведь это повышает шансы быстро и выгодно сдать объект. Расходы на благоустройство нужно учитывать в смете еще до покупки объекта.
Опытные говорят, что их проекты для людей которые ценят комфорт и домашний уют, квартира в центре города идеальный вариант для сдачи в аренду.
РИСК — ДЕЛО БЛАГОРОДНОЕ…
…но не главное. А главное — планирование бюджета! Можно использовать собственные средства, ипотеку или средства инвесторов, но финансовый план проекта должен быть безупречен. Планируйте по самому худшему сценарию, закладывайте с запасом на непредвиденные расходы. Даже если все пойдет по худшему сценарию, останетесь в плюсе.
Опытные придерживаются такого правила: объект покупается за 70% от его предполагаемой стоимости после ремонта, с учетом вычета затрат на расходные материалы и работу специалистов.
Формула такая:
цена после ремонта x 70% - расходы на ремонт = максимальная стоимость покупки объекта
ОДИН В ПОЛЕ
Главное правило: быстрый ремонт и быстрая аренда. Пока ситуация на рынке не изменилась. Три месяца — идеальный срок подготовки объекта, значит, одной парой рук никак не обойдёшься. Важно привлекать профессионалов: дизайнеров (пусть с маленьким опытом — так дешевле), ремонтников (можно знакомых), завязывать отношения с поставщиками, чтобы покупать материалы по выгодным ценам. В общем, плох тот собственник, который не стремится «обрасти» штатом сотрудников. Неплохо бы еще иметь в команде юриста и агента по недвижимости. Так получится делать параллельно несколько проектов и быстрее оборачивать вложения.
Как вам такой рецепт заработка? Хотели бы попробовать аренду?