В первом квартале 2023 года на 20% выросло количество сделок по купле-продаже участков со статусом ИЖС и СНТ.
За первые три месяца 2023 года Управление Росреестра по Ленобласти зарегистрировало 17 832 сделки с участками, за аналогичный период 2022-го – 14 809 договоров.
При этом, например, на вторичном рынке квартир – спад: минус 20% (год к году). В январе-марте 2022 года – 9912 договоров купли-продажи квартир, в первом квартале 2023-го – 7480.
По регистрации новых домов для постоянного проживания: по данным Росреестра, на кадастровый на учет за три месяца поставлено 6060 построек – чуть больше, чем в 1 квартале 2022-го (5947) и на 34% больше, чем в 2021-м (4535 домов за квартал).
На вторичном рынке индивидуальных жилых домов в январе-марте текущего года зарегистрировано 5840 сделок. На 23% меньше, чем в 4 квартале 2022-го (7610 сделок); Данных за 1 квартал 2022-го нет.
В новостройках Ленобласти, по предварительным данным, спад продаж по ДДУ за квартал составил около 18%, за год (к 1-му кварталу 2022 года) – более 40%.
Немного снизились средние цены. В марте 2023 года средняя стоимость выставленного на продажу частного дома в Ленобласти составила 10,88 млн рублей, подсчитали сотрудники «Загородного обозрения».
В январе этот показатель составлял 11,28 млн рублей – минус 4% за квартал. За год цены практически не изменились. А вот с марта 2020-го прибавка получилась весьма значительная: плюс 2,95 млн, или 45%.
Но сравнивать напрямую периоды до начала СВО и после – занятие лукавое: включились новые мощные факторы, изменилась аудитория, а также – мотивы покупки или отказа от покупки.
Так что просто постараемся беспристрастно (насколько возможно) наблюдать за тем, что происходит. Перепроверять цифры. Цифры не врут…
Таблицы к обзору доступны по ссылке.
Экспертный курултай
«Пригород» попросил экспертов и участников рынка ответить на пару важных вопросов:
- Почему загородный сегмент оказался стабильнее «квартирного»? Или это иллюзия (фокусы статистики)?
- Есть ли предпосылки (основания) для увеличения или снижения средних цен на загородном рынке?
Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group:
- При сравнении стоимости дома за городом и квартиры имеет смысл брать для сравнения «квартирное» жилье в пригородах.
Но даже в этом случае становится очевидным выбор в пользу индивидуальных наделов, так как разница значительная, а проблемы (транспортной доступности, ограниченности инфраструктуры и т. д.) соизмеримы.
Кроме того, на загородном рынке все еще распространены представления о том, что построить дом самостоятельно будет дешевле. Этому немало способствовала динамика цен на квартирном рынке в последние два года.
Предпосылок к снижению цен на строительство домов нет, а вот на вторичном рынке может быть коррекция в условиях значительного объема предложения.
Кроме того, в этом году на рынок будут выходить дома, наделы под которые были куплены в период ажиотажа (пандемии), сейчас на них возведены дома, и они активно пополняют предложение – либо поменялись обстоятельства, либо загородный образ жизни не подходит.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- Спад на городском рынке недвижимости и стабильная ситуация на загородном в первую очередь объясняется тем, что цены на строящиеся квартиры в Петербурге достигли «потолка».
Поэтому спекулянты, которые «поддерживали» первичный рынок, скупая квартиры в целях перепродажи, не видят перспектив для получения уверенного дохода и поэтому перекачали капитал в загородный рынок. Сегодня в проектах от «1-й Академии недвижимости» их доля превышает уже 60% и продолжает расти.
Снижение средних цен связано со снижением стоимости строительных материалов при сохранении средней площади коттеджей в районе 137-140 кв. м.
В целом по рынку следует ожидать снижения цен, но в пределах 5%. Исключением могут быть цены на дома, которые строились в 2021 году при высоких ценах на строительные материалы.
Сейчас на них цены выше рынка, и они стоят. Продавцы, которым нужны деньги, вынуждены будут снижать цены и продавать «в ноль» или даже «в убыток».
Алексей Васильев, девелопер, генеральный директор компании «Вилла Эксперт»
- Первый квартал на загородном рынке был достаточно активным из-за отложенного спроса, накопившегося за конец 2022 года, с периода «частичной мобилизации». Этот период был характерен «заморозкой» сделок в связи с неопределённостью.
В 2023 опасения отчасти развеялись. По опыту продаж в коттеджном посёлке Aqua Dolce мы видим клиентов, вернувшихся с просмотров в 2022 году на сделки в 2023-м.
Также значимым триггером стал рост курса доллара и евро, как и всегда в недвижимости.
Спрос на участки и дома с прошлого года стабилен, за исключением пауз после значимых политических событий, из-за роста стоимости выезда в другие страны и ограниченности вариантов отдыха.
На рынке квартир покупатель, скорее всего, ждёт дальнейших скидок, хотя с нынешним курсом доллара, на мой взгляд, падение цен маловероятно.
Алексей Потапов, руководитель проекта КП «Ламбери»
- Осознание преимуществ загородной жизни - общемировой тренд. Можно изолироваться от мира, но тенденции рынка всё равно себя проявляют. В Великобритании, Германии, Испании все происходит ровно так же: квартиры падают в цене, дома показывают хоть и незначительный, но рост.
Квартирный рынок переполнен односпальными апартаментами. Государство ратует за увеличение рождаемости, но объективные и субъективные факторы задают противоположные тренды: семейное жильё не строится.
Девелоперам неохота возиться с крупногабаритными квартирами, спрос на них трудно рассчитать. На загородном рынке всё наоборот: самые маленькие дома в коттеджном посёлке «Ламбери» рассчитаны на три спальни.
Дом уже сам по себе предполагает, что это проект семейный. Добавьте сюда постковидный синдром, возможность на своём участке выращивать плодоовощную продукцию ,и выбор в пользу загородного жилья становится очевиден.
Кроме того, загородные девелоперы в меньшей степени зависят от банковских кредитов и новых федеральных законов, действие которых в полной мере ощутили на себе крупные городские застройщики.
Себестоимость строительства квадратного метра жилья примерно одинакова. Нередко загородный «квадрат», с учетом вложений в инженерную подготовку, обходится даже дороже.
Но загородное жилье меньше финансируется за счёт банковских кредитов, которые нужно погашать. Это позволяет загородным девелоперам держать конкурентные цены.
Александр Царев, руководитель компании «Росса Ракенне СПб»
- Сегодня еще рано говорить о стабильной ситуации на загородном рынке и делать какие-либо выводы, поскольку активный сезон только начинается, а данные о регистрации новых домов не вполне отражают суть дела. Сейчас идет регистрация домов, построенных в период 2021-2022 годов.
Если говорить о купле-продаже домов, то в первую очередь с рынка вымываются качественные объекты.
Вообще сложившаяся нестабильная ситуация очень наглядно выявила качество и востребованность продуктов. Продажи идут у компаний с хорошей репутацией, предлагающих высококачественные дома в поселках с продуманной концепцией.
Цены в целом по рынку пока плавно снижаются. Что будет дальше – посмотрим…
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Загородный рынок не то чтобы стабильнее он более инертен. Город на изменения спроса реагирует моментально, а «загородка» - через несколько месяцев.
К тому же весна – «высокий сезон»: землю покупают заранее - в феврале, марте, апреле. Поэтому сейчас видно спрос. По регистрации новых домов - то же самое.
Эти дома начали строиться во времена «бума», полтора-два года назад, а теперь владельцы пришли к регистрации. Люди торопятся завершить строительные хлопоты к летнему сезону, в этот период преимущества загородного домохозяйства перед квартирами в «каменнх джунглях» наиболее очевидны.
Общее сокращение спроса сказалось и в этом сегменте, но снижение индекса средних цен на 2-4% - это в пределах погрешности.
Предсказывать снижение или повышение цен в наше время занятие неблагодарное: какое-нибудь неожиданное событие может разом перечеркнуть все планы. Тем более, что разные факторы сказываются на разных сегментах.
Например, «элита» обычно не проседала сильно в предыдущие кризисы, а в этот взяла - и просела. Сейчас много факторов, которые могут сдвинуть рынок в любую сторону.
Максим Хансон, риэлтор, руководитель АН Insiders:
- Загородный рынок действительно выглядит более стабильным. Прежде всего по той причине, что он в большей степени рынок, чем сегмент городского квартирного жилья.
Квартирный рынок трясло сильнее: изменялись меры господдержки, правительство вводило ограничения, поставки на стройплощадки оказались под санкциями.
Все это сказывалось и на загородном рынке, но в меньшей степени, мягче. Спрос – при всех пертурбациях – есть, значит, будет и предложение. Кроме того, возросла ценность земли и загородных домовладений как «резервной валюты», как способа надежного сбережения средств.
Оснований для роста цен на загородном рынке мы не видим. Как и для снижения. Средний уровень цен стабилен, но собственники готовы торговаться.