Рядовой заёмщики считает, что низкая ипотечная ставка — это хорошо. Но Банк России думает иначе и видит в дешёвых кредитах риски для банков и заёмщиков. Поэтому старательно пытается выгнать с рынка программы с экстремально низкими ставками. Договориться с застройщиками и банками мирным путём не получилось, поэтому с 30 мая начнут работать ограничения.
С 30 мая 2023 года Центробанк дестимулирует выдачу ипотек, полная стоимость которых гораздо ниже рыночной. По таким кредитам, которые выданы после 15 марта 2023 года банки должны сформировать дополнительные резервы.
В сообщении ЦБ говорится:
«В последнее время распространение получила так называемая ипотека от застройщика с экстремально низкими нерыночными ставками вплоть до 0,1%, которые достигаются за счёт завышения цены приобретаемой квартиры на 20–30%. Эту разницу застройщик затем в виде комиссии платит банку для компенсации его выпадающих доходов. Такие программы несут риски для заёмщиков, банков, а также искажают общую статистику, что в итоге мешает принятию взвешенных решений всеми участниками. Регулирование Банка России будет ограничивать распространение таких схем и способствовать снижению рисков»
Что это значит для заёмщиков?
Банкам станет не так выгодно выдавать ипотеку по низким ставкам, поскольку они должны формировать дополнительные резервы, а это снижает потенциальную прибыль.
В итоге возможны два варианта развития событий:
- Процентные ставки на квартиры от застройщика поднимутся. Программ, по которым квартиры продаются под 0,1%, не станет. Жилищные кредиты на новостройки будут близки к рыночным.
- Процентные ставки на квартиры от застройщика останутся низкими. Но банки, чтобы компенсировать расходы, поднимут комиссию для девелоперов. Соответственно, стоимость квартир вырастет, а разрыв между ценой квартиры по ипотеке и без увеличится.
Впрочем, ЦБ уже дал понять, что если меры, которые вводятся сейчас, не принесут результата, то Банк России будет выступать за прямой запрет ипотечных схем.
Как бы ни поступили банки, темпы одобрения ипотек на новостройки снизятся. Людям с низким доходом и с высокой долговой нагрузкой будут отказывать в кредите.
Советы заёмщикам, которые покупают новостройки:
- Перед тем как подать заявку на ипотеку, закройте все кредиты. В том числе неиспользуемые кредитные карты (они тоже считаются долговой нагрузкой).
- Закройте все долги перед налоговой, приставами, коммунальщиками. Даже незначительные долги банк видит.
- Увеличьте официальный доход. Например, если вы оказываете какие-то услуги, но никак их не декларируете, то лучше оформить самозанятость. Так банк увидит, что деньги на ипотеку есть.
- Если доход всё-таки невысокий, то лучше взять созаёмщика. Но в этом случае будет учитываться не только его доход, но и долговая нагрузка. Созаёмщик с большими кредитами вам не очень выгоден.