В Подмосковье продолжается бум на покупку участков. Это еще во время пандемии началось: насиделся бездачный народ в четырех стенах на удаленке, взвыл и кинулся искать землю под мечту - «домик в деревне». Цены с того, 2020 года на некоторых направлениях выросли чуть ли не в два раза, но спрос все равно есть. Торговля участками шла и до ковида, конечно. Однако именно сейчас она на пике.
И многие новые землевладельцы, успевшие отстроить в своих коттеджных поселках дома, внезапно столкнулись со странной проблемой. Оказалось, что проложенные по этим поселкам дороги - частная собственность и за их использование... надо платить.
ЗАКОННАЯ УЛОВКА
Еще в 2017 году одна такая история наделала много шуму в прессе. Жителям элитного коттеджного поселка Митрополье неподалеку от Пушкина местная управляющая компания выставила счет за пользование как бы общей дорогой. 28 тысяч рублей в месяц. Тем, кто отказался платить, отрубили электричество. Тогда это казалось несусветной наглостью, нонсенсом. А теперь стало распространенной рабочей схемой.
- Это, скажем так, один из видов законных уловок, - объясняет «КП» эксперт по землеустройству Дмитрий Окружко. - Итак, продаются участки в новом коттеджном поселке. По идее после того как вся земля будет продана, все общие зоны, в том числе проложенные между участками дороги, должны будут перейти в общую долевую собственность. Но по факту многие продавцы при межевании оформляют эту землю как отдельный участок с кадастровым номером.
Засыпают дорогу, скажем, щебнем и с точки зрения закона имеют полное право предлагать жителям коттеджного поселка договора на оказание услуг - поддержание этого участка в порядке. Скажем, 5 тысяч рублей в месяц. Не хочешь платить? Ну, значит, не пользуйся этой дорогой, она ведь частная.
- Недовольные могут сколько угодно вызывать участковых или обращаться в суд. Суд ничего не может поделать: дорога действительно проходит по частному участку такого-то человека или ИП, который выступает под видом управляющей компании, - говорит эксперт.
ПЛАТИ И ПРОЕЗЖАЙ!
Виктор Агапов в 2018 году приобрел участок в коттеджном поселке Лисья горка на территории Мытищинского городского округа. Место понравилось. В пяти минутах езды живописные берега двух водохранилищ. На сайте поселка указано, что продано уже 240 участков. Но земля под продажу еще имеется, так что поток новых жителей не иссякает. А дорога здесь тоже проходит строго по границам частного участка.
- Всем покупателям предлагают подписать договора на предоставление услуг. Основное - пользование дорогами поселка. На въезде стоит шлагбаум, и если ты не платишь, просто не сможешь заехать.
Пару лет назад это стоило 2 тысячи рублей в месяц. Сейчас - 3,5 тысячи. На первый взгляд не так уж много. Но тут уже дело принципа. Агапов показывает фотографии и видео самих дорог этой весной. Месиво. Непролазная грязь.
- Изначально собственник засыпал дороги поселка строительным мусором. А это как минимум экологическое нарушение. После того как народ начал пробивать колеса кусками торчащей из земли арматуры, дороги просыпали асфальтовой крошкой. Но все это очень быстро расползлось.
Жители Лисьей горки уже несколько лет жалуются в разные инстанции. Пока не так чтобы слишком успешно.
ПРОКУРАТУРА ПРОСИТ, ЧИНОВНИКИ НЕ МОГУТ
Из письма собственников земельных участков в администрацию Мытищ:
«Нами выяснено, что фактически коттеджный поселок Лисья горка - это разговорный термин, данный КП не зарегистрирован, у управляющей компании нет необходимых лицензий по предоставлению услуг жителям... Земли Лисьей горки фактически являются юго-восточной частью деревни Протасово и официально входят в ее границы».
- На словах нам обещали, что здесь и свой детский сад будет, - дополняет еще один житель поселка Михаил. - Теперь получается, что у людей, продающих здесь землю, и полномочий таких нет. Они ввели нас в заблуждение.
Еще год назад, в апреле 2022 года, Мытищинская городская прокуратура провела по заявлению лисьегорцев проверку и предложила администрации Мытищ изъять участок, по которому проложены дороги поселка, в муниципальную собственность (документы есть в распоряжении редакции). Чиновники отвечают, что не имеют права забирать частную собственность. Поэтому планируют ввести сервитут - это значит, что дорога все-таки получит статус зоны общего пользования. На какое-то время.
- Но все-таки это полумера, - говорит Агапов. - Изъятие земли гарантировало бы, что деньги на ее содержание закладывались бы в бюджет городского округа. А это означало бы, что нормальные дороги нам все-таки сделали бы.
- Поселков, жителей которых управляющие компании заставляют платить за дороги, очень много. Это реальная проблема, - резюмирует Дмитрий Окружко. - Для самих УК это золотое дно. Скажем, в поселке 300 участков. Каждый платит по 3 - 3,5 тысячи в месяц. Посчитайте прибыль. Засыпаешь дороги щебнем, сажаешь на КПП двух алкашей, которые будут открывать шлагбаум, за несколько месяцев отбиваешь все свои вложения, а дальше получаешь 1 миллион рублей в месяц. Но почему при этом дороги так и не становятся общедолевой собственностью жителей поселка? Большой вопрос. С законами что-то не так.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
«Таких поселков - сотни»
За последние годы о таких схемах известно в Химках, Дмитровском, Истринском, Щелковском, Мытищинском и многих других районах Московской области. Причем от стоимости соток это никак не зависит. Одинаковая ситуация и в экономпоселках, и в элитках.
- Это повсеместное явление, - констатирует редактор газеты «Ваши 6 соток» Андрей Туманов. - Думаю, по Московской области таких поселков сотни. Просто не везде еще эта проблема вылезла наружу. Где-то собственники дорог пока не готовы выставлять большие счета, понимая, что будет большая буча. Были случаи, когда выставленные в поселках кордоны со шлагбаумами просто сжигали. Где-то местные власти договариваются с владельцами дорог - случись что, это же журналисты понабегут!
Еще в 2015 году, будучи депутатом Госдумы, Андрей Туманов вносил в парламент законопроект - чтобы обязательный публичный сервитут (то есть статус общедоступного объекта общего пользования) автоматически устанавливался на принадлежащие частным лицам дороги в границах поселков. Ведь есть же такая практика по газопроводам и инженерным коммуникациям!
- Во-первых, нужно исключить саму возможность появления частных дорог в коттеджных поселках или дачных товариществах. Во-вторых, там, где это уже существует, государство должно принудительно выкупать или забирать такие участки и передавать в общественную собственность. Но законопроект зарубили. Так что проблема не решена. Можно провести аналогию: мусор замели под ковер, но через какое-то время он полезет обратно. Здесь нужно что-то решать.
Автор: Александр РОГОЗА
