Практически в любой квартире, передаваемой застройщиком дольщику, имеются строительные недостатки. Примерная стоимость устранения строительных недостатков составляет 10-12 тыс. руб. на м2. Т.е. при площади квартиры 50м2, можно рассчитывать на 500-600 тыс. рублей компенсации за строительные недостатки. Также, можно получить 1-2 неустойки (каждая до 500-600 тыс. руб), компенсацию морального вреда (до 100 тыc. руб). А также возмещение судебных расходов на проведение досудебной экспертизы, расходов на юриста, а также почтовых расходов.
Т.е. с застройщика вполне реально получить около 20 тыс. руб. с м2, - хорошая такая экономия выходит!
Спойлер: недавно мы выиграли 3.7 млн руб. по этим требованием при цене квартиры 11 млн руб (площадь квартиры 78.5м2). Тем самым поставили рекорд!:)
В этой статье мы укажем основные ошибки дольщиков по соответствующим спорам и дадим рекомендации по тому, как эти ошибки не делать.
Основные ошибки дольщиков:
1. Не фиксировать строительные недостатки в квартире в передаточном акте
Постановление Правительства №442 от 2022 г. установило особый порядок приема-передачи объектов долевого строительства. Сейчас застройщику (правила действуют пока до июня 2023 г.вкл.) необходимо предоставить 60 дней застройщику на устранение недостатков с момента передачи объекта долевого строительства.
Поэтому обязательно идем на приемку с приемщиком и обязательно указываем в передаточном акте недостатки. Не сделаете это - в лучшем случае придется соблюдать досудебный порядок урегулирования спора.
2. Соглашаться с редакцией передаточного акта застройщика
В редакции передаточного акта может быть указание на то, что дольщик не имеет претензий к качеству объекта ДДУ. Впоследствии в суде застройщик обязательно будет ссылаться на это обстоятельство. Это, конечно, не критично, но зачем, спрашивается, вам доп.проблемы?
Поэтому если не согласны с редакцией передаточного акта, отказываемся подписывать акт либо подписываем с возражениями.
Представители застройщика будут рассказывать различные сказки, почему вам следует подписать акт в этой редакцией. Не верьте и делайте свое дело!
3. Выбор не того суда для разрешения спора
У Вас 3 суда на выбор. Этим следует пользоваться. Если суд территориально ассоциирован с застройщиком, вероятность того, что вы получите решение "хуже" повышается. Поэтому в качестве общего правила выбираем суд подальше от застройщика. Более того, иногда есть смысл поехать судиться в регион.
4. Не заявить максимум требований в суде
Скоро перестанут действовать Постановления Правительства №442, 479. Поэтому снова можно будет рассчитывать на неустойки
Если вы сначала предъявляли требование об устранении недостатков, а потом трансформировали его в требование об уменьшении цены договора, то у вас право на 2 неустойки.
Также, не следует забывать о процентах за пользование чужими денежными средствами по 395 ГК РФ. О моральном вреде. О расходах на спор и т.п.
5. Относиться к спору как к типовому
Действительно спор о взыскании денежных средств с застройщика - распространенный.
Однако в любом случае каждый спор уникальный.
Элементарно следует каждый раз тщательно обосновывать моральный вред. Недавно мы взыскали 100 тыс. руб. в качестве компенсации морального вреда в якобы типовом споре. Почему? Потому что мы тщательно расписали причиненные дольщикам страдания.
Исковые требования должны быть обоснованы самым тщательным образом. По опыту в таком случае шансы на получение большего количества денег повышаются.
6. Не ходить в суд
Лично знаем коллег, которые набирают побольше клиентов в этой категории споров, посылают типовые бумаги в суд и в лучшем случае являются в суд за исполнительным листом.
Это приводит к потери контроля над процессом, к тому, что в каждом деле назначается судебная экспертиза и затягивается производство. А хуже всего - это почти всегда влечет к значительному уменьшению взыскиваемых сумм.
Мы никогда такого не допускаем. Всегда кто-то из наших юристов участвует в процессе. И советуем вам всегда контролировать процесс лично.
7. Нанимать плохих экспертов/юристов
Рынок купли-продаж квартир огромен. Поэтому множество специалистов, в т.ч. откровенно неквалифицированных, легко получают клиентов на рынке.
Найм плохой экспертизы - гарантированно приведет к назначению судебной экспертизы (которая часто назначается даже в случае, если все ок с досудебной). А также к отказу в возмещении расходов на досудебную экспертизу.
Найм плохих юристов - это гарантированно сокращение взыскиваемых сумм. Некоторые коллеги говорят, что иск на 3 страницы - это достаточно. В некоторых случаях мы отписываем позицию по делу объемом до 50 страниц. Проявляя индивидуальный подход к каждому делу, мы значительно увеличиваем взыскиваемые суммы.
8. Рассчитывать только на свои силы
Многие люди, желая сэкономить, отказываются от идеи обращения за квалифицированной помощью к специалистам/юристам.
Зачастую такая экономия заканчивается тем, что в худшем случае вам отказывают в удовлетворении требований, а в лучшем случае вы получаете не все денежные средства, на которые были вправе рассчитывать. И таким образом экономия оборачивается потерями как временными, так и финансовыми.
Поэтому тщательно рекомендуем обратиться за помощью к нам. 5 причин:
1. У нас у всех юристов высшее юридическое образование в НИУ "Высшая школа экономики" (один из лучших вузов страны для получения юробразования), длительный опыт работы по специальности. И в целом - высокая степень тщательности и индивидуальности в каждом споре.
2. Мы держим невысокий ценник за счет сокращения издержек. В частности, стоимость нашего сопровождения: 35к фикс+15-20% от взысканных сумм (т.е. сумм, которые придут к вам на карту).
3. Мы сопровождаем комплексно начиная с момента приемки квартиры и заканчивая моментом поступления денежных средств.
4. Мы держим клиентов в курсе, но лишний раз не напрягаем. Вам в принципе достаточно будет однажды встретиться с нами для оформления доверенности.
5. У нас уникальная судебная практика. Чего стоит только взыскание в 2023 году 3.7 млн/11 млн стоимости квартиры +10к за каждый день просрочки? Такого и близко нет у наших коллег.
Мы понимаем, как сложно сделать выбор. Поэтому предлагаем нам списаться/созвониться. Также, можете написать ваши общие вопросы.
Тлг: https://t.me/Equityandlaw
Почта: p0zd@mail.ru
Также, советуем посмотреть видео на тему взыскания денежных средств с застройщика