Одной из злободневных тем для современных владельцев недвижимости является продажа квартиры в аварийном многоквартирном доме. Подобные сделки законодательством не запрещены, однако существуют специфические особенности и ограничения, необходимые для учета при реализации подобных сделок.
Желание собственника такого жилья объяснимо: нахождение в опасных для здоровья и жизни условиях невозможно как для него самого, так и для членов семьи и других граждан, проживающих там. С другой стороны, владелец жилплощади не хочет просто отказаться от опасного жилья, не поимев выгоды. Выгода собственника жилья, не пригодного для проживания, может быть в двух вариантах: либо владелец недвижимости продает ее и получает за это деньги, либо получает от местных властей новую жилплощадь по специальным программам.
Нередко получение нового жилья значительно задерживается по разным причинам: нехватка средств у муниципалитета на строительство, затягивание возведения новых домов и т. п. В результате ждать новое жилье взамен имеющегося аварийного приходится слишком долго. Потому владелец недвижимости предпочитает реализовать проблемное жилье в кратчайшие сроки.
Безусловно, владельцу проблемной жилплощади трудно рассчитывать на получение от ее реализации денег в размерах, достаточных для приобретения равнозначной жилплощади в новостройке. Но тут, как говорится, лучше синица в руках, чем журавль в небе. Недостающую сумму гражданин может получить в банке на условиях банковского либо ипотечного кредита и наконец приобрести необходимое для проживания жилье. Это тем более актуально в условиях, когда каждый день проживания в опасном жилье связан с большими рисками для здоровья и жизни жильцов.
Какое жилище признается аварийным
Жилище признается аварийным при обнаружении следующих критериев:
неудовлетворительное состояние несущих и прочих конструкций, обуславливающее высокий риск обрушения, крена стен, здание располагается в зоне с высоким риском техногенной катастрофы (затопление вследствие разрушения дамбы и т. п.), жилище расположено в зонах высокого риска наступления бедствий по причине природных катаклизмов (землетрясение, извержение вулкана, цунами, оползни и т.п.); в здании наблюдается превышение максимальных показателей шума из-за расположенной вблизи магистрали, в строении фиксируется повышенный уровень радиации, излучения, концентрации в воздухе вредных химических веществ и т. п.
Признанием здания негодным для проживания занимается специальная комиссия или уполномоченные представители администрации муниципалитета. Многоквартирный дом исследуется, составляются надлежащие документы, подводятся итоги исследования. На основании полученных документов руководство муниципалитета принимает решение о расселении жильцов из аварийного дома. Однако в соответствии с действующим законодательством и в этих условиях можно реализовать квартиру в аварийном строении.
Дело в том, что далеко не всегда дома в аварийном состоянии сносят. Владельцев таких объектов не включают в специальную программу обеспечения новым жильем. Подобное связано с нехваткой средств на реализацию программ на муниципальном уровне. В подобных условиях нельзя запретить владельцам жилья продавать свое имущество. Вместе с тем находятся желающие улучшить свои жилищные условия за счет того, что программы расселения жильцов из аварийных домов в ближайшей перспективе будут профинансированы. Приобретя жилье в непригодном для дальнейшего проживания объекте по сниженной цене, они получат новые квартиры в новостройках.
Необходимость информирования покупателя о состоянии дома
Приобретение жилья в аварийном многоквартирном доме не запрещается законом, однако владелец такого объекта обязан проинформировать потенциального приобретателя о том, что квартира находится в аварийном многоквартирном доме, комиссия приняла решение признать его непригодным для проживания. В противном случае уже совершенную сделку можно расторгнуть в соответствии с положениями ГК РФ.
Сам приобретатель жилья вправе проверить состояние потенциальной покупки на сайте «Реформа ЖКХ» в разделе «Аварийный фонд» и на сайте администрации муниципального образования.
Администрация муниципального образования имеет право выкупа участка под аварийным домом для нужд муниципалитета. Она обязана уведомить об этом всех граждан, имеющих жилье в аварийном здании. Если владелец недвижимости в аварийном многоквартирном доме уведомлен о выкупе жилья администрацией муниципального образования, они уточняют условия сделки и заключают соглашение о выкупе.
Определение стоимости жилья в аварийном доме
Если домовладелец реализует жилплощадь в аварийном многоквартирном доме третьему лицу, а не администрации муниципального образования, это является более выгодным решением. Собственник недвижимости волен прописать в объявлении любую цену, которая определяется несколькими методами:
за счет самостоятельного исследования рынка недвижимости. В настоящее время в сети легко найти пособия по исследованию рынка товаров, написанные доступным языком и с конкретными примерами. Тем более легче использовать этот метод человеку с экономическим образованием, поскольку маркетинг входит в обязательные предметы в современных экономических вузах, методом аналогов. Для использования этого метода собственнику жилья в аварийном многоквартирном доме необходимо найти объявления, в которых другие домовладельцы продают подобное жилье. Уточнив их цены, собственник жилья может сам вывести стоимость своего жилья в здании, более не пригодном для проживания. Проще всего это сделать, выведя среднюю арифметическую цену из тех предложений, с которыми ознакомился собственник недвижимости, использовав специализированный виртуальный калькулятор рыночной стоимости на сайтах купли-продажи недвижимости. Указав адрес, площадь, количество комнат, местоположение жилья, отметив, что оно расположено в аварийном многоквартирном доме, собственник получит диапазон цен, заказав услуги профессионального оценщика. Они стоят несколько тысяч в обычных городах, в мегаполисах – значительно выше. По итогам оценки домовладельцу выдается заключение, содержащее оптимальную стоимость жилья для продажи, случаи недопустимости приобретения жилплощади в здании, не пригодном для проживания.
В определенных случаях приобрести жилье в здании, не пригодном для дальнейшего проживания, не получится ни при каких обстоятельствах:
если приобретатель захочет потратить на это материнский капитал, ПФР не позволит использовать средства по жилищному сертификату на приобретение такого жилья, банки, оценивая возможные риски, не выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в здании, не пригодном для проживания, органы опеки не позволяют покупать жилье в аварийном доме для детей в тех случаях, когда одновременно покупатель продает собственное жилье, в котором прописаны дети, не получится продать неприватизированное жилье, жилплощадь не получится реализовать при наличии решения суда о принудительном выселении жильцов с предоставлением им другого жилья, невозможна реализация объекта в аварийном доме, если уже заключено соглашение о выкупе его администрацией муниципального образования. Алгоритм продажи жилья в аварийном доме
При отсутствии препятствий к реализации жилья в аварийном строении алгоритм действий собственника следующий:
поиск приобретателя, ознакомление потенциального приобретателя с объектом сделки, подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ, получение итогового комплекта документов, средств за реализованное имущество, договор купли-продажи недвижимости в аварийном строении.
Для заключения сделки собственнику жилья необходимо иметь при себе паспорт; документ о праве собственности; техпаспорт; выписку из ЕГРН; акт обследования жилья комиссией; решение о признании дома аварийным. Приобретателю жилья в строении, не пригодном для дальнейшего проживания, для сделки нужен только паспорт.
Фото: nikitabuida на Freepik