Инвестирование в недвижимость уже много лет остается популярным способом заработка. Так, с 2018 года объемы инвестиций в недвижимость в России выросли с 183 млрд и к концу 2022-го составили рекордные 494 млрд рублей. По данным IBC Real Estate, такого показателя не было за 20 лет наблюдений.
Большую часть средств инвесторы вложили в жилую недвижимость. В прошлом году ее доля составила 45% всех сделок. Выгодно ли инвестирование в жилую недвижимость и стоит ли это делать, обсудим с экспертами.
Наши эксперты:
Иван Панов, эксперт, менеджер по доходной недвижимости в «Stellar. Инвестиции в недвижимость»
Аксана Сивоплясова, эксперт, специалист по недвижимости в БН «Ярмарка»
Что такое инвестирование в недвижимость?
Инвестирование в недвижимость – это вложение денег в жилые или нежилые помещения и земельные участки ради определенных целей. Цели инвестирования в недвижимость могут быть следующие:
- Заработать. Доход при этом бывает:
- пассивный и небольшой, но регулярный, когда собственник сдает квартиру в аренду;
- моментальный и крупный доход, когда способом, как инвестировать в недвижимость, выбрана дальнейшая перепродажа объекта с наценкой.
- Сохранить деньги, чтобы избежать их обесценивания из-за инфляции.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
У инвестирования в недвижимость есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим основные из них.
В действительности многое зависит от того, кто и как инвестирует в недвижимость.
Один из основателей компании «Stellar. Инвестиции в недвижимость» Иван Панов говорит: «Человек может заработать, если он понимает, что делает. Нет понимания, принес куда-то деньги, куда-то их положил, что-то произошло, и он заложник ситуации». Если же инвестор осознает, как все устроено и умеет просчитывать ситуацию, минусы легко нивелировать.
Способы инвестирования в жилую недвижимость
Отвечая на вопрос, как инвестировать в недвижимость, многие выбирают жилые помещения. Потому что любому человеку нужно где-то жить. И даже если один покупатель или арендатор не «потянет» вашу квартиру или дом, на его место придет другой и останется доволен.
Однако это вовсе не значит, что можно взять первый попавшийся вариант в надежде, что инвестирование в недвижимость себя окупит. Далее поговорим о том, как инвестировать в квартиру и дом. И главное – нужно ли вообще это делать.
Как инвестировать в квартиру
Перед тем, как инвестировать в квартиру, необходимо определиться, что вы хотите от вложений. Причем не имеет значения, новостройка у вас или вторичное жилье. Любая квартира для инвестора – это папка с документами. Не больше, не меньше. Специалист по доходной недвижимости Иван Панов делит инвесторов условно на три группы:
- люди, которые хотят расширить имеющийся бюджет, обрасти ресурсами;
- инвесторы с деньгами, которые не работают или работают плохо;
- обладатели свободных денег, которые думают, что хорошо бы на них заработать.
В каждой группе будут свои сделки и сложности. Для примера возьмем первую историю, когда инвестор желает увеличить капитал. У него есть 3 варианта сделок: с минимальным риском, средней и высокой степени опасности.
«Минимальный риск – это долгосрочное вложение, где ты четко все понимаешь. Допустим, есть жилой комплекс. Новостройка на стадии котлована. Обычно до конца строительства стоимость квартиры вырастает на 30%. Это отличный вариант для человека, который не хочет вникать в нюансы. Купил и спокойно ждешь. Через 3 года жилье построили, ты что-то с этим сделал», – комментирует Иван Панов.
Средние риски уже требуют от инвестора углубленного понимания рынка. Как минимум он должен разбираться в том, какие объекты и где находятся, что с ними можно сделать. В таком случае инвестирование в недвижимость может выглядеть так: вы безопасно покупаете недооцененную квартиру, продаете дороже и получаете какую-то сумму денег. Огромную роль здесь играет умение грамотно и красиво торговаться, обсуждать цену и отстаивать ее.
Важно! Инвестор должен понимать, какие объекты нравятся покупателям и на какую аудиторию он рассчитывает.
Самые рискованные сделки привлекательны высоким доходом.
У эксперта Ивана Панова в практике были такие случаи: «Существует стратегия инвестирования в недвижимость, которая позволяет за один год разрастить 600 тысяч до 2,7 млн рублей. Это проект, который собрал в себя лучший опыт других наших сделок. Это реально. Но здесь добавляется большое количество действий, максимально углубленное понимание рынка. А раз больше действий, значит, больше возможностей ошибиться».
А если не продавать? По словам специалиста, такой вариант тоже приносит неплохую прибыль. В долгосрочную аренду можно инвестировать так, чтобы окупить ее за 10 лет. На рынке это считается хорошим показателем. Посуточная аренда будет втрое выгоднее, но с ней тоже нужно уметь работать.
Кроме того, инвестировать в недвижимость можно даже не имея квартиры. Для этого необходимо найти собственника жилья, который передаст вам его в доверительное управление. И вы, допустим, организуете краткосрочную аренду.
Как инвестировать в дачу или загородный дом
В загородном доме можно жить так же, как и в квартире, не испытывая неудобств. Если дом близок к городу, рядом развитая инфраструктура, в помещении есть вода, отопление и электричество, объект будет более привлекателен для покупателя. Бонусом станут баня, бассейн, большой участок с огородом и прочее. Кроме того, дом можно сдавать в аренду по выходным, праздникам, летом или круглогодично. Особенно актуальна аренда загородной недвижимости ближе к сезону.
Впрочем, в настоящее время инвестирование в загородную недвижимость уже не так выгодно.
Специалист в сфере недвижимости, кредитования и страхования Аксана Сивоплясова отмечает: «Раньше было очень много проектов, которые были по силам даже мелким инвесторам. Например, купил земельный участок с интересной локацией, построил быстро дом, как правило, из блока и продал в два раза дороже. Сейчас рынок переполнен этими предложениями».
По мнению эксперта, время инвестировать в загородную недвижимость уже в прошлом. Дома и дачи все больше используют для удовольствия и решения жизненных проблем. Второй вариант стал более актуален после событий 2022 года. Собственники теперь не только активно отдыхают на даче в выходные, но и выращивают овощи и фрукты, что существенно экономит семейный бюджет.
«Инвестировать с целью приумножить свои деньги в настоящее время выгодно в квартиру. Сейчас много домов продано и продается по очень заниженной стоимости», – подытоживает Аксана Сивоплясова.
Как инвестировать в недвижимость по-другому:
- Приобрести коммерческие помещения в офисе или ТЦ. Такую недвижимость выгоднее сдавать в аренду предпринимателям. При ее покупке важно учесть особенности, которые никак не соотносятся с инвестированием в жилой фонд.
- Сделать ставку на апартаменты. Апартаменты по-прежнему не имеют жилой статус, в них не оформить постоянную прописку, не вернуть НДФЛ с их покупки. Но при удачном раскладе они станут выгодным вложением для сдачи в аренду.
- Организовать парковку. Узкий сегмент инвестирования в недвижимость, наиболее популярный в городах, где негде оставить машину. Верная локация для парковки – оживленное пространство с постоянным потоком людей.
- Купить ипотечные облигации. Это ценные бумаги банков, которые обеспечены ежемесячными платежами заемщиков по ипотеке.
С какой суммы начинать инвестирование в недвижимость
Покупка квартиры без ипотеки, например, в Екатеринбурге обойдется минимум в 3,3 млн рублей. В зависимости от города и состояния недвижимости сумма инвестиций может меняться.
Если денег на покупку жилья не хватает, спасет ипотека. «Мне нравится история с кредитным плечом, когда ты понимаешь, как это работает. Две ситуации: покупка объекта за 3,5 млн рублей с ипотекой и без. В случае с ипотекой мы платим 15% первоначалки – это около 600 тысяч. Стоимость квартиры скоро вырастает до 4,5 млн, мы ее быстро продаем. С учетом процентов переплата получается небольшая. И вы изначально вложили 600 тысяч, а не 3,5 млн рублей», – объясняет Иван Панов.
Если же средств на инвестирование в недвижимость нет вовсе, сначала надо накопить деньги. Удобный инструмент – «принудительный вклад» (профессиональный термин, формируется также через сделки с недвижимостью - прим. ред.). Его можно открыть с суммой до 100 тысяч рублей и спустя пару лет получить хороший процент.
Как не прогореть на инвестировании в недвижимость
Отсутствие опыта в инвестировании наверняка приведет к неудаче. Лучше не рисковать и обратиться за помощью к специалисту, который знает, как инвестировать в недвижимость.
Если нет желания обращаться к профессионалу, выход один – изучать рынок. Но в это придется вложить много времени и сил. Важно понять, готовы ли вы потратить эти часы на изучение или для вас гораздо важнее провести время с близкими людьми.
Риски инвестирования в недвижимость:
- Неверный выбор объекта по цене. Инвестор может купить переоцененную квартиру, который не вырастет в цене либо его стоимость увеличится незначительно. При этом даже если квартира вырастет в цене, издержки на ее продажу сведут эту разницу на нет.
- Неликвид. На рынке первичного и вторичного жилья всегда есть объекты, из которых успешного инвестирования в недвижимость не выйдет.
- Завышенные ожидания. Так происходит при ошибках в расчетах. Инвестор покупает недвижимость, думая, что ее стоимость увеличится не на стандартные 30, а на 50%. Эту разницу в 20% он закладывает в бюджет. И по итогу после перепродажи получает гроши.
- Мошенники. При покупке любой недвижимости, особенно в одиночку, велик риск быть обманутым. Не забудьте проверить продавца и объект на юридическую чистоту.
Узнать о том, настоящий ли у продавца паспорт, нет ли его в базе розыска, как обстоят дела с долгами, банкротствами и судебными производствами, можно на сайте CheckPerson.
А чтобы уточнить основные характеристики квартиры, дома или земельного участка, проверить обременения и ограничения на продажу, посмотреть номер договора-основания и прочие данные, закажите выписку из ЕГРН.Реестра. До 1 марта 2023 года в выписке также отображались ФИО собственников. После поправок в законодательстве персональные данные заменили на фразу «физическое лицо». Однако если недвижимостью владеет юридическое лицо, эта информация будет в справке ЕГРН.
На заказ документа с ЕГРН.Реестром уйдет всего 5 минут. Вам не придется заполнять большую анкету или идти за документом. Он придет в читаемом формате на электронную почту в течение нескольких часов. Если вдруг случится сбой, и выписка ЕГРН не появится на почте через 72 часа, деньги вернут обратно. Сообщить об этом можно по адресу или телефону техподдержки: support@egrn-reestro.ru и 8 800 555-28-96.
Автор: Арина Осипова, главный редактор сайта ЕГРН.Реестр
Источник: ЕГРН.Реестр