Udalov_Sergei Inst: @Udalov__sergei (подпишитесь на инсту)April 10, 2023
PR дня. В России скоро могут закрыть все "западные" соц сети из-за СВО, поэтому подпишись на телеграм канал, здесь предлагают самые лучшие варианты заработка "денег из воздуха" и обучают этому ремеслу https://t.me/invest_servise
Сегодня Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) — одно из самых богатых и быстроразвивающихся государств в мире. Там, где всего несколько десятков лет назад была пустыня, расцвели оазисы, выросли сверкающие небоскребы и появилась искусственная гавань для яхт.
подпишись на телеграм канал, тут много полезного https://t.me/invest_servise
В чем секрет такого экономического чуда? Прежде всего в том, что ОАЭ не просто накачивают бюджет нефтяными деньгами, а инвестируют средства в активное развитие промышленности, сельского хозяйства и высоких технологий. Вот лишь одна цифра, которая говорит сама за себя: за 52 года с основания ОАЭ как федеративного государства ВВП страны вырос более чем в 190 раз: с 6,5 млрд дирхам до 1,2 трлн дирхам. При этом практически 60% ВВП приходится на доходы от иностранных капиталовложений. По данным Министерства экономики ОАЭ (UAE Ministry Of Economy), в 2021 году Эмираты заняли 19-е место в мире по объему притоков прямых иностранных инвестиций — он составил $20,7 млрд. Институт международных финансов прогнозировал, что в 2022 году показатель вырастет до $22 млрд.
В ОАЭ создаются комфортные условия для жизни, возводятся новые районы и строится современная инфраструктура. Страна привлекает зарубежный бизнес, «хантит» лучшие умы по всему миру и выдает талантливым программистам «золотые» визы.
По словам Михаила Богданова, заместителя министра иностранных дел РФ, в 2022 году ОАЭ впервые вошли в двадцатку ведущих внешнеэкономических партнеров России.
Стройка века: как развивается рынок недвижимости ОАЭ
Население ОАЭ стремительно растет. Только в Дубае число постоянных жителей (резидентов) сегодня составляет 3,5 млн человек, не считая 4 млн туристов. Правительство Дубая рассчитывает, что к 2040 году население эмирата увеличится до 5,8 млн человек.
В 2022 году в эмирате было совершено почти 97,5 тыс. сделок на сумму более чем $72 млрд — такие данные приводит Земельный департамент Дубая. При этом только за прошлый год цены на недвижимость выросли примерно на 30%. Квадратные метры будут прибавлять в стоимости и дальше: в среднем по 12–15% в год.
Четыре козыря: почему Дубай интересен инвесторам
Прежде всего, инвестиции в недвижимость ОАЭ — надежный способ сохранить валютные сбережения, так как дирхам — по-настоящему твердая валюта с жестким курсом, который крепко привязан к доллару уже 26 лет.
Второй сильный козырь — беспроцентные рассрочки при покупке недвижимости и низкий порог входа. Чтобы стать обладателем апартаментов, нужно сделать первоначальный взнос в 24%, из них 4% — земельный налог, который платится только раз. При этом беспроцентную рассрочку от застройщика иногда можно взять не только на весь период строительства, но и на два-три года после получения ключей. Все это время квартиру можно сдавать в аренду — посуточно, помесячно или на год.
Годовой контракт подписывается с арендатором, у которого есть долгосрочная виза резидента. В таком случае апартаменты обычно сдаются пустыми, без мебели, а жильцы оплачивают арендную плату сразу за год вперед. Правда, по общей договоренности платежи можно разбить на две или на четыре части.
Все средства дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах, и застройщик получает к ним доступ только после завершения определенных стадий строительства. После того как в 2009 году в Дубае ввели такие эскроу-счета, там теперь нет недостроя. Кроме того, по местным законам задержка сдачи объекта не может превышать 6–12 месяцев, запаздывать с ней не в интересах и самого застройщика.
подпишись на телеграм канал, тут много полезного https://t.me/invest_servise
В ОАЭ создано более 40 зон свободной торговли, предполагающих 100-процентную иностранную собственность и нулевые налоги. Основные и самые популярные из них находятся в Дубае. Так, для роста инвестиционной привлекательности региона в 2004 году был создан Международный финансовый центр Дубая (DIFC). Во многом благодаря этому за последнее десятилетие ОАЭ обрели статус главного делового центра Ближнего Востока.
Примечательно, и это третий козырь выгоды, инвестор не платит никакие налоги с доходов физических лиц — ни на владение имуществом, ни при перепродаже, ни при сдаче недвижимости в аренду — вне зависимости от размера полученного дохода.
Компании платят НДС, который здесь называется VAT, в размере 5%, но с июня 2023 года для них введут налог 9% при достижении чистой прибыли $100 тыс.
Еще один немаловажный бонус для россиян — возможность получить визу резидента на два года при приобретении недвижимости от $205 тыс. и золотую визу на 10 лет при покупке от $550 тыс. А это, в свою очередь, позволяет открыть в ОАЭ банковский счет и карту, которой можно пользоваться по всему миру. Кроме того, виза дает право свободно жить в ОАЭ и посещать их в любое время, оформить законное пребывание членов семьи — детей, супругов и родителей и получить водительское удостоверение. Это четвертый козырь.
Сколько можно заработать
Некоторые инвесторы выкупают сразу целые этажи в одном здании, чтобы потом перепродавать апартаменты или сдавать их в аренду «оптом».
Для наглядности разберем конкретный кейс. В мае 2022 года инвестор купил в Дубае однокомнатные апартаменты за 1,288 млн дирхам (порядка $353 тыс.), а спустя десять месяцев, в марте 2023 года, перепродал за 1,48 млн дирхам по переуступке (порядка $405,5 тыс.), оплатив 44% от стоимости — остаток беспроцентной рассрочки перешел на нового покупателя. Таким образом, чистая прибыль составила 192 тыс. дирхам, или более $52 тыс. Доходность на вложенный капитал — 34% всего за десять месяцев.
Другой пример: таунхаус на стадии строительства еще несколько лет назад стоил 2 млн дирхам (около $548 тыс.), сегодня же его можно перепродать на вторичном рынке за 3,7 млн дирхам (немногим более $1 млн), то есть практически в два раза дороже.
Ближневосточное государство идет в ногу со временем. Поэтому у инвестора уже сейчас есть возможность купить не только физический объект недвижимости, но и его NFT-копию.
Если говорить о сдаче апартаментов в аренду, то прибыль будет примерно 6–8% годовых чистыми при долгосрочной аренде и 8–12% при краткосрочной сдаче жилья. При этом содержание 1 кв. м недвижимости в Дубае обходится в среднем в $40–60 в год.
Играем вдолгую: где ждать подвоха
При сделках с недвижимостью в ОАЭ серьезных проблем возникнуть не должно, поскольку в целом процесс покупки, продажи и сдачи жилья отстроен понятно и прозрачно. Но все же существуют свои риски.
1. Возврат апартаментов застройщику
Инвестору важно правильно рассчитать свои финансовые возможности — необходимо иметь неприкосновенный запас, из которого он сможет вовремя платить беспроцентную рассрочку на жилье. Если платить вдруг станет нечем, апартаменты уйдут обратно застройщику и деньги за них не вернут. Это, в частности, может случиться, если инвестор приобрел одновременно несколько апартаментов в надежде сразу перепродать их и хорошо заработать, но что-то пошло не так и оборотные средства закончились.
2. Недобросовестные агентства
Главный же риск связан с «горячими» предложениями недобросовестных агентств, которые советуют внести минимальный первоначальный взнос от стоимости недвижимости, чтобы потом быстро и выгодно ее перепродать с большой наценкой, буквально через месяц-другой. На деле такая схема обычно не работает, поскольку застройщик прежде всего требует выплатить от 34 до 44% от общей стоимости объекта, чтобы выставить его на перепродажу. То есть инвестор изначально должен располагать необходимой суммой, чтобы совершить сделку.
Но главная проблема заключается не в этом. Объекты недвижимости растут в цене постепенно, и наибольшую стоимость набирают только к моменту выдачи ключей. Сразу перепродать жилье с большой прибылью не удастся, если только это не какой-то уникальный проект, пользующийся действительно большим спросом. Так что много в случае быстрой перепродажи вы, скорее всего, не выиграете.
3. «Гарантированная» выгода
Можно наткнуться и на «подводный камень», связанный с отельными апартаментами. Встречаются случаи продажи практически одних и тех же гостиничных номеров по совершенно разной цене. Как выглядит схема? Инвестору предлагают вариант с гарантированным доходом в 7% годовых на вложенный капитал. Казалось бы, это очень выгодное предложение. Но точно такой же номер «без гарантии» стоит меньше на целых $400 тыс.! В итоге инвестор почти ничего не выигрывает.
4. Покупка заселенного жилья
Еще один риск связан с покупкой и продажей недвижимости на вторичном рынке из-за принятой здесь практики сдачи в аренду. Здесь схема такая: недобросовестный агент советует инвестору купить ту или иную квартиру. Он рассчитывает сразу заехать в новое жилье. На деле же там живут арендаторы с годовым контрактом. Согласно местным законам владелец жилья должен предупредить их о том, что придется съезжать как минимум за год.
Вообще, недвижимость — весьма консервативная инвестиция и на этом рынке лучше всего играть вдолгую. Не стоит торопиться сразу перепродавать купленные апартаменты. Лучше подождать, когда цена вырастет. Тогда заработать удастся намного больше.
Материал носит исключительно ознакомительный характер: Мы не несем ответственности за результаты инвестиционных решений, принятых на основе указанных данных.
Ваш Сергей Удалов, подпишись на телеграмм канал, тут много полезного https://t.me/invest_servise