Не прошло буквально и месяца с того момента, как прошла новость о том, что ЦБ РФ пригрозил всеми возможными карами застройщикам и банкам, практикующих нулевую или субсидированную ипотеку (см. https://dzen.ru/a/ZAGCq93amTsX9DUn), как снова финансовый регулятор выступает с не менее грозными предупреждениями. В этот раз речь идет о том, что ведомство, возглавляемое Э. Набиуллиной, предупредило рынок, в первую очередь клиентов - инвесторов о том, что девелоперы их банки - партнеры придумали новый изощренный способ, как заманить их «супер дешевой» ипотекой.
В этот раз креативные застройщики с партнерскими банками стали использовать методику, при которой деньги клиентов по ДДУ поступают на эскроу - счета не с момента начала реализации проекта или подписания договора, а тогда, когда он уже почти готов. Т.е. в последний день перед введением дома в эксплуатацию. До этого момента деньги клиентов аккумулируются на аккредитивных счетах, что позволяет банкам предложить клиентам более выгодные условия ипотечного кредитования.
Все вроде бы ничего, даже с чисто формальной точки зрения, но есть один малоприятный нюанс. Дело в том, что в отличие от эскроу – счетов, предусмотренных по ДДУ, на аккредитивные счета не распространяется система страхования счетов и депозитов. Фактически есть немалый риск того, что клиенты могут потерять деньги в одночасье, будь то по причине банкротства компании - девелопера или же банкротства банка.
Здесь также стоит добавить, что изобретательность застройщиков и банков в плане разработки и применения различных маркетинговых схем на рынке недвижимости для привлечения клиентов не ограничивается только предложением займов с почти нулевыми ставками. В частности, используются такие схемы, как:
- долгосрочная рассрочка по внесению первичного взноса;
- льготный период на оплату процентов, когда, например, банк берет на себя бремя выплаты процентов на первые несколько лет, а клиент выплачивает основой долг (тело кредита). Однако платой за такую «щедрость» будет соответствующая. Цена продаваемого объекта может быть на несколько пару десятков процентов выше, чем при стандартной схеме ипотеки.
- не так давно появилась схема под названием «траншевая ипотека», когда банк заёмщику перечисляет кредитные деньги частями. Схема эта популярна у тех, кто покупает квартиры на вторичном рынке, за счет продажи уже имеющегося жилья.
- на рынке появилась и тестируется некоторыми банками схема «ипотечного кешбэка».
Как видно, соревнование между ЦБ РФ и застройщиками с банками по тому, кто кого опередит в использовании и запрете новых ипотечных схем продолжается. Такая ситуация для обычных клиентов рынка ипотеки приносит больше вреда, чем возможность воспользоваться действительно доступными кредитами. Банки и застройщики в любом случае будут компенсировать свои риски за счет клиента, в т.ч. повышая цены на квартиры, даже при нулевых ставках.