Этой публикацией продолжаем размышления о том, какой должна быть модель поведения на рынке недвижимости различных его участников: покупателей, продавцов, арендаторов. В прошлом материале подборки на канале мы обсудили рациональное поведение инвестора - человека, купившего жилье с целью получения прибыли и пытающегося выйти из проекта. Сейчас хотелось бы обсудить смысл или отсутствие смысла в покупке квартиры с целью инвестирования: а) покупка жилья для перепродажи на выросшем рынке; б)покупка квартиры для сдачи ее в аренду.
В нашей стране массовый характер инвестиций в недвижимость в спекулятивных целях стал отмечаться со второй половины 2017 года. В это время цены на недвижимость, упавшие на 15-20% с момента кризиса 2014 года, стали отрастать. Растущая доходность рынка начала привлекать к себе внимание широких масс населения, вопросы инвестирования стали предметом обсуждения пабликах, что дополнительно привлекало людей в это дело. В свою очередь, испытывающие трудности в финансировании строительства застройщики тоже были заинтересованы в привлечении денег населения. Для этого они, на начальном этапе строительства, выставляли квартиры в продажу по интересным для инвесторов ценам (по ценам на 25-35% ниже цен аналогичного готового жилья). Инвестиции в такие проекты были несложными и быстро стали набирать популярность в народе: купил на этапе котлована, продал после завершения стройки, получил 30% дохода! Инвестору в такие проекты ("инвестору в бетон") для получения приемлемого дохода просто нужно было дождаться завершения строительства, продать квартиру было не сложно - на растущем рынке наблюдался хороший спрос, который местами переходил в ажиотажный.
На этом моменте хочу прервать тему и рассказать вам собственную историю приобретения квартиры в спекулятивных ценах в ЖК Перовское 2, которое строил застройщик ПИК в Москве. Дело происходило в конце 2020 года и задача инвестора на тот момент состояла в том, чтобы из множества объектов, выходящих на рынок, найти тот, где маркетологи ошиблись с ценой, то есть выставили цену ниже рынка.
Если цены выхода проекта оказывалась существенно ниже рынка, значительная часть экспонированных (выставленных то есть) квартир, тут же оказывалась забронированной и застройщик повышал цену. Нужно было ловить именно первый момент выхода объекта, этим я, между другими делами, и занимался в тот день. У меня была одобренная ипотека и задача состояла в том, чтобы по стартовой цене забронировать объект, купить его можно позднее в спокойном режиме.
Старт продаж квартир открыли ближе к вечеру, в это время я уже катастрофически опаздывал на деловую встречу и быстро забронировав в личном кабинете выбранную заранее квартиру (двушка 48 метров) за 7,5 млн рублей,убежал на встречу. Успел только заметить, что цены на аналогичные объекты растут с сумасшедшей скоростью ( у ПИК динамическое ценообразование и видя ажиотажный спрос робот-продажник начинает адекватно этому спросу повышать цены). Поздно вечером, после работы открыв сайт застройщика я был очень приятно удивлен - аналогичные моей квартиры стоили, только представьте себе, 14 млн. рублей, буквально за 2 часа я поднял 6,5 млн. рублей! Это был мой звездный час инвестора!
Одно только меня немного смутило - выбранная мною квартира не отображалась под значком "бронь" в моем личном кабинете на сайте застройщика. Но, успокоил я себя, видимо ажиотажный спрос привел к тому, что сайт подвисает! Однако семя беспокойства было уже заронено и выждав час я набрал менеджера ПИК. Мне сказали, что квартира под этим номером продана другому человеку. - Как же продана другому, чуть не закричал я в трубку - когда я бронировал! Это да, ответил равнодушный к моим инвесторским неудачам менеджер, ваша бронь стояла 1 час, потом была снята, так как вы не оплатили 5 тысяч рублей за нее! Вот так, из-за неоплаченных в спешке 5 тысяч рублей я лишился 6,5 миллионов инвесторской прибыли ! Сейчас, кстати, подобная квартира продается за 12 млн. руб.
Снова возвращаясь к нити изложения. Одним из самых важным факторов роста цен на жилье в 2018-2022 гг. была дешевеющая ипотека. На волне кризиса 2014 года ЦБ России поднял ее до уровня 17%, что практически убило интерес к ней со стороны инвесторов - ипотеку брали преимущество люди, покупающие жилье для себя, закрывая этим видом кредита недостающую сумму. С 2017 года ставки по ипотеке неуклонно снижались, стимулируя рост продаж жилья.
Последний, 2022 год внес значительные изменения в состояние рынка недвижимости России. Сначала, в феврале, марте и апреле, напуганные событиями в Украине, население бросилось спасать свои накопления, перекладывая их в квартиры. Далее, все летние месяцы с небольшим оживлением осенью 2022-го, рынок жилья стагнировал, отмечалось некоторое снижение цен, меньше в новостройках, больше на вторичном рынке. В целом, это состояние сохраняется и сейчас.
И вот, зная, все что я написал выше, гипотетический инвестор размышляет о том, стоит ли ему инвестировать в жилье в спекулятивных целях, то есть в целях купить, некоторое время подержать и потом продать с выгодой. Я считаю, что не стоит. По следующей причине.
В текущей ситуации значительному повышение цен на квартиры, которое нужно инвестору для извлечения выгоды из своего проекта, может способствовать фактически одно - резкое увеличение спроса, толкающее цены на жилье вверх.
Возможно ли такое? Вряд ли. В 2022 году, вслед за бумом марта-апреля, застройщики страны столкнулись с практически нулевым спросом на жилье: ажиотаж, вызванный СВО улегся, доходы населения стали снижаться, экономические ожидания ухудшились. В этих условиях застройщики, для стимулирования спроса, начали предлагать условия невиданной щедрости на ипотеку, ставка по ней опускалась практически до нуля (0,01%). Такие условия продержались до весны 2023 года, теперь ставка опять начала расти.
Для того, чтобы получить ответ на мучающий нашего инвестора вопрос "будут ли расти цены в 2023 году" давайте зададимся простым вопросом: если в 2022 году, при ставке 0,01 %, продажи жилья снижались, то как они будут расти в 2023 году, когда минимальная ставка стала 3-4%? Никак! На неопределенность роста цен в текущей ситуации наложится, помимо прочего, проблема выхода из инвестиционного объекта: если инвестор дождется сдачи дома, он попадет на высокую ипотеку вторички, если будет продавать до ввода объекта в строй - придется давать дисконт от цены застройщика (почему - мы объясняли в первой части этой статьи). Так что, ответ на вопрос покупать ли квартиру для цели ее перепродажи через год-два - нет, не покупать!
(Продолжение следует)
Мой телеграмм канал: t.me/...ens
