Многие люди, интересующиеся недвижимостью, задаются сегодня вопросом: в какую сторону двинутся в 2023 году цены на жилье ? Одни этим интересуются из праздного любопытства, другие хотят выгадать благоприятное время для инвестиций (покупки или продажи жилья), третьи стоят перед необходимостью решения жилищного вопроса. Любопытно, в общем, всем, в том числе и нам.
Так что же будет происходить с ценами? Приведенный в начале этой статьи график индекса цен на жилье показывает, что стоимость недвижимости вообще, без привязки к текущей ситуации, с равной долей вероятности может как снижаться, так и повышаться, хоть в целом и имеет растущий тренд. И то, и то мы можем видеть на графике, это факт.
Интересуясь темой инвестиций в недвижимость, мы стараемся быть в курсе происходящих события: читаем аналитику, отслеживаем мнение экспертов, блогеров, пытаемся разобраться своим умом. И все, чего нам удалось достичь в ходе предпринятых в этом направлении "интеллектуальных усилий" можно свести к короткому выводу: никто не знает!
В самом деле, давайте рассуждать логично: рынок недвижимости в прошлом и рос, и падал. С равной степенью вероятности, и в будущем он может или вырасти, или упасть. А если вероятность наступления события 50/50, то никто не может знать этого точно. Если кто убежденно говорит о подброшенной вверх монете, что выпадет орел, то он не знает этого и может лишь гадать относительно результата. А разве можно покупать или продавать квартиру, инвестировать в недвижимость на основе гаданий? Уверены, что нет.
Друзья, оставив тему гаданий специалистам по этому делу, мы предлагаем другой подход - провести небольшой анализ рационального поведения человека с разными целями. Не гадать о том, что будет с рынком, а коротко высказаться на тему того, как кому себя вести в имеющейся ситуации.
Первым делом, попробуем составить мнение о модели поведения инвестора в реалиях сегодняшнего дня. Итак, инвестор - человек, который на растущем рынке последних лет, купил квартиру с целью перепродать ее дороже . Как ему поступить сегодня: продавать или ждать дальнейшего роста? Предлагаем к разбору два варианта, в зависимости от его ситуации: а) квартира уже передана в собственность инвестора; б) квартира еще строится.
Ситуация, когда инвестор уже получил право собственности на жилье. С этого момента квартира из разряда рынка первичного жилья переходит в категорию вторичного жилья. А это плохо для продажи. На первый взгляд, утверждение о том, что готовое жилье хуже продавать, чем строящееся, кажется несколько нелогичным, но этому есть объяснение. Состоит оно в том, что 80-85% сделок по покупке квартир осуществляется с использованием ипотеки, а ипотека на вторичный рынок сейчас дорогая, около 12%. То есть, такая ипотека обходится заемщикам очень дорого. Давайте разберем эту ситуацию на примере.
Некто летом 2022 года купил в г. Тюмени, в ЖК Домашний однокомнатную квартиру за 4600 000 рублей. В марте 2023 года он получил на эту квартиру право собственности. После получения прав собственности этот некто, видя стагнацию цен и не веря в рост рынка, решил продать квартиру, чтобы выйти из проекта. Узнав цены, по которым аналогичное жилье продает застройщик, наш инвестор понимает, что дорого реализовать свой объект ему не удастся: квартиры с тех пор практически не подорожали и подобная квартира у застройщика продается за 4 800 000 рублей. Инвестор решает продать свою квартиру хотя бы по цене, по которой он ее купил - 4 600 000 руб.
Продающейся квартирой заинтересовался покупатель, рассуждающий так: зачем мне недостроенная квартира от застройщика, если я могу купить уже готовое жилье дешевле? С этими мыслями он обращается к ипотечному брокеру и тот ему считает стоимость ипотеки:
цена - 4 600 000 рублей;
первоначальный взнос - 690 000 (15%);
срок кредита - 30 лет;
процентная ставка - 12.
При таких вводных покупатель получит ипотеку на следующих условиях:
ежемесячный платеж - 40 219 рублей;
сумма процентов за весь срок ипотеки - 10 568 751 рубль;
общая сумма расходов (проценты+кредит) - 14 478 151 рубль.
Услышав такой расклад, потенциальный покупатель нервно вздрагивает и говорит: дорого однако! Ипотечный брокер предлагает ему иной вариант: купить квартиру у застройщика. С его слов, хоть цена будет чуть выше, он сумеет значительно сэкономить на обслуживании ипотеки, ведь по программе льготной ипотеки сейчас можно купить новостройку по ставке 7,7%. Расчет получился такой:
цена - 4 800 000 рублей;
первоначальный взнос - 720 000 (15%);
срок кредита - 30 лет;
процентная ставка - 7,7.
При покупке новостройки ипотеку будет на таких условиях:
ежемесячный платеж - 29 089 рублей;
сумма процентов за весь срок ипотеки - 6 382 959 рубль;
общая сумма расходов (проценты+кредит) - 10 471 959 рубль.
Сопоставив приведенные выше цифры между собой, 85 % покупателей (именно столько покупает жилье посредством ипотеки) тут же откажется от приобретения квартиры у нашего инвестора - жилье от застройщика обойдется им на 11 тысяч дешевле по ежемесячному платежу, а экономия за период в 30 лет составит 4 млн. руб. (14 4748 751 - 10 471 959). ( Для сведения: чтобы покупатель платил 29 тысяч рублей при ставке 12%, наш инвестор должен продать свою квартиру за ... 3 517 984 рублей, то есть с убытком более чем в миллион рублей).
В указанной ситуации, как нам представляется инвестору есть смысл воспользоваться стратегией "купи и сдавай". Приведенный в начале статьи график долгосрочного поведения индекса цен на жилье показывает: вслед за падением неизбежно наступает рост. Нет смысла продавать жилье со значительным дисконтом на стагнирующем или падающем рынке. Считаем, что лучше подождать разворота тренда на повышательный, если ждать позволяют обстоятельства. Через какое-то время (3-5 лет) цены могут начать расти, а до тех пор инвестор будет получать доход в виде арендного платежа.
После достаточно подробного анализа поведения инвестора с уже построенной квартирой, второй вариант рассмотреть гораздо быстрее. Если ему, по финмодели инвестиций, нужно выходить из объекта, то делать это есть смысл до получения прав собственности на недвижимость - в этом случае, на переуступку будет действовать программа льготной ипотеки. Конечно, и в этом случае продать квартиру на равных условиях с застройщиком он не сможет. Почему? Установленным фактом является следующее: при равных ценах и ипотечной ставке покупатель предпочитает приобретать жилье у застройщика, считая это более надежным. Для мотивации покупателя инвестору придется дать некоторый дисконт примерно на уровне 10% от цены застройщика.
Друзья, в этой части мы не успели рассмотреть рациональную модель поведения покупателя жилья, будь он инвестором или же приобретающим квартиру для собственного проживания.
Многие люди, интересующиеся недвижимостью, задаются сегодня вопросом: в какую сторону двинутся в 2023 году цены на жилье ? Одни этим интересуются из праздного любопытства, другие хотят выгадать благоприятное время для инвестиций (покупки или продажи жилья), третьи стоят перед необходимостью решения жилищного вопроса. Любопытно, в общем, всем, в том числе и нам.
Так что же будет происходить с ценами? Приведенный в начале этой статьи график индекса цен на жилье показывает, что стоимость недвижимости вообще, без привязки к текущей ситуации, с равной долей вероятности может как снижаться, так и повышаться, хоть в целом и имеет растущий тренд. И то, и то мы можем видеть на графике, это факт.
Интересуясь темой инвестиций в недвижимость, мы стараемся быть в курсе происходящих события: читаем аналитику, отслеживаем мнение экспертов, блогеров, пытаемся разобраться своим умом. И все, чего нам удалось достичь в ходе предпринятых в этом направлении "интеллектуальных усилий" можно свести к короткому выводу: никто не знает!
В самом деле, давайте рассуждать логично: рынок недвижимости в прошлом и рос, и падал. С равной степенью вероятности, и в будущем он может или вырасти, или упасть. А если вероятность наступления события 50/50, то никто не может знать этого точно. Если кто убежденно говорит о подброшенной вверх монете, что выпадет орел, то он не знает этого и может лишь гадать относительно результата. А разве можно покупать или продавать квартиру, инвестировать в недвижимость на основе гаданий? Уверены, что нет.
Друзья, оставив тему гаданий специалистам по этому делу, мы предлагаем другой подход - провести небольшой анализ рационального поведения человека с разными целями. Не гадать о том, что будет с рынком, а коротко высказаться на тему того, как кому себя вести в имеющейся ситуации.
Первым делом, попробуем составить мнение о модели поведения инвестора в реалиях сегодняшнего дня. Итак, инвестор - человек, который на растущем рынке последних лет, купил квартиру с целью перепродать ее дороже . Как ему поступить сегодня: продавать или ждать дальнейшего роста? Предлагаем к разбору два варианта, в зависимости от его ситуации: а) квартира уже передана в собственность инвестора; б) квартира еще строится.
Ситуация, когда инвестор уже получил право собственности на жилье. С этого момента квартира из разряда рынка первичного жилья переходит в категорию вторичного жилья. А это плохо для продажи. На первый взгляд, утверждение о том, что готовое жилье хуже продавать, чем строящееся, кажется несколько нелогичным, но этому есть объяснение. Состоит оно в том, что 80-85% сделок по покупке квартир осуществляется с использованием ипотеки, а ипотека на вторичный рынок сейчас дорогая, около 12%. То есть, такая ипотека обходится заемщикам очень дорого. Давайте разберем эту ситуацию на примере.
Некто летом 2022 года купил в г. Тюмени, в ЖК Домашний однокомнатную квартиру за 4600 000 рублей. В марте 2023 года он получил на эту квартиру право собственности. После получения прав собственности этот некто, видя стагнацию цен и не веря в рост рынка, решил продать квартиру, чтобы выйти из проекта. Узнав цены, по которым аналогичное жилье продает застройщик, наш инвестор понимает, что дорого реализовать свой объект ему не удастся: квартиры с тех пор практически не подорожали и подобная квартира у застройщика продается за 4 800 000 рублей. Инвестор решает продать свою квартиру хотя бы по цене, по которой он ее купил - 4 600 000 руб.
Продающейся квартирой заинтересовался покупатель, рассуждающий так: зачем мне недостроенная квартира от застройщика, если я могу купить уже готовое жилье дешевле? С этими мыслями он обращается к ипотечному брокеру и тот ему считает стоимость ипотеки:
цена - 4 600 000 рублей;
первоначальный взнос - 690 000 (15%);
срок кредита - 30 лет;
процентная ставка - 12.
При таких вводных покупатель получит ипотеку на следующих условиях:
ежемесячный платеж - 40 219 рублей;
сумма процентов за весь срок ипотеки - 10 568 751 рубль;
общая сумма расходов (проценты+кредит) - 14 478 151 рубль.
Услышав такой расклад, потенциальный покупатель нервно вздрагивает и говорит: дорого однако! Ипотечный брокер предлагает ему иной вариант: купить квартиру у застройщика. С его слов, хоть цена будет чуть выше, он сумеет значительно сэкономить на обслуживании ипотеки, ведь по программе льготной ипотеки сейчас можно купить новостройку по ставке 7,7%. Расчет получился такой:
цена - 4 800 000 рублей;
первоначальный взнос - 720 000 (15%);
срок кредита - 30 лет;
процентная ставка - 7,7.
При покупке новостройки ипотеку будет на таких условиях:
ежемесячный платеж - 29 089 рублей;
сумма процентов за весь срок ипотеки - 6 382 959 рубль;
общая сумма расходов (проценты+кредит) - 10 471 959 рубль.
Сопоставив приведенные выше цифры между собой, 85 % покупателей (именно столько покупает жилье посредством ипотеки) тут же откажется от приобретения квартиры у нашего инвестора - жилье от застройщика обойдется им на 11 тысяч дешевле по ежемесячному платежу, а экономия за период в 30 лет составит 4 млн. руб. (14 4748 751 - 10 471 959). ( Для сведения: чтобы покупатель платил 29 тысяч рублей при ставке 12%, наш инвестор должен продать свою квартиру за ... 3 517 984 рублей, то есть с убытком более чем в миллион рублей).
В указанной ситуации, как нам представляется инвестору есть смысл воспользоваться стратегией "купи и сдавай". Приведенный в начале статьи график долгосрочного поведения индекса цен на жилье показывает: вслед за падением неизбежно наступает рост. Нет смысла продавать жилье со значительным дисконтом на стагнирующем или падающем рынке. Считаем, что лучше подождать разворота тренда на повышательный, если ждать позволяют обстоятельства. Через какое-то время (3-5 лет) цены могут начать расти, а до тех пор инвестор будет получать доход в виде арендного платежа.
После достаточно подробного анализа поведения инвестора с уже построенной квартирой, второй вариант рассмотреть гораздо быстрее. Если ему, по финмодели инвестиций, нужно выходить из объекта, то делать это есть смысл до получения прав собственности на недвижимость - в этом случае, на переуступку будет действовать программа льготной ипотеки. Конечно, и в этом случае продать квартиру на равных условиях с застройщиком он не сможет. Почему? Установленным фактом является следующее: при равных ценах и ипотечной ставке покупатель предпочитает приобретать жилье у застройщика, считая это более надежным. Для мотивации покупателя инвестору придется дать некоторый дисконт примерно на уровне 10% от цены застройщика.
Друзья, в этой части мы не успели рассмотреть рациональную модель поведения покупателя жилья, будь он инвестором или же приобретающим квартиру для собственного проживания.
