Интерес к сравнению доходности активов, заявленных в заголовке, был проявлен в одном из комментариев ТГ-канала (https://t.me/+uGSoQHBjCexlNDQy). Подписчик просил сравнить доходность вложений в недвижимость и в акции застройщика, который эту недвижимость строит. Вопрос был задан по аналогии с расхожей историей о том, сколько можно было заработать, если бы с 2007 года (момента выпуска первого айфона) покупать не смартфоны Apple, а ее акции. Если кому интересно, что получилось бы, почитайте, в сети есть эта история (спойлер: получилось бы много).
Мне такой подход показался интересным и сегодня попробую провести экспресс анализ на примере недвижимости Москвы и акции застройщика ПИК. Анализ не претендует на статус академического, он довольно поверхностный, предназначенный для понимания основной мысли.
Компания ПИК - это первый застройщик, имя которого приходит на ум любому человеку, интересующемуся недвижимостью. На долю ПИК приходится 6% всего жилья, возводимого в России (не Москвы - России!!!), поэтому несомненно это застройщик №1 в стране.
С 2007 года ПИК присутствует на фондовом рынке. Крупнейшим и контролирующим акционером с долей около 60% является российский предприниматель Сергей Гордеев. Еще примерно 23% акций принадлежат банку ВТБ, а в свободном обращении находится около 17,6% акций.
В момент выхода на биржу бумаги ПИК торговались на уровне 659 рублей за одну акцию. Дивидендную стратегия фирмы нельзя назвать стабильной и неизменной. Я нашел данные о том, что впервые вознаграждение акционерам было выплачено по итогам 2013 года в следующем, 2014 году. За 2014, 2015, 2016 гг. дивиденды не выплачивались вовсе. Что инвесторы получили за остальные года расскажу чуть ниже.
Против акций компании ПИК сегодня выступает московская недвижимость. В том же 2007 году, когда на бирже начали котироваться акции ПИК, средняя стоимость кв. метра в Москве составляла 100 000 за кв. м. Размер средней однокомнатной квартиры, взятой нами для примера, договоримся считать 35 кв. м. Следовательно ее цена тогда была 3 500 000 рублей. Стоимость аренды такой квартиры в 2007 году составляла 21 000 рублей, сейчас - 32,7 тысяч рублей. Для удобства расчета выведем среднюю за этот период стоимость аренды методом средней арифметической: (21 000 + 32 700): 2= 26 850 рублей. Предположим также, что 15 % от этой суммы владелец тратил на налоги и ЖКУ. Тогда чистый его доход от сдачи квартиры в аренду составит 22 822 рубля (26 850 -15 %).
Итак, давайте сравним доходность этих двух классов активов на горизонте 2007-2021 гг.
Допустим, подписчик канала, написавший комментарий на тему сравнения доходности и акций застройщиков, имел в 2007 году сумму денег в размере 3 500 000 рублей, на которые купил акции ПИК по цене 659 рублей за акцию. Он смог купить тогда 5 311 акций застройщика.
В период с 2007 по 2022 гг. ПИК платил своим акционерам такие дивиденды ( в расчете на одну акцию, в руб.):
за 2013 год - 4,16;
за 2014 - 0;
за -2015 - 0;
за 2016 - 0;
за 2017 - 22,71;
за 2018 - 22,71;
за 2019 - 22,71;
за 2020 - 45,22;
за 2021 - 45,43
Итого, за весь период владения акциями ПИК наш уважаемый подписчик получил бы дивидендами 140,5 рублей на одну акцию (сумма дивидендов за все годы). Учитывая, что по условиям наших расчетов, на 3, 5 млн. рублей имеющихся у него денег в 2007 году, он приобрел 5311 акций этого застройщика, суммарный его доход за все время составил бы 743 550 рублей (5311 х 140,5).
Теперь рассмотрим доходность подписчика, при ином использовании им изначальной суммы 3.5 млн. руб. Допустим, он тогда на эти деньги купил однокомнатную квартиру 35 кв. м. у застройщика ПИК по цене 100 тысяч руб. за кв. м. (откуда цена - смотри выше). С тех пор 16 лет, с 2007 по 2021 гг. он её сдавал в аренду, ежемесячно получая 22 822 рублей чистого (очищенного от расходов) дохода. За 15 лет (180 месяцев) поступая таким незатейливым образом , наш арендодатель заработал бы 4 107 960 рублей!
Из простых арифметических расчетов приведенных выше, любой сможет сделать однозначный вывод: прочитав эти строки, тот, кто купил и держал все эти годы акции ПИК будет горько сожалеть о своей недальновидности: предпочти он тогда московскую недвижимость акциям, его доход был бы выше в 5,5 раза!
Но, может быть, владельцу акции еще рано огорчаться? Ведь, как всем, кто читает/смотрит в соцсетях блоги об инвестициях, некоторые акции вообще не выплачивают дивидендов - они покупаются ради роста цены самих акций (они так и называются: акции роста). Может и акции ПИК такие же - пусть мало приносят дивидендов, но хорошо отрастают в цене?
К сожалению, нет. Напомню читающим, что в 2007 году, в первые дни торгов на бирже, акции ПИК стоили 659 рублей. Сегодня, в апреле 2023 года, спустя почти 16 лет акции ПИК стоят ... 660 рублей! За 16 лет их стоимость возросла на фантастические 1 рубль!
Стоимость же той абстрактной квартиры, купленной в 2007 году по цене 100 тыс. рублей за квадратный метр, сегодня составляет 8 750 000 рублей. Почему столько? Потому что, в марте 2023 года квадратный метр жилья в Москве стоил примерно 250 тысяч! Посмотреть это можно на сайте IRN.RU.
Друзья, написанный выше текст - это абстрактный анализ доходности произвольно выбранной недвижимости и акций. Данные этого анализа не стоит распространять на весь рынок и все случаи жизни, тем более - это не рекомендации для инвесторов. Помните об этом, когда читаете эти строки. Никогда не совершайте инвестиций, доверившись чужим расчетам, за ваши деньги вы отвечаете сами.
Мой телеграмм канал: t.me/...ens