На дворе 23й год, все носятся с криптой, распродают имущество банкротов, майнят по тихому, Bпapивaя друг друга инфокурсы и прочие "рецепты быстрого "ЩасЯ!"". Значит самое время поговорить о вечном ...
😁
Не, не о боге. И не о загробной жизни. О недвиге ).
Что бы ты не делал, чем бы не занимался, рано или поздно мы все встречаемся на рынке недвижимости. Это великий уравнитель. Ну как уравнитель .. одним хрущеба 33 метра, другим гектар с бассейном в охраняемом поселке. Раньше, автор был без ума от всего, что движется, в смысле НЕ движется ). Мне хотелось узнать, что и как устроено. Зачем это и то? Везде засунуть свой нос и загребущую руку 😁.
В прошлый раз схематично обозначил темы в которых мой нос побывал:
Но сначала напомню, основы основ. Недвижимость, как и любое другое имущество может быть как "Пассивом", так и "Активом".
Коротко, что можно считать активом:
1. Бизнес. Вложения (ценные бумаги, доли и прочее)
2. Владение патентом (сценарий, музыка, авторское право)
3. Собственность которую можно сдать (с прибылью естественно 😁), и любое другое рабочее имущество (КамАЗ или кран) приносящее деньги.
4. Знания, навыки. Тебе платят за их использование. Соответственно квалификация и проф. пригодность - это безусловно актив.
Квартира или дом, которые не приносят прибыль - пассив. Ипотечное жильё в котором живёшь, и платишь банку - не твой актив, а банка. А для тебя это расходная статья, следовательно - пассив.
Мой рассудок подсказывал, что жилая недвижимость, при каких бы льготах я не взял кредит - неинтересно и невкусно. Простой анализ выявил, что: имея 40% от стоимости двухкомнатной + 60% от банка, при максимальном сроке и минимальном проценте = максимум 10% от арендной стоимости в месяц.
Непонятно?
Купил квартиру. Сдал за условные 60 тыс. в мес.(зависит от района, сезона и состояния разумеется). А взнос по ипотеке равен 52,5 тыс. в мес.(+/-). Эти 7 или 8 тысяч рублей в месяц, после уплаты налогов, не делают тебе чести. Они вообще ничего не решают. В год это меньше 100 т. За коммуналку наверняка больше заплатишь.
Какие варианты, друг? 😎
Через пару месяцев, после погружения в отечественный шоубиз (сильно сказано, т.к. работа по началу напоминала обязанности секретаря), попалась на глаза информация о торгах департамента имущества. Там говорилось, что город готов передать во временное пользование незадействованные площади за символическую арендную плату.
Выглядело это примерно так. В подвале (назовем его благородно - цокольный этаж 😁) жилого дома нет ничего кроме мусора. Для ресторана он не пригоден, для ритейла потолки низковаты, а для какого нибудь ателье или под небольшой офис - вполне. Но город заниматься этим не хочет и не должен. Он выставляет помещение на торги и готов заключить договор аренды по заведомо сниженной ставке. Лишь бы оно не пустовало и приносило хоть какую-то прибыль. Актив для города.
У такой площади могут быть ограничения, а могут не быть. Ты не можешь разместить там массажный салон или букмекерскую контору. Скромнее нужно быть. За нарушение, договор расторгается.
Ловкие ребята оформляли на себя, не глядя. А потом торговали этими площадями прося посильный откуп за право взять этот лакомый кусочек и юзать его следующие 25-50 лет.
Сидишь ты в машине и перебираешь документы с планировками, адресами и схемами подъездных путей. В углу карандашом накорябана цена. За смешные 3, 5, 10 тыс.$ можно было забрать первые этажи у метро, полуподвалы кинотеатров и даже.. иногда.. особняки (в аварийном состоянии). Земля при этом не продается, да и в целом постройка не твоя. Но пользоваться ею можно.
Скажешь, Мазай, тормози. Так если город узнает, что ты эту площадь пересдаешь по рыночной цене, договор аннулируют.
По идее да). Но договор совместной деятельности, позволяющий разным юр.лицам эксплуатировать одну площадь, решает этот вопрос. Главное не нарушать вмененные ограничения. И вовремя платить естественно ).
Вся радость называется ППА (Переуступка Права Аренды). Легально. Законно и вкусно. Ни в какое сравнение с ипотекой не идёт.
При Собянине правила изменились. Появился гламурный лоск и блеск хрома. Новые печати, вывески и свежие фамилии на дверях. Но суть осталась прежней. В те времена знал ребят с двумя, тремя, десятками таких объектов в портфеле. Что-то пришлось вернуть. Что-то позволили выкупить досрочно. В любом случае, алгоритм описанный выше передает принцип.
Недвижимость берется в кредит, сдается, а долг по кредиту вешается на арендатора. Разница твоя.
Разумеется, как всегда, детали делают погоду. У меня нет цели раскрывать все карты и выкладывать схему подводных камней. Это невозможно при всём желании. Но думаю пару публикаций на эту тему ещё сделаю. Если интересно ).
Материал полезен и созвучен? Ставь 👍, пиши чего нибудь в комментах. Репост приветствуется, но не наказывается. Подписка - это взаимные обязательства 😏
Другое от Мазая: