Закон позволяет собственнику жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду третьим лицам. Но что, если квартира сдается посуточно? Не признают ли в таком случае собственника лицом, оказывающим гостиничные услуги, с последующим запретом на ведение такой деятельности? Как избежать ситуации, когда простой наём квартиры превращается в гостиничный бизнес. Ответы дал Конституционный Суд РФ в одном из недавних решений.
Суть спора
Предприниматель сдавал принадлежащую ему квартиру в доме в аренду на короткий срок. Это не понравилось одному из жильцов этого дома, который обратился в суд, заявив, что квартира на самом деле используется как гостиница: сдается посуточно с мебелью и удобствами, с питанием и напитками, трансфером до аэропорта и обратно, стойкой регистрации, а персонал говорит на английском и русском языках. А поскольку закон запрещает использовать квартиры в качестве гостиниц, деятельность предпринимателя незаконна и должна быть прекращена.
Пункт 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ: Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц... Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
Суды согласились с заявителем, и спор в итоге дошел до Конституционного Суда, который объяснил, почему в данном случае посуточная аренда гостиничными услугами не является.
Позиция Конституционного Суда РФ
1. На сегодняшний день ни ГК РФ, ни ЖК РФ не запрещают вести предпринимательскую деятельность по кратковременному найму жилых помещений.
2. При этом чётких и однозначных критериев, указывающих, когда деятельность по сдаче квартиры в наём перерастает в деятельность по оказанию гостиничных услуг, в законодательстве нет.
3. Признаки обоих видов деятельности во многом схожи (это и предоставление мест клиентам для временного проживания, и ежедневные уборка номера и заправка постелей, вызов такси, наличие туристской информации в службе приема и размещения, пользование медицинской аптечкой, доставка в номер корреспонденции, адресованной потребителю, по ее получении, побудка к определенному времени, предоставление кипятка, реклама услуг в Интернете и т.д.). Для признания деятельности гостиничными услугами не обязательно наличие всех признаков сразу, но с другой стороны, наличие лишь некоторых из них также не говорит о том, что оказываются гостиничные услуги.
4. Поэтому главным, на что следует обращать внимание, является то, создаются ли для других жильцов многоквартирного дома неудобства, которые существенно больше тех, что испытывают жильцы в ходе обычного использования квартиры, растёт ли интенсивность эксплуатации мест общего пользования в доме.
- В случае с гостиничными услугами, сопоставимого с деятельностью гостиницы, такая интенсивность наиболее высока – хотя бы потому, что нужен персонал, обслуживающий постояльцев.
- При постоянном же проживании, в том числе при долгосрочном найме, уровень неблагоприятного воздействия предполагается, напротив, наиболее низким (хотя многое, конечно, зависит от конкретных жильцов).
- Случаи краткосрочного найма жилья занимают промежуточную позицию. При нормальном (отвечающем обычному проживанию в квартире данной площади) количестве постояльцев и при их разумном поведении уровень воздействия на инфраструктуру мест общего пользования может и не отличаться кардинально от такового при постоянном проживании.
5. Следовательно, не могут сами по себе быть основанием для признания деятельности по предоставлению жилого помещения гостиничными услугами: короткий (от одних до нескольких суток) срок предоставления жилого помещения; реклама, характерная для сферы гостиничных услуг; присутствие собственника квартиры или его представителя при заселении гостей в жилое помещение и выселении из него; трансфер гостей или предоставление еды, когда это не связано с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру мест общего пользования в многоквартирном доме.
6. Если же собственником предоставляемого на короткий срок жилого помещения предприняты меры по такому его оборудованию (оснащению), которое позволяет одновременно предоставлять его значительно большему числу граждан, чем размещаются в таком помещении при обычном проживании, либо помещение регулярно предоставляется такому числу граждан, либо оно может предоставляться менее, чем на одни сутки, а равно для удовлетворения потребностей, не связанных с проживанием в нем (для проведения празднований, других мероприятий, встреч и т.п.), либо если имеет место постоянное или регулярное нахождение в местах общего пользования в многоквартирном доме лиц, обеспечивающих оказание размещенным в жилом помещении гражданам услуг, обычно оказываемых гостиницами, либо если одним собственником краткосрочно предоставляется гражданам несколько помещений в одном многоквартирном доме, – то это дает основания рассматривать такую деятельность как фактическое предоставление гостиничных услуг с применением соответствующих правовых последствий.
7. Но даже выявив формальные признаки оказания отдельных гостиничных услуг, суд может установить, действительно ли такая деятельность создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые характерны при обычном использовании жилья, увеличивает интенсивность эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до степени гостиницы.
Полный текст Постановления Конституционного Суда доступен по ссылке.