Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу об особенностях споров об определении порядка пользования жилым помещением.
Положениями главы 16 Гражданского кодекса РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ).
Статьей 252 Гражданского кодекса РФ установлено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
В действующем постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" разъясняется, что выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников.
При разделе дома суд обязан указать в решении, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет. Следует также указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику.
Как следует из указанных выше положений и разъяснений закона, юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являются: может ли объект собственности быть использован всеми собственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеется ли возможность предоставления стороне в пользование изолированного жилого помещения, соразмерно его доле в праве собственности.
Если кроме основного требования – об определении порядка пользования жилым помещением, будет заявлены дополнительные требования, например, о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, или выселении ответчика из жилого помещения и т.п., необходимо доказать и другие обстоятельства исходя из характера спора.
Соответственно, определение порядка пользования жилым помещением возможно только между его собственниками. Возможность определения порядка пользования жилым помещением предоставленному по договору социального найма, законодательством не предусмотрена, во избежание создания коммунальных квартир. Недопустимо также определение поряда пользования жилым помещением между собственником жилого помещения и пользователем жилым помещением не являющимся собственником.
Конституционный Суд РФ в определении от 20.11.2008 № 831-О-О разъяснил, что разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе. Вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается в каждом случае судом с учетом конкретных обстоятельств.
Кроме этого, следует учитывать, что споры в данной категории дел могут не иметь своего разрешения.
Например, в случае покупки доли в однокомнатной квартире, в которой проживает семья. Судебная практика Верховного Суда РФ на этот счет категорична.
Так, в одном из дел Верховным Судом РФ указано: «Приобретая долю в праве собственности на однокомнатную квартиру, истец знала о том, что ½ доли в праве собственности на квартиру принадлежит лицу, постоянно проживающему в ней, в связи с чем должна была предвидеть, что проживание в спорной квартире не может быть ею реализовано, поскольку спорная однокомнатная квартира по своему техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, не состоящих между собой в родстве.».
В делах, об определении порядка пользования жилым домом, суды часто назначают строительно-техническую экспертизу, в которой перед экспертом ставятся вопросы о вариантах порядка пользования жилым домом и возможностях его перепланировки, или реконструкции (в зависимости от требований сторон).
Для возможности проведения данной экспертизы следует предоставить в суд документы на дом, в частности, технический паспорт, инвентаризационные дела на домовладение.
Стоит учитывать, что подсобные помещения не отвечают признакам жилого помещения. Вследствие этого заявлять требование об определении порядка пользования подсобным помещением, для проживания не следует.
Например, в квартире, находящейся в собственности 5 человек, три комнаты и кладовка, общая площадь квартиры 53 кв.м.
Состав семьи собственников квартиры, следующий: отец, мать, две дочери и сын.
Сложившийся порядок пользования жилым помещением следующий: сын и его супруга проживают в одной комнате, дочь с ребенком во второй, вторая дочь в квартире не проживает, отец в третьей, мать – оборудовала себе комнату из кладовки и проживает в ней.
Один из собственников квартиры обратился ко мне за консультацией на предмет возможности определения порядка пользования жилым помещением и раздела счета для оплаты коммунальных услуг. Необходимость данного обращения возникла вследствие длительных конфликтных отношений между всеми членами семьи, которые самостоятельно не могут определить порядок пользования квартирой и перестали оплачивать коммунальные услуги. При том, каждый хочет себе отдельную комнату и пользование кладовкой, в которой живет их мать.
Сложившиеся отношения не позволяют отцу и матери (проживающей в кладовке) проживать в одной комнате. Мать проживать в одной комнате с дочкой и внучкой не может и не хочет. Равно, как и проживать в другой комнате с сыном и его супругой.
При этом, каждый из собственников (кроме матери) проживает в комнате кратно больше их доли в жилом помещении.
Получился замкнутый круг. Выделение собственнику доли, кратно больше, чем он имеет не допустят другие собственники. Суд не допустит проживание матери в кладовке, а проживание ее с кем-либо в комнате, не представляется возможным из-за длительного конфликта.
Соответственно, обращаться в суд с требованием об определении порядка пользования жилым помещением бессмысленно, так как этот спор не имеет разрешения. Все будут против всех, ни у одного собственника доля не соответствует занимаемому помещению, мать придется к кому либо подселять, что невозможно, еще и сестра, которая тоже является собственницей доли жилого помещения, но не проживает в нем, может заявить встречно требование об определении порядка пользования жилым помещением на своих условиях и нечинения ей препятствий в пользовании жилым помещением.
Из этого следует, что судья, установив, что любое разрешение вопроса по существу в пользу одного из собственников, приведет к нарушению прав всех остальных собственников, с высокой долей вероятности оставит исковое требование без удовлетворения.
Однако, если сестра, которая не проживает в квартире заявит встречный иск с требование не чинить ей препятствий в пользовании жилым помещением, вселении в жилое помещение, без требования определения порядка пользования жилым помещением, ее иск, с высокой долей вероятности будет удовлетворен, что создаст еще более неразрешимые условия для проживания в квартире.
Переоборудовать квартиру с трехкомнатной на четырёхкомнатную, или пятикомнатную также невозможно, и никто этого делать не будет.
Выкуп доли, или продажа доли в квартире также никого не устраивает, и никто продавать долю, или выкупать долю у других собственников не хочет и финансовых возможностей не имеет.
По вопросу раздела счета за коммунальные услуги согласно долям в праве, исковое требование заявить можно. Суд может определить порядок участия собственников в расходах по внесению платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт и платы за коммунальные услуги в соответствии с долями в праве. На основании этого, собственникам будут приходить отдельные платежные документы на данные услуги.
Надеюсь, что статья была Вам полезной, ставьте лайк, подписывайтесь на канал, всего доброго.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Функции Федерального БТИ и отдельные функции Росреестра переданы публично-правовой компании «Роскадастр».
Как истребовать своё имущество из чужого незаконного владения?
В чем особенности виндикационных исков?
Что нужно знать о категории дел о не приобретении права пользования жилым помещением?
Что такое выморочное имущество?
Что такое ордер на жилое помещение?
В каких случаях может быть изменен договор социального найма жилого помещения?
В чем особенности споров о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением?
Что нужно знать о категории дел об утрате права пользования жилым помещением?
Что представляет собой преимущественное право покупки доли жилого помещения?
Что такое приобретательная давность на недвижимое имущество?
Какое жилье положено детям сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей?
Как осуществляется выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости?
Как признается право собственности на жилой дом в судебном порядке?
Как прекратить деятельность гостиницы в многоквартирном доме?
Образец иска по сносу незаконно возведенной пристройки к многоквартирному дому.
За что могут выселить из муниципальной квартиры без предоставления другого жилого помещения?
Какое жилье положено при расселении аварийного МКД гражданам, занимающих в нем жилое помещение по договору социального найма?
Какое налогообложение применимо при сдачи общего имущества в многоквартирном доме?
Какой строк исковой давности распространяется на случаи выселения граждан из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения?
В каком порядке происходит расторжение договора соц. найма и выселение, за неуплату коммунальных услуг?
Можно ли приобрести недвижимое имущество в собственность в порядке приобретательной давности, если собственник имущества известен?
По каким основаниям обеспеченные жильем дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, могут получить отдельное жилье?
Как происходит выкуп жилого помещения, находящегося в аварийном доме?
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
