Это актуально
Выдача ипотеки начала расти по данным РБК. В 2023 году, по мнению Центробанка, рост продолжится. (Источник)
Если вы тоже планируете оформить ипотеку, то вам может быть полезно разобраться с такими вопросами как досрочные платежи и расчет суммарной переплаты. Многие СМИ пишут о том, что досрочно погашать кредит выгодно и нужно. Самый частый аргумент – итоговая переплата будет меньше. Иногда даже сами банки пропагандируют эту идею. Давайте разберемся.
Больше материалов вы найдете на моем сайте Lifenance.pro
Мы не на то обращаем внимание
Как бы это не звучало контринтуитивно, но переплата – не ключевая метрика. Важно сравнивать не абсолютные показатели (сколько всего переплатите рублей и т. д.) а относительные. К сожалению, мы очень часто обращаем внимание не на те показатели, которые нашего внимания действительно заслуживают. Подробнее об этом феномене можно прочитать в книге «Тирания метрики» Джерри Мюллера. Я читал на языке оригинала, что и вам рекомендую.
Переплата зависит от трех факторов: срок, сумма кредита, ставка.
Поэтому переплату в разных условиях сравнивать неудобно, а имеют значение как раз условия.
На что же смотреть?
Если вас подталкивают на досрочное погашение для того, чтобы «быстрее закрыть кредит и избавиться от обязательств» или «меньше переплатить в целом», не спешите принимать решение.
Все эти выгоды имеют больше эмоционального подтекста, чем рационального. Выгодно ли «быстрее гасить» кредит, если он взят на хороших условиях, и вам его по силам обслуживать (т.е. вносить платежи вовремя и не экономить при этом на еде или еще на чём-то важном)? То, что по кредиту есть некая переплата (говоря языком финансиста, «стоимость капитала»), это нормально, ведь у вас появляются деньги, которых не было. А возвращаете вы их позже. Деньги сегодня всегда дороже, чем деньги завтра. Не иметь заемных средств и пользоваться только своими, в конечном итоге, не всегда выгодно, если досконально разобраться.
Мыслим как инвестор
Деньги для специалиста – это поток. Вначале мы их привлекаем, потом применяем, а потом получаем результат. Так, нас есть источники капитала и варианты его вложения. Финансисты редко сравнивают абсолютные значения, заменяя их на относительные. Если мы привлекли капитал дешево, а вложили дорого – значит, мы в плюсе. Если привлекали дорого, вложили дешево – минус. Важно выстроить выгодную систему в целом, а не получить или потерять конкретные суммы.
Важная величина здесь – стоимость капитала. Этот показатель приведен к сроку в 1 год и его удобно сравнивать.
Капитал может быть собственным и заемным. Разберемся с заемным. Например берем ипотечный кредит со ставкой 6% на срок 10 лет. Значит, стоимость капитала у вас 6% годовых.
Мы вложили этот капитал в квартиру, которая, предположительно, даст нам доход. Квартира может вырасти в цене, так мы получим прибыль. Если за 10 лет наша квартира в среднем росла в цене на 15% годовых, а ипотека у нас была со ставкой 6%, значит, мы сделали хорошее вложение.
А что же с досрочными платежами? Развиваем мышление инвестора дальше.
После внесения всех обязательных платежей у вас остается некая свободная сумма. Выгодно ли вкладывать свободные деньги в досрочное погашение?
Эти самые свободные деньги можно назвать собственным капиталом. Применяем тот же подход. От доходности вычитаем стоимость. Но как же определить стоимость собственного капитала, если он уже есть и нигде его привлекать не нужно? Он же собственный.
Подход финансиста
Какие варианты вложений вам прямо сейчас доступны? С какой минимальной доходностью %/год вы прямо сейчас можете вложить свои деньги?
Рассмотрим самые консервативные вложения. Облигации федерального займа (ОФЗ) могут дать вам 7-12%. Если вам по каким-то причинам не нравятся ОФЗ, вложите деньги на банковский вклад. Там и 8% можно получить по информации из недавних новостей. (Источник)
То есть вы прямо сейчас можете получить с минимальными затратами сил и околонулевыми рисками (доходность по ОФЗ так и называют – безрисковая доходность) можете получить 7%. Назовем это «базовый доход» и примем за точку отсчета. Все, что ниже – это для нас убыток. Все, что выше – прибыль. Если вы вложите деньги в другое (альтернативное) направление, то вы откажитесь от базового дохода в пользу альтернативного. Если доход от этого альтернативного вложения выше, то вы в плюсе. Если альтернативный доход окажется ниже, то вы как бы недополучили тот самый базовый доход. Базовый доход и будет вашей стоимостью собственного капитала.
А с чем же сравнивать? Со ставкой по ипотеке! Внося досрочные платежи, вы как бы «вкладываете» свой собственный капитал в возможность выплатить кредит быстрее и перестать нести затраты, равные стоимости этого заемного капитала (те самые 6% годовых ставки по ипотеке). Если быстрее погасить кредит – срок кредитования будет меньше, значит, общая переплата, равная «ставка умножить на срок» снизится. Это и рекламируют сторонники досрочных погашений.
Выгодно? Стоимость собственного капитала у нас 8%, а выгода только 6%! По факту мы в минусе.
Вложить свободные деньги во что-то с большей доходностью при прочих равных условиях выгоднее, чем вкладывать их в то, что бы «не нести затраты» 6%. Да, мы теряем 6%, но приобретаем-то 8%.
Теперь подробнее про вклад и пограничную ситуацию, где выгода может быть равна затратам.
Предположим, что вы вкладываете свои свободные деньги на пополняемый банковский вклад. Пусть это будет 6% годовых.
Теперь мы примерно сравнялись по доходности и стоимости. 6% и 6%. Однако, эта ситуация все равно выгоднее! Вот почему. Пусть мы и не выиграли в деньгах напрямую, однако мы имеем более стабильную ситуацию и большие возможности к действиям. Вклад мы можем в любой момент снять и использовать так, как захотим. Например, если вы сейчас не видите возможностей для выгодных вложений, они могут открыться позже.
Может произойти что-то непредвиденное, что потребует от вас значительных вложений. Потоп в квартире, выход из строя дорогой техники. Болезнь или увольнение.
Имея значительную сумму на вкладе, вы сможете ею оперативно воспользоваться вместо того, чтобы брать потребительский кредит, если вам что-то новое понадобится. Потребительский кредит обойдется вам в 20, а то и 30% годовых. При условии, что вам вообще его дадут, так как вы уже имеете кредитную нагрузку в виде ипотеки.
При прочих равных лучше иметь деньги в доступе, чем не иметь их. Таким образом от себя могу сказать, что досрочно гасить ипотеку бессмысленно, если вы взяли ее на хороших условиях. Если взяли на плохих, то впору задуматься о рефинансировании, но эта тема отдельного материала.
К похожим выводам приходят и авторы вот этих публикаций:
https://realty.rbc.ru/news/622fd5a99a7947aaa632ec2d
https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-dosrochno/
https://rskrf.ru/tips/eksperty-obyasnyayut/dosrochnaya-ipoteka/
Подписывайтесь на канал и не пропустите новые полезные статьи
Мой сайт Lifenance.pro
Группа в ВК
Ограничения
Данный материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Он не учитывает ваши индивидуальные риски и личные жизненные обстоятельства.
Единственная цель этого материала – дать повод для размышлений и проиллюстрировать необходимость повышать свою финансовую грамотность. Принимайте решения взвешено!
Информацию, которой я руководствовался при подготовке, вы найдете по ссылкам в тексте. Все, что не взято из источников, является моим частным мнением и не должно восприниматься как руководство действиям. Любые упоминания товаров, услуг или компаний использованы исключительно для подготовки справочно-информационных и аналитических материалов и не являются рекламой в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 2 Закона о рекламе.