Сегодня планировала завершить работу по подготовке плана электрики первого этажа, но не смогла пройти мимо позиции Верховного Суда РФ, высказанной 13 апреля, касающейся правомерности размещения кондиционера на фасаде многоквартирного дома (далее - МКД).
Из текста следует, что для размещения кондиционера на внешней стене МКД, входящей в состав общего имущества (далее – ОИ) МКД, необходимо согласие собственников помещений этого дома, которое может быть получено путем проведения общего собрания.
Казалось бы, все понятно и закономерно.
Теперь посмотрим какой порядок принятия решений об использовании ОИ предусматривает Жилищный кодекс РФ:
К компетенции общего собрания отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме ИНЫМИ ЛИЦАМИ, в том числе о заключении с ними договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст. 44 ЖК РФ).
Видите, да? Первое, с чем мы сталкиваемся, что жилищное законодательство не регулирует порядок использования ОИ самими собственниками.
Это понимает и Верховный Суд РФ и отсылает нас к нормам гражданского законодательства, то есть к п. 1 стать 247 ГК РФ, в котором говорится, что:
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
То есть Верховный Суд РФ без какой-либо оценки ситуации указывает, что для получения разрешения на установку кондиционера требуется согласие ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ или идите в суд.
Для сравнения. При принятии собственниками вышеупомянутого решения о пользовании ОИ иными лицами, требуется 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений.
!!! Иными словами, сами собственники оказались ущемленными в правах по сравнению с правами третьих лиц. Как Вам такое?
Из опыта могу сказать, что получить даже 2/3 или 67% голосов труднодостижимо, не говоря уже о 100%. При этом, управляющая организация точно не будет мотивирована хорошо поработать над решением данного вопроса. А в одиночку провести собрание при отсутствии необходимых для этого сведений мало кто решится.
Есть вариант с созданием инициативной группы, обладающей не менее 10% голосов, для обращения в управляющую организацию для организации собрания, но где найти всех собственников, да еще убедить их проголосовать «За».
У нас, как известно, нет прецедентного права. Однако, Пленумы рекомендуют, а судьи безоговорочно применяют позиции Верховного Суда РФ при рассмотрении дел.
Больше всего меня удивляет, что за всю практику рассмотрения вопросов использования ОИ собственниками помещений до сих пор даже не слышно о внесении предложений для дополнения норм Жилищного кодекса РФ.
А подобные позиции только множат количество судебных разбирательств.
----------------------------------
Все материалы из рубрики "ПравДом можно посмотреть здесь
Строю дом на печи в Новосибирске и развиваю интернет-магазин товаров для дома и интерьера. Дипломы инженера-технолога и юриста помогают заниматься любимым делом.