Запас непроданных квартир в новостройках Екатеринбурга появился не потому, что квартиры не покупают, а потому, что девелоперы даже и не думают замедлять проекты и темпы строительства, как это было в прошлые кризисы. Теперь застройщикам играют на руку проектное финансирование, низкая инфляция и растущий (как минимум в аналитических сводках) уровень заработных плат. Подкрепляют их позиции и программы льготного ипотечного кредитования, которые до сих пор остаются эффективными.
Застройщикам удается сдерживать и рост цен. Впрочем, во многом это обеспечивает сильная конкурентная среда и число новых игроков, которые пришли на рынок города за минувший год.
С точки зрения форматов недвижимости рынок продолжает двигаться в сторону упрощения. По мнению коммерческого директора «Группы ЛСР» на Урале Артема Минаева, тренд на сокращение количества квадратных метров будет до тех пор, пока на рынке есть спрос.
При этом в Екатеринбурге средняя площадь однокомнатных квартир за три года сократилась на 10,3%. Такую аналитику приводят специалисты «Авито Недвижимость», которые сравнили размеры жилья в январе — марте 2020 и 2023 годов. На сегодняшний момент средний размер студий в городе составляет 25 квадратных метров.
Оптимальным же размер студии считается площадь в 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать от 19 до 23 «квадратов», а площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 кв. м.
Студии можно найти в каждом проекте «Группы ЛСР». Например, в жилом комплексе «Мичуринский» есть и квартиры площадью в 19 кв. м, и даже двухэтажные студии с антресолью на 27 кв. м. Недвижимость есть как в домах, которые еще строятся, так и в уже сданных в эксплуатацию объектах. Цены на студии начинаются от 2,3 млн рублей.
Владимир Крицкий, гендиректор «ЛСР. Недвижимость-Урал»:
— Тому, что квартиры малой площади востребованы, есть несколько причин. Во-первых, покупательная способность граждан. Во-вторых, необходимость здесь и сейчас решать жилищный вопрос, а затем думать, как приобрести следующую квартиру — более просторную. В-третьих, покупка квартир в инвестиционных целях. Люди, у кого есть сбережения, видят уровень инфляции и поэтому вкладывают деньги в покупку квартиры для детей.
По статистике, больше всего формат квартиры-студии востребован среди студентов. Причем в основном — иногородних.
На втором месте — молодые пары без детей, которые хотят поселиться отдельно от родителей.
Пенсионеры также иногда выбирают студии для личного проживания, чтобы сократить расходы на коммунальные платежи и тратить меньше времени и сил на уборку.
Но более 50% покупок студий — инвестиционные. Причем даже тут сделки делятся на два типа. Одни покупают квартиры с целью перепродажи объекта. Другие вкладывают средства в недвижимость, а затем сдают в аренду. Согласно подсчетам по рынку, период окупаемости инвестиций в студии составляет 8–10 лет. Преимущество в том, что в среднем студии стоят меньше, чем однокомнатные квартиры, а вот ставки аренды у этих объектов практически равноценны.
Согласно сервису «Авито Недвижимость», студии и однокомнатные квартиры в «Мичуринском» сегодня сдаются в среднем за 18 тысяч рублей в месяц. Окупаемость квартиры (при изначальной цене в 2,3 млн рублей) составит 10 лет.
Сюда же можно отнести и будущих пенсионеров, которые хотят заработать прибавку к пенсии, и тех, кто покупает жилье для детей «на вырост», сдавая его до момента, когда ребенок сможет жить самостоятельно. Есть и те, кто улучшает свои жилищные условия за счет сдачи студии: или гасит с пришедших денег кредит на новую квартиру, или продает ее дороже после получения, а с прибыли покупает квартиру большей площади.
Если предполагается, что студия будет исключительно сдаваться в аренду, лучше приобретать объект с отделкой от застройщика, поскольку самостоятельный ремонт обойдется существенно дороже.
Все квартиры от «Группы ЛСР» сдаются с чистовой отделкой — ремонт делать не нужно. Максимум — обставить мебелью. Хотя спросом пользуются квартиры и без меблировки.