Ипотека получает все более широкое распространение на загородном рынке. Компания «ФАКТ» и банк «Ак Барс» объявила о запуске совместной программы субсидирования ставок на готовые дома.
Совместные программы на рынке многоквартирных новостроек завоевали популярность в прошлом году: финансовая турбулентность и рост неопределенности после начала СВО обрушили спрос на квартиры.
Застройщики наперебой объявляли «ипотеку под 0,01%» - чаще на период строительства, а то и на весь срок действия кредита. Девелоперы платили банку «комиссионные» за снижение ставки; нередко объекты по совместным программам обходились покупателю на 20-30% дороже, чем при покупке за наличные.
В конце 2022-го против таких программ выступил Центробанк. Руководители ЦБ заявили, что «околонулевые» ставки ведут к диспропорциям и вводят покупателей в заблуждение.
С мая 2023-го банки будут вынуждены увеличивать резервы по таким займам: проще говоря, выдавать их будет невыгодно. Тем временем мода на ипотечных схемы (с отставанием) докатилась и до загородного сегмента.
«На уровне государственного регулирования принимаются меры против низких ставок, предложения под 0,1% уже нет. говорит кредитный брокер «ФАКТ» Ольга Лисицина. - Поэтому такое предложение на готовые дома в ипотеку сейчас максимально актуальное».
Специальное предложение от банка «Ак Барс» и компании «ФАКТ» распространяется на несколько готовых домов в коттеджных поселках «Прилесный Стиль», «Кавголовские холмы» и «Негород Токсово».
В рамках совместной программы можно снизить кредитные ставки по «семейной» ипотеке с 6 до 4%, по ипотеке с господдержкой – с 8 до 6%. В этом случае действительно уменьшаться ежемесячные платежи.
Однако потенциальным заемщикам нужно учитывать, что стоимость лотов, включенных в программу – заметно выше.
Например, дом стоимостью 10 млн рублей при 100-процентной оплате в рамках программы с субсидированными ставками будет стоить 14, 6 млн рублей. В среднем «наценка» за уменьшение размера платежа, по расчетам «Пригорода», составляет около 30%. При этом субсидированная ставка выгоднее «обычной», пусть и льготной.
Вероятно, такое предложение будет востребовано. Но круг потенциальных заемщиков будет ограниченным.
Экспертный Курултай
Алексей Васильев, девелопер, генеральный директор компании «Вилла Эксперт»:
- Компания «Вилла Эксперт» не субсидирует дополнительно банковские ставки. Но мы помогаем нашим покупателям (например, в проекте «Павловкий квартал») получить кредит по одной из льготных программ.
По поводу субсидированной ипотеки: эта схема в жилищном строительстве давно опробована застройщиками многоквартирных домов и по ряду объектов дает существенный результат.
Вполне логично, что ее взял на вооружение загородный девелопер. Но при этом действительно важным становится вопрос стоимости такого субсидирования: она так или иначе закладывается в цену объекта. По аналогии с городским первичным рынком, можно предположить, что цена объектов при 100-процентной оплате (или по обычной ипотеке) будет заметно ниже, чем в случае использования субсидированной ставки. Кроме того, возникает проблема с ликвидностью объекта, приобретенного по такой схеме.
Субсидированная ипотека действительно способствует поддержанию спроса на объекты загородной недвижимости. В условиях текущего падения спроса помощь со стороны застройщика клиентам в оформлении льготных условий ипотечного кредитования - логичный и оправданный шаг.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Думаю, это такой же маркетинговый ход, как и «городские» предложения «ипотеки под 0,01%». А именно: все проценты покупатель заплатит сразу, при покупке, за счёт завышения цены.
Если покупатель собирается выплачивать ипотеку десятки лет, это выгодно. Но крайне невыгодно, если гасить ранее установленного срока кредита. Перспективно или нет: в городе такие кредиты ипотеки берут, на загородные дома, скорее всего, тоже будут брать, если ЦБ не прикроет лазейку.
Банки и сами начали заниматься похожими схемами. У Сбербанка, например, тоже можно снизить рыночную ставку за счет дополнительных платежей; такая программа называется «Своя ставка». Чтобы снизить ставку, например, на 1,5%, нужно заплатить сразу при выдаче ипотеки 6% от стоимости объекта. То же самое, только вид сбоку.
Размер ежемесячного платежа для людей важнее общей суммы кредита, так как это существенная часть затрат от их ежемесячного дохода.
При текущих реалиях ежемесячный платёж за средний дом стоимостью 26,5 млн.₽ сроком на 12 лет, составит более 300 000 рублей. А в этом году банки блюдут правило, что доход должен в 2 раза превышать платёж, и даже при условии отсутствия у такого заемщика других кредитов, его доход должен быть более 600 тысяч. Таких клиентов немного.
Дмитрий Новосельцев, руководитель компании «1-я Академия недвижимости»:
- Насколько мне известно, «ФАКТ» строил свои дома в 2021-2022 годы в период максимального роста цен на строительные материалы. Кроме того, в программу включены дома большой площади, которые мало востребованы. Ликвидность такого предложения вызывает вопросы.
Подход с использованием совместных программ и субсидированием ставки может сработать, если его применять к новым дома, более скромным по площади (100-120 кв. м на участках до 8 соток) и построенным из подешевевших материалов.
Тогда можно уложиться в цену до 12 млн рублей, с учётом доплаты за понижение ставки. Целевая группа – покупатели, которые смогут в месяц платить около 30-40 тысяч рублей.