Стоимость квартиры в данном случае завышена на 20-30 процентов.
В РФ Центробанк планирует в начале следующего года начать ограничивать ипотеку от застройщика по околонулевым ставкам. Об этих планах заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме. По её мнению, такая мера поможет снизить риски. Мониторинг показал, что стоимость квартиры в данном случае завышена на 20-30%. Часто переплата больше, чем проценты по кредиту, а продать жильё за эти же деньги на вторичном рынке уже не получится: только при условии, что цены вырастут на 30%.
Это создаёт риски для заёмщика, который получает в залог актив по завышенной цене. Кстати, «дешёвые» кредиты от застройщиков стали популярными. Об этом свидетельствуют итоги опроса ЦБ в пяти крупнейших ипотечных банках. В июне 2022 г. больше половины всей ипотеки на первичном рынке было именно от застройщика.
В итоге средневзвешенная ставка на кредиты на квартиры в новостройках снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 г. Банки выдают дешёвые займы по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%), хотя по льготной программе, предусматривающей субсидию из бюджета, она составляет 7%). Столь низкий процент достигается за счёт завышения стоимости квартиры для покупателя и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов - в дополнение к использованию субсидируемой ставки от государства.
Регулятор с декабря уже повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на первичное жильё с первоначальным взносом ниже 10%. Чем выше надбавка, тем больше требуется капитала для предоставления кредита. Одна из дополнительных мер охлаждения сегмента ипотеки от застройщика - введение повышенных надбавок (например, 100%) для первоначального взноса на уровне 10-20%. Как полагает ЦБ, это поможет воздействовать на практики на первичном рынке, поскольку большая часть таких кредитов характеризуется высоким уровнем LTV (соотношение размера кредита и стоимости залога). Недостаток такой меры - негативное влияние на кредиты с экономически обоснованной оценкой залога и достаточность капитала банков, что сузит их возможность финансировать трансформацию экономики.
Второй вариант - устанавливать надбавки отдельно для ипотеки от застройщиков с нерыночными условиями, в частности, с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам. ЦБ предложил и регуляторные меры воздействия. Одна из них - введение надбавок к ставке резервирования, которые будут прибавляться к стандартному уровню резерва по кредиту с первого дня его выдачи. Это повысит устойчивость банков, активно участвующих в программах кредитования от застройщика, и сгладит конкурентное поле среди таких игроков.