Как обманывают заказчиков или ошибки о которых вы будете сожалеть после строительства
В этом материале мы расскажем, как недобросовестные подрядчики обманывают заказчиков при строительстве дома. Какие фразы-маркеры или действия со стороны бригады, прораба или менеджера должны насторожить вас и, возможно, привести к решению отказаться от работы с этими специалистами.
Первое, на что стоит обратить внимание, — это цена на строительство дома. Если она значительно ниже, чем в среднем по рынку, то скорее всего, вы имеете дело с демпингом, то есть, искусственным занижением стоимости работ. С самой распространенной схемой обмана “скажем меньше, чтобы забрать заказ, а потом возьмем больше чем по рынку, так как человек оказывается в ситуации, когда он как бы в “заложниках”. И обычно люди понимают, что случилось, когда деньги закончились, готового дома нет и даже залезли в долги, чтобы достроить дом, но и этого не хватило.
Чтобы не стать жертвой такой ситуации, во-первых, не стоит верить в чудеса и везение, что разводят кого угодно, но не вас, что вы такой серьезный человек, что сможете заставить, принудить, что вас это точно не коснется, что вам повезет, ведь перед вами такие хорошие люди с честными глазами.
Как этого избежать? Требуйте зафиксировать цену, которую вам озвучивают. Не вносите предоплату пока у вас не будет договора, сметы и проекта на руках. Цена должна фигурировать в смете и во всех документах, которые вы подписываете. Только в этом случае, если подрядчик не укладывается в стоимость, вы можете обратиться в суд и добиться справедливости. Это работает даже если подрядчик расторгает договор в одностороннем порядке — вы можете требовать от него разницу по цене в случае отсутствия альтернатив с подобной стоимостью. Иными словами, с полным пакетом документов и подробной сметой, закон будет на вашей стороне.
Более того, когда строители не планируют слова о стоимости подкреплять фактами и документами, прораб, менеджер или еще кто-то будет поторапливать вас, говоря о «горящем» предложении и создают «эффект срочности», и прося внести деньги вот прям сейчас, так как бригада освободилась буквально сегодня, а уже завтра может выйти к вам, либо к кому-то другому.
К сожалению, есть масса примеров, когда потенциальным заказчикам нашей компании, другие подрядчики обещали цену ниже, а позднее выполняли не полный перечень работ, занижали или завышали объемы материалов в зависимости от схемы развода, ну или вовсе исчезали.
Второе — отсутствие упоминания в договоре проекты и сметы. Таким могут заниматься как компании, так и строительные бригады. Для начала нужно отметить, что договор на строительство всегда состоит из трёх частей. Само тело договора, в котором указано, о чем вы договариваетесь, сроки возведения дома, штрафы, условия, права и обязанности сторон, а также ссылки на нормативы и законы. Далее детальная смета — с подробно расписанными объемами материалов, стоимостью работ, затрат на логистику и прочие накладные расходы. И наконец, проектная документация. Все эти документы должны быть не отдельными самостоятельными документами, а быть неотъемлемыми частями договора. А в сам договоре должен быть ссылки, упоминания на эти документы.
Способ номер 3: Фрагментация договора на части. Подрядчик вам предлагает не заключать договор на строительство дома целиком, а постепенно, по ходу строительства заключать несколько разных договоров на отдельные работы — фундамент, стены, кровлю и т.д. Мол мы очень клиентоориентированы и уверены в своем качестве, так что оставляем за вами право передумать с ними работать или вам что-то не понравится, или же вы захотите поменять проект. Впоследствии эти договоры даже могут быть оформлены на разные юридические лица.
Зачем это делает подрядчик? Он уходит от ответственности и возможно налогов, что в будущем может помешать вам получить налоговый вычет. Раздробленный договор — это уже не строительство жилого дома, это строительство отдельных узлов и гарантия будет распространяться не на весь дом, а только на узел. В итоге, если качество строительства вас не устроит и вам придется обратиться в суд, то вы можете столкнуться с проблемами.
Например, у вас треснула стена, фундамент или протекает крыша, то обратившись в суд, ответственность будет распространяться на конкретную часть дома, а не на весь дом.
4 способ: Не указывать в договоре определение «жилой дом», а заменить его на «объект», «сооружение» и т.д. Например, в шапке договора указать “договор подряда на возведение объекта недвижимости-строения”, вместо “договор подряда на возведение жилого дома”. Если у вас договор не на жилой дом, то и в случае любых недостатков строения, нормативы будут применяться не как к жилому дому, а как к нежилому строению. Получается у вас не жилой дом, а какой-то строительный объект, для которого допустимы и повышенная влажность, и низкие показатели теплового сопротивления, и прочие ГОСТы, СНиПы, СП и САНПИН нормы, делающие ваше строение мало пригодным для постоянного проживания.
Звучит как мелочь, но будьте внимательны, что бы из договора четко следовало, что вы заказываете строительство жилого дома, иначе вам в суде придется доказывать, что вы заказывали не хлев и подрядчик будет доказывать, что именно очень странный хлев вы и заказывали.
Всегда пробивайте юридическое лицо подрядчика — через интернет. Смотрите как давно юр.лицо зарегистрировано и сколько лет ведет деятельность, что по судам, есть ли люди в штате, какие годовые обороты, сколько налогов платит, есть ли имущество на балансе и прочее. Запрашивайте банковские реквизиты, хватит и одного ИНН и вбивайте в поисковик — увидите много интересной информации о налогах, сотрудниках и технике на балансе. Вся эта информация скажет вам, настоящая ли компания перед вами или пустышка однодневка.
Совет может кажется очевидным, однако в нашей практике есть 3 практикующих юриста, которые попались на крючок и клюнув на “вкусное предложение” здесь и сейчас, перестали быть бдительными и впоследствии просили помочь, достроить и перестроить их сооружение, не пригодное для проживания. Что уж говорить о обычных людях, которые зачастую доверяют мнению и словам «профессионала».
5 способ связан с закупкой стройматериалов. Указывать в смете расплывчатую формулировку в названии материала и закупать дешевый аналог. Неспециалисту сложно понять, чем отличается черепица за 300 рублей от черепицы за 700 рублей. В результате такого занижения цены в смете неожиданно вылезают доплаты, если вам нужен определенный цвет, качество, производитель и т.д.
Способ №6. Подрядчик занижает объем материалов в смете. Изначально специалисты подсчитали, что для крыши нужно 300 квадратных метров металлочерепицы и в смете указана именно эта цифра. А потом выясняется, что крыша вашего дома сложной формы и нужно не 300 квадратных метров, а все 400 — так как подрезка материала не была учтена. Или объем бетона указан строго по проекту, а из-за не идеально ровной и гладкой траншеи бетона ушло больше. И так раз за разом, доплата на каждом этапе, потому дом надо достроить, а для поиска другой бригады нет ни сил, ни времени.
По итогу - все логично, на любое возражение есть объяснение. Смета была занижена, цена готового дома не зафиксирована и вместо дома за 4 миллиона рублей у получился дом за 6 миллионов. Дороже чем предлагали другие подрядчики или строительные компании.
7 способ очень банальный, в каждом строительном магазине есть свои партнерские цены или же кэшбэк для строителей. Вы оплачиваете полную стоимость стройматериалов, вы оплачиваете прорабские проценты, а в итоге строителю магазин возвращает до 30% от стоимости стройматериалов, тогда как если у вас фиксированная смета, то в силу ее прозрачности и невозможности расти, эти проценты пойдут не в карман прораба, а будут потрачены на ваш дом.
Способ №8. Подрядчик категорически против авторского технадзора с вашей сторон, уверяя, что сам проконтролирует все работы. Строители и прораб на объекте — заинтересованные лица, поэтому не пренебрегайте услугами авторского технадзора. При этом не нужно полагаться на знакомых строителей и тех, кто не имеет реального опыта в технадзоре. Технадзор — это профессия, специалисты технадзора обладают знаниями, чек-листами, инструкциями и оборудованием, благодаря которым смогут разобраться и найти недостатки в том числе в скрытых работах. Один из примеров скрытой работы — армирование, которое затем залили бетоном. Вы не можете с уверенностью сказать, правильно ли была повязана арматура, но если вы вовремя пригласите внешний технадзор, то он сможет всё проверить и выявить проблемы пока еще не слишком поздно и можно что-то сделать.
9 способ. Стоит насторожиться, если вместо фактов и конкретики вы услышите фразы: «мы строим как для себя», «этот дом строил для себя и продаю по своей цене», «мы строим по своей цене», «мы построили уже 50 домов», «я 30 лет дома строю» и т.д.
Количество построенных домов и стаж, даже если принять, что человек не преувеличивает, не означает автоматически умение строить качественные дома, особенно если человек не получал профильного образования и не имеет всех необходимых знаний.
Способ №10 - строители убеждают, что для строительства дома не обязательно знать какие грунты на вашем участке, что в проработанном архитектурном проекте с конструктивными решениями нет необходимости. Такие специалисты опираются на свой многолетний опыт, приводят примеры удачных проектов. Но, как показывает практика, за плечами таких людей нет фундаментальных знаний, лишь собственный опыт. Проблема в том, что дом не машина и в нем проблемы вылезают с годами и порой нужно от 5 до 15 лет, чтобы все совершенные ошибки дали о себе знать.
Наихудший вариант - серьезное землетрясение, наглядно продемонстрировавшее, что дом не соответствует Сводам Правил по строительству в сейсмических районах. Не доверяйте свою безопасность непрофессионалам. Трагедия в Турции в этом году, стало страшным доказательством тому.
Однозначно не рекомендуется игнорирование изначального проекта, когда подрядчик уговаривает вас внести изменения уже по ходу строительства без дополнительных технических просчетов в документации апеллируя к своему прошлому опыту. Подобные манипуляции создают риски дополнительных выплат и снижения уровня прочности дома.
11-й способ - универсальные бригады. Универсальное решение, по определению не сопоставимо с узкоспециализированными решениями. Если вы нашли специалистов, которые делают всё — они и монолитчики, и каменщики, и электрики, и кровельщики, и штукатуры, и маляры, есть большие сомнения в качестве всех их работ.
Узкоспециализированные бригады — наиболее разумный вариант. Однако есть важное уточнение над разными бригадами на строительстве одного объекта должен быть один ответственный руководитель. Иначе вам не избежать постоянного перекладывания вины на своих коллег. Пример — произошел перерасход по штукатурке, штукатуры обвиняют каменщиков, а те бетонщиков. Чтобы таких ситуаций не происходило на стройке должен быть один ответственный.
Способ №12 - укрупненная смета, без детализации. Если вам предлагают подписать смету, составленную от руки на листке или она не содержит абсолютно всех материалов, расходников, транспортных расходов, трудозатрат, коэффициентов на непредвиденные расходы и т.д., будьте уверены это далеко не все деньги, которые вам предстоит вложить в строительство дома.
Если что-то не осмеченно, то это автоматически становится полем для маневра и вряд ли вы сможете добиться чего-то возражениями.
Вместо резюме: внимательно читайте договор и настаивайте, чтобы он был на строительство дома. Не верьте словам подрядчика о том, что можно работать без проектной документации. Проверяйте юридические лица в интернете. И корректируйте смету в соответствие с нашими рекомендациями.